不動産担保ローンは所有している不動産を担保に融資を受ける金融商品ですが、万が一返済ができなくなってしまった場合は、担保提供した不動産を失ってしまう可能性があります。そこで今回は、マンションを担保に不動産担保ローンを利用した場合、マンションが売却されてしまうのはどんなときなのかについて解説します。
不動産担保ローンでマンションを売却されるリスク
自宅マンションを担保に不動産担保ローンを利用した場合、返済ができなくなってしまったときは、担保提供したマンションを売却して残債を返済することになります。ただし、返済が遅れればすぐに売却されてしまうわけではないので、万が一返済が滞ってしまった場合でも事前の対応をしっかり行えば売却を回避することができます。
不動産担保ローンの仕組み
不動産担保ローンは、契約者または家族などが所有している不動産を担保に融資が受けられる金融商品です。
担保提供した不動産価格に担保掛目と呼ばれている一定の掛目をかけた金額が融資限度額に設定されていることが一般的です。担保掛目とは、お金を借りた人が万が一返済不能な状態になってしまったときに担保を売却しても全額返済できなくなってしまうリスクを避けるために設定されているもので、利用する金融機関やローン会社によって割合が異なりますが、一般的には不動産価格の6割～8割程度の間で設定されていることが多くなっています。担保掛目があることで、債権者はお金が回収できなくなるというリスクを最小限に抑えることができる仕組みになっています。
つまり、担保とは債権者（お金を貸す側）は債務者（お金を借りる側）が提供する担保（不動産）は、万が一お金が返済できなくなってしまったときに担保を売却して回収することを目的としているものです。そのため、返済ができなくなってしまったときは、担保提供したマンションは売却されてしまうリスクがあるのです。
不動産担保ローンでマンションが売却されるときの流れ
マンションを担保に不動産担保ローンで融資を受けた場合、マンションが売却されるときの流れは以下の通りです。
支払いを促す電話が入る
返済が1日でも遅れてしまうと、すぐにマンションが売却されるわけではありません。
本来であれば期日までに支払いを行うことがベストですが、支払いを忘れていたり、口座の残高不足に気づかずに滞納してしまったりするケースもあるかもしれません。
返済が遅れると電話や郵送で支払いを促されるので、できるだけ早く対応するようにしましょう。
万が一、何らかの理由ですぐに支払いが難しい場合は事前に支払いが遅れる旨を連絡しておくと悪い印象を回避することができます。
督促状が届く
数日から1ヶ月程度の返済遅れであれば問題視される可能性は少ないですが、支払い予定日から2～3ヶ月過ぎると督促状が届く可能性が高くなります。
督促状が届いたら、そのまま放置することは絶対に避けましょう。
何らかの理由で支払いが難しい場合でも、必ず連絡をして支払日をずらしてもらう等の対応を行うことが大切です。
催告状が届く
督促状が届いても何の対応もなかった場合は、催告状が届く可能性があります。
督促状も催告状も返済を促す書面ですが、督促状と催告状は文面や債権者の姿勢が異なってきます。
督促状は「早く支払ってください」というニュアンスの文章ですが、催告状になると「このまま返済をしてもらえなければ裁判を考えている」という強い意味に変わります。つまり、催告状が届いてしまうとマンションが売却されてしまう可能性に近づくということです。
催告状が届いてしまったときは、支払いが可能であればすぐに支払いをすればマンションが売却されてしまうことはありません。
もし、支払いが難しい場合はできるだけ早く相談するようにしてください。
利益喪失通知が届く
催告状が届いても何も対策をしなかった場合は、利益喪失通知が届きます。
利益喪失通知とは、期限の利益がなくなってしまうことを意味しています。分かりやすくいうと分割払いができなくなり、残債を一括返済しなければならなくなるということです。
ただし、通常の場合この時点で一括返済を要求されることはほとんどありません。
利益喪失通知が届いた時点での滞納分の返済を要求されるケースが多いので、滞納している分の金額を支払うことで利益喪失を回避することができます。
代位弁財通知が届く
代位弁財通知とは、保証会社が借金を肩代わりしたことを知らせる書類です。
代位弁財通知は債権者が保証会社に変わったことを知らせることを意味している通知ですが、「保証会社から一括返済を求められる」可能性や「信用保証機関に事故情報が登録される」ことを意味しています。
代位弁財通知が届いてしまうと、期限の利益はなくなります。つまり、支払い期限がくるまでは残りの金額の支払いは猶予する（分割払いができる）という権利を喪失してしまっているということです。
そのため、代位弁財通知が届いてしまうと、保証会社から一括返済を求められる可能性が非常に高いと言えます。
また、信用保証機関に事故情報が登録されてしまうと（いわゆるブラックリスト）、新規でクレジットカードの作成やローンを組むことが難しくなります。
差し押さえ通知書が届く
代位弁財通知が届いても何もしなかった場合は、差し押さえ通知書が届く可能性があります。
差し押さえとは、担保のマンションを取り上げることを意味しています。つまり、差し押さえが実行されてしまうと担保のマンションが売却されてしまうということです。
ただし、この時点で残っている残債を支払えばマンションの売却を回避することは可能です。
競売開始決定通知書が届く
競売開始通知書とは、裁判所が競売にかけることを許可したことを知らせる書類です。
とはいえ、競売開始通知書が届いてすぐに競売が開始できるわけではありません。
競売が許可されると、どんな物件なのか、どうして競売にかけられることになったのかを調査されることになるので、執行官による立ち入り調査が入ります。
執行官の立ち入り調査は拒否することができないため、家に入れないようにすることはできません。
競売の期間入札通知書
競売の期間入札通知書とは、入札を開始する時期や入札を終える時期などを通知する書類です。
ここまでくるとマンションが売却される可能性が非常に高くなっていると言えます。
ただし、入札日前日までであれば競売を取り下げることが可能なので、どうしても自宅マンションを手放したくない場合は入札日前日までに対策する必要があります。
担保のマンションが実際に競売にかけられるまでには、返済を滞納してから1年以上の期間がかかります。
それまでに上記で紹介したさまざまな通知書が届くことになります。
担保のマンションを売却したくない場合は、支払えないと判断した時点でできるだけ早く債権者に相談することが大切です。
督促状や催告状が届いたあとに放置してしまうと、状態が悪化して深刻な状況になっていくため、早めに相談することが大切です。
最後に
不動産担保ローンで返済ができなくなってしまった場合、担保にしたマンションが競売にかけられ、売却されるまでには1年以上の期間がかかります。ただし、長く放置すればするほど状況は悪化してしまうため、返済が難しいと判断した時点で早めに債権者に相談することが大切です。
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