ワンルームマンションの1室でも、不動産担保として利用することができるのか疑問に思ったことがあるという人も多いのではないでしょうか。そこで、ワンルームマンションの1室を担保に不動産担保ローンを利用できるのかという疑問について解説します。
ワンルームマンションを担保にすることは可能なのか
結論から申し上げますと、ワンルームマンションの1棟を所有している人だけではなく、1室だけ区分所有をしている人もワンルームマンションを担保に不動産担保ローンを利用することは可能です。ただし、所有している部屋だけでマンションの評価額が査定されるわけではありません。マンション自体の価値も融資の利率に大きく影響します。
収益物件で利用される収益還元法とは
収益還元法とは、アパートや賃貸マンションなどを売買するときに利用されている不動産を評価する方法です。評価対象となる物件が評価する時点以降に得ることができる地代や賃料（家賃）などの収益を基準に建物を評価します。住みやすさなどは考慮されないため、一般住宅の評価には向いていません。
収益還元方式の利回りは、担保となる物件が収益を上げられる物件であると評価されれば年間の利回りは低い数字で計算されますが、収益を上げることができない物件であると評価されてしまうと高い利回りで計算され、融資を受けることになります。
マンションの所在地によって年間利回りが変わる
都内の人気エリアにあるマンションであれば年間利回りは7~8%台の1桁の数字で計算されることが多いのですが、地方のマンションの場合は、15～20％になってしまうことがあります。都市部のマンションであったとしても、周辺の環境や交通の利便性によって年間利回りが変わってしまうことがあります。
入居率も査定の対象になる
アパートや賃貸マンションなどの収益物件には、査定をしたとき以降にどれだけの収益を上げることができるかで担保価値が決まります。そのため、ワンルームマンションの1室を担保に融資を受ける場合でも、マンションの入居率が査定に大きく影響します。
今の入居者が退去したらすぐに入居者が決まるのであれば、高い評価を得ることができますが、なかなか次の入居者が決まらないマンションの場合は空室の間は賃料を得ることができなくなるので、債権者のリスクが高くなるため評価が下がってしまいます。
そのため入居率が低く、利便性の悪い遠隔地にある地方のマンションの場合は担保として認められないこともあります。
大学が近くにある場合やオフィス街にある場合は評価額が高くなる
大学が近くにある場合やオフィス街が近くにある場合は、新入生、新入社員が多く集まるため、入居率が高く、空室が出てもすぐに入居者が決まるので評価額が高くなります。
マンションのグレードによっても利回りが変わる
年間の利回りは、マンションのグレードによっても異なります。新築マンションであれば人気が高く、入居者がすぐに決まる可能性が高いですが、築古マンションの場合はなかなか入居者が決まらない可能性があるため、その分評価が下がってしまいます。
交通の利便性がよく、生活がしやすいエリアは人気が高いので高評価になる
人気のある路線や、都心にアクセスがしやすい路線の駅が近い、マンション周辺に学校、スーパー、病院など生活に必要な施設が整っているなど、生活がしやすいエリアは人気が高いので高評価になりやすいといえるでしょう。
返済の負担額に影響があるため利率や金利方式に注意する
収益物件の場合、収益還元法で評価されることが多いというご紹介をしましたが、都内の人気エリアと遠隔地の地方エリアでは年間の利回りに10％以上の違いがあることがあります。金利が増えると返済額の負担も大きくなりますので、利率や金利方式にも注意するようにしましょう。
ローン会社によって評価が変わるので納得できるまで担当者と相談する
一戸建て住宅とは違い、アパートやマンションのような収益物件の場合は収益還元法で査定されることが多いです。そのため、収益をあげることができると判断されると融資が受けやすくなりますが、収益があげられない物件だと判断されてしまうと融資が受けられないケースもあります。評価基準は利用するローン会社によって異なりますので、同じ物件でも融資限度額が変わることがあります。融資を希望する場合は、納得できるまで担当者と相談することが大切です。
まとめ
ワンルームマンションの1室だけを担保に不動産担保ローンを利用することは可能です。しかし、マンション時代のグレード、立地、入居率などによって評価が異なるため、評価が低くなってしまうと融資の金利が高くなってしまうケースや、場合によっては融資が受けられないこともあります。収益物件の場合、収益還元法で査定されることが多いので収益を上げられる物件だと判断されれば融資を受けやすいのですが、反対に収益があげられないと判断されると評価が低くなってしまうためです。利用するローン会社によって評価が異なりますので、ワンルームマンションを担保に不動産担保ローンの利用を検討している場合は、担当者と納得するまで相談をすることが大切です。
