不動産投資の経費はいくらまで？経費にできるもの一覧

不動産投資を始めると、「どこまでが経費として認められるのか」「いくらまで計上できるのか」と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

経費の考え方を正しく理解していないと、節税のチャンスを逃してしまったり、誤った申告でトラブルにつながったりする可能性もあります。

この記事では、不動産投資において経費として計上できるもの、できないものを分かりやすく整理し、具体的な項目を一覧で紹介します。

不動産投資で経費にできるもの

不動産投資では、賃貸経営に直接関係する支出を「必要経費」として計上できます。

経費を正しく計上することで、課税所得を抑え、所得税や住民税の負担を軽減できる点が大きなメリットです。

ただし、何でも経費にできるわけではなく、事業との関連性が重要になります。

ここでは、不動産投資で代表的に経費として認められる項目を具体的に解説します。

ローンの金利

投資用不動産を購入する際に借り入れたローンについては、毎月支払う金利部分のみを経費として計上できます。

元金の返済分は資産形成にあたるため、経費にはできません。

ローン残高が多い初期段階ほど金利負担も大きく、経費計上による節税効果を実感しやすい点が特徴です。

管理会社に支払う管理委託料

管理会社に支払う管理委託料は、不動産投資に必要な経費として全額計上できます。

家賃回収や入居者対応、建物管理などを委託している場合、その対価はすべて経費の対象です。

自主管理の場合でも、入居者募集や家賃管理にかかった実費は経費として認められます。

仲介手数料・広告宣伝費

入居者募集のために賃貸仲介会社へ支払う仲介手数料や、広告掲載費も経費として計上できます。

空室対策として必要な支出ではありますが、家賃収入がない期間に発生することが多いため、費用対効果を意識することが大切です。

修繕費

退去後のハウスクリーニング費用や、壁紙・床の張り替えなど、原状回復を目的とした修繕費は経費として計上できます。ただし、工事内容によっては注意が必要です。

例えば、間取り変更を伴うリノベーションや設備の大幅なグレードアップなど、物件の価値を高める工事は「資本的支出」と判断され、減価償却の対象となるケースがあります。

判断が難しい場合は、税理士に相談すると安心です。

減価償却費

減価償却費は、建物や設備の取得費用を耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上するものです。

実際に現金が出ていかないにもかかわらず経費にできるため、不動産投資における節税の要といえます。

ただし、耐用年数を超えると計上できなくなるため、将来の税負担も見据えた収支計画が重要です。

通信費

不動産会社や管理会社との連絡に使用するスマートフォンの通信費、書類送付にかかる郵送費なども経費として認められます。

私用と併用している場合は、事業で使用した割合を合理的に按分して計上しましょう。

接待交際費

不動産会社や管理会社との打ち合わせで利用した飲食代は、接待交際費として計上できます。

ただし、事業との関連性が明確であることが前提です。私的な飲食や家族・友人との食事代を経費にすることは認められないため、領収書の管理と使途の明確化が重要になります。

不動産投資の経費にできないもの

不動産投資では多くの支出を経費として計上できますが、すべてが認められるわけではありません。

事業との関連性が弱い支出や、私的な要素が強いものは、経費に含めることができないため注意が必要です。

ここでは、不動産投資で経費にできない代表的な項目を紹介します。

スーツや靴代など

「不動産会社との打ち合わせに必要だから」と考えてスーツを購入した場合でも、原則として経費には認められません。

スーツは仕事以外の日常生活でも着用できるため、事業専用とは判断されにくいからです。

同様に、靴やバッグなどの身だしなみ用品も、私用と区別できない場合は経費計上が難しいと考えておくとよいでしょう。

旅行やジム代など

不動産投資には、会社のような福利厚生の概念がありません。

そのため、オーナー自身の旅行費用やスポーツジムの月会費、趣味に関する支出などは、原則として経費にできません。

たとえ「視察目的」や「健康管理のため」と説明しても、事業との直接的な関連性を証明するのは難しく、税務上は否認される可能性が高い点に注意が必要です。

所得税や住民税などの税金

不動産取得時にかかる登録免許税や、不動産取得税などは経費として扱える場合がありますが、所得税や住民税は経費として認められません。

これらは個人の税負担にあたるため、不動産投資の必要経費には含められないのが原則です。

毎年の確定申告後にはまとまった納税が必要になるため、経費計上とは別に、納税資金を確保しておくことが重要です。

不動産投資の経費はいくらまで落とせる？

不動産投資における経費には、原則として「いくらまで」といった明確な上限は設けられていません。

賃貸経営を行ううえで必要と認められる支出であれば、金額の大小にかかわらず経費として計上することが可能です。

そのため、1棟のみを所有しているオーナーよりも、複数のアパートやマンションを保有しているオーナーのほうが、管理費や修繕費、広告費などの支出が増え、結果として経費計上額も大きくなる傾向があります。

ただし、重要なのは金額ではなく「不動産投資との直接的な関連性があるかどうか」です。

事業に必要な支出であることを説明できなければ、経費として認められない可能性がある点には注意しましょう。

不動産投資で経費が支払えないときはどうする？

不動産投資では、賃貸経営にかかった費用を経費として計上することで、課税所得を抑え、税負担の軽減につなげることができます。

しかし、減価償却費を除く多くの経費は、まず「現金で支払う」必要があります。

例えば、外壁塗装や屋上防水工事、フローリングの張り替えといった大規模修繕では、数十万円から数百万円単位の出費が一度に発生することもあります。

また、空室が続いて家賃収入が減少している状況では、経費の支払い自体が大きな負担になるケースもあるでしょう。

こうした事態に備えるためには、日頃から手元資金に余裕を持たせたうえで、いざというときに活用できる資金調達手段を確保しておくことも重要です。

例えば、不動産担保ローンであれば、保有している投資用物件を担保に、まとまった資金を借り入れることができます。借入資金の使い道は原則自由なため、修繕費や広告宣伝費など、事業に必要な経費の支払いにも活用可能です。

比較的低金利で、返済期間を長く設定できる点も、大きなメリットといえるでしょう。

不動産投資では経費を計上して節税しよう！

不動産投資では、賃貸経営にかかった費用を適切に経費として計上することで、課税所得を圧縮し、所得税や住民税の節税につなげることができます。

経費の内容を正しく理解し、漏れなく計上することは、健全な不動産経営を行ううえで非常に重要です。

一方で、経費を計上するためには、前提として現金での支出が必要になります。

手元資金に余裕がない状態が続くと、必要な修繕や空室対策が行えず、結果として収益性が悪化する恐れもあるでしょう。

経営に必要な経費の支払いが難しくなった場合には、物件を担保に資金を調達できる不動産担保ローンの活用を検討するのも一つの方法です。

協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに特化した貸付を行っております。投資用物件だけでなく、ご自宅を担保にした借り入れにも対応可能です。

賃貸経営に必要な事業資金の確保についても、お気軽にご相談ください。

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