一般的に狭小住宅と言われている物件は、売りにくい、住宅ローンが通りにくいという話を聞いたことがありませんか？そこで今回は、狭小住宅とはどんな住宅なのか、狭小住宅の担保価値や狭小住宅を担保に不動産担保ローンを利用できるかについてご紹介します。
狭小住宅とは？
狭小住宅という言葉はありますが、実は狭小住宅について決まった定義はありません。一般的には、15～20坪（50～60㎡）の土地に建てられた住宅のことを狭小住宅と呼んでいます。不動産業者が売りやすいように広い土地を分割して販売したり、土地開発なので狭くなったりした土地は、便利な場所にあっても広い土地よりも値段が安く購入しやすいため、狭小住宅が増えるようになりました。
しかし、家を建てたときは問題がなくても家族が増えて手狭になったので、家を売って新しく家を買おうと思ってもなかなか買い手がつかないという現状があるのをご存知でしょうか。次に、狭小住宅が売れないと言われている理由についてご紹介します。
狭小住宅は売れないと言われる理由
狭小住宅は売りにくいという話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。狭小住宅が売れないと言われる理由の一つに、住宅ローンが通りにくいということがあります。住宅ローンのような大きな金額の融資を行う場合、債権者は債務者が万が一ローンの返済ができなくなってしまった場合は担保となっている住宅を売却して残債を整理します。つまり、住宅ローンを組む場合、担保となる住宅に十分な価値がなければ金融機関は残債を回収することができなくなってしまう可能性があるということです。
このような理由から50㎡以下の狭小物件は融資の対象外になっている金融機関があるため、住宅ローンを利用して購入することが難しいケースも多く、購入を見送ってしまう人もいるのです。
不動産の担保価値はどのように決まる？
不動産の担保価値は、一般的には土地と建物を別々に評価します。土地の評価は、土地の広さだけではなく日照の問題や土地周辺の利便性、周りの不動産価格などを元に算定されています。
住宅の価値は、住宅の再調達価格を元に築年数や住宅の材質などで原価償却分を差し引いて計算されます。
不動産を担保に金融機関から融資を受ける場合、金融機関は不動産に関してはプロではありませんので不動産の担保価値を低く査定されてしまう可能性があります。そのため、十分な不動産価値が認められないと判断されてしまうと、融資を断られてしまうことがあります。
狭小住宅を担保に不動産担保ローンは利用できない？
金融機関は不動産のプロではありませんので、狭小住宅を担保に融資を申し込んでも断られてしまう可能性があります。ですが、狭小住宅を担保にした融資は受けられないのかというと、そういうことではありません。
狭小住宅を担保に不動産担保ローンの利用を検討している場合は、金融機関の商品ではなく、不動産担保ローンを専門に扱っている会社に相談することがおすすめです。
不動産担保ローンを専門に扱っている会社の場合は不動産の価値に詳しいので、金融機関の不動産担保ローンの利用を断られてしまったとしても、不動産担保ローンを専門としている会社を利用すれば融資を受けられる可能性があります。
狭小住宅を担保に融資を受ける場合の注意点
狭小住宅を担保に融資を受ける場合は、「担保割れ」に注意する必要があります。
通常、不動産を担保に融資を受ける場合、本来の不動産価値に対して担保掛目を掛けた金額が融資の上限になっています。たとえば、2,000万円の価値の不動産に対して担保掛目が70％だった場合は、融資額の上限が1,400万円ということです。不動産価値から何割かを引いた額を融資額の上限にしておけば、万が一返済が滞ってしまったとしても債権者は担保を売却し、残債を回収することができるというわけです。
ただし、担保にする不動産の価値が、融資を受けた時点からまったく変わらないという保障はありません。このケースの場合、融資を受けたのは1,400万円ですが、もしこの時点で返済が困難になり担保物件を売却したときの値段が1,000万円にしかならなかったとしたら、不動産を売却しても400万円の返済が残ってしまいます。このように、担保の不動産を売却しても全額返済できない状態になってしまうことを担保割れといいます。
このような事態にならないように担保掛目があるのですが、万が一担保割れになってしまった場合は、担保物件を売却したあとに残ってしまった金額は返済する義務があります。不動産担保ローンを利用する場合は、担保割れをあらかじめ考慮して、たとえば上限いっぱいの融資を受けないなどの対策を取っておくことをおすすめします。
まとめ
狭小住宅を担保に不動産担保ローンを検討している場合は、金融機関の不動産担保ローンではなく、不動産担保ローンを専門としている会社に相談することがおすすめです。ただし、不動産の担保価値は変わらないという保障はないため、上限いっぱいの融資を受けてしまうと担保割れをしてしまった場合、残った金額を返済しなければなりません。不動産価値がつきにくい狭小住宅を担保に不動産担保ローンを利用する場合は、担保割れも考慮して融資を受けることが大切です。
