あまり税金関係に詳しくない方でも「贈与税」「相続税」はとても高額な税金だ、という共通認識をお持ちではないでしょうか。実際に、ご両親から資金や不動産を贈与される時、相続する時には、その金額に比例して税率は上がり、何百万円という税金が課されることも珍しくありません。手持ちの資金に余裕がある方であればそこから贈与税・相続税を支払うことができますが、余裕がない場合、贈与税・相続税のための対策を練らなければなりません。

その対策の一つに不動産担保ローンがあります。今回は贈与税・相続税の様々な対策方法を見ながら、不動産担保ローンを利用した税金の支払い方について解説していきます。

贈与された（相続した）不動産を売却して税を払う贈与税対策・相続税対策

贈与された（相続した）不動産のほとんどの場合は土地か建物であり、他人に売却して利益を得ることができます。その売却益から贈与税・相続税を支払うという対策方法です。また、贈与税・相続税を支払った残金は現金として手元に残ります。しかし、ここで注意しなければいけない点は、「利益・収益」になるということはそこに税金が発生するということ、また、当然ですが贈与された・相続した不動産は売却してしまうため手元に残らないということです。

さらには、不動産の状況（立地、環境、整備状況、築年数など）によっては思ったタイミングで買い手が現れるとは限りませんし、ほとんどの場合が不動産仲介業者を利用することになるため、仲介手数料などの新たな出費が生まれてきます。

延納・物納制度を利用して税を払う贈与税対策・相続税対策

手持ちの資金に余裕がなく贈与税・相続税を現金一括で支払うことができない場合、納めきれなかった金額に関して延納制度を使うという方法があり、年賦で分割して納めていくことができます。ただし延納制度を利用するためには、担保の提供が必要になること、また、延納期間中は利子が発生します。

延納制度を利用しても納付することができない場合は、物納制度という納税方法になります。贈与・相続を受けた不動産につけられる評価額で収納されることとなります。

不動産担保ローン活用で税を払う贈与税対策・相続税対策

最後にご説明する方法が「不動産担保ローン」を利用した贈与税対策・相続税対策の方法です。納付期限までに贈与税・相続税を払いきれない場合、不動産担保ローン活用で国への税金を支払い、実際には数年計画で分割して贈与税・相続税の残額を支払っていくという対策方法です。一般的に延納制度を利用するよりも不動産担保ローン活用の方が利率が低く、延納制度よりも支払う総額を抑えられることが可能なケースも多いのが事実です。

贈与税対策・相続税対策に関わる豆知識

続いて、贈与税や相続税について対策を考えるにあたり、知っておいた方が良い、場合によってはお得になる情報について豆知識として解説していきます。

債務控除とは何か

一つ目は主に相続税に関わることですが、「債務控除」という制度があります。債務控除とは、相続などで不動産などの財産を得た人は、決められた条件に合致する場合に限り、課税対象となる財産評価額から亡くなった方の債務や葬式費用分の金額を控除することができます。

簡単な例で説明しますと、相続評価額が1,000万円の不動産を相続した場合、通常であれば1,000万円に対して30％の相続税が課されます。しかし、亡くなった方の債務、葬式費用の合計が400万円だったとした場合、1,000万円—400万円＝600万円に対して20％の相続税が課されることとなります。前者の場合は相続税が300万円なのに対して、債務控除制度が適用された後者では相続税は120万円となり、かなりの税額を抑えられていることがお分りいただけたかと思います。債務控除に関する詳細な条件などは国税庁HPに掲載されていますのでそちらをご参照ください。

不動産（建物）相続の際に残った住宅ローンを支払わなくても良いケースがある

突然のご不幸などにより、住宅ローンが残った状態の不動産（建物）を相続する場合があります。常識的に考えると相続された不動産を売却し、その売却金額で住宅ローンの残額を支払う必要性がある、とおっしゃる方がほとんどではないでしょうか。

実は、住宅ローンを組む際の約95％もの人が「団体信用生命保険」というサービスに加入しています。この団体信用生命保険から「死亡」や「高度障害者」と認定されると、住宅ローンの残額が「団体信用生命保険」から支払われる契約になっているのです。つまりは、相続を受けた方は亡くなった方の住宅ローンを引き継がなくても良い、ということになります。

また別件ですが、住宅ローンを自分1人だけでなく夫婦間や親子間の複数人で組む場合、住宅ローンの借り換えの際などに贈与税が課税されるケースがあるので注意が必要です。

まとめ

今回は、贈与税や相続税を不動産担保ローン活用により納税する対策方法について解説してきました。より詳細な不動産担保ローン活用方法についてご覧になられたい方は、こちらをご覧ください。

https://kshc.jp/realestate-securedloan/