相続した底地の売却は難しい？売るときの流れと売れないときの対処法

底地を相続したものの、借地人との関係性や将来的な管理の負担に不安を感じ、売却を検討する方は少なくありません。

また、急な資金需要から底地の現金化を考えるケースもあります。

しかし、底地は一般的な不動産と比べて売却が難しく、スムーズに進まないことも多いです。

この記事では、底地売却の基本的な流れや具体的な方法を整理したうえで、早期の資金確保を実現する手段として不動産担保ローンの活用についても紹介します。

底地を売却する時の流れ

底地の売却は、通常の土地売却とは異なり、借地権の存在を前提に進める必要があります。

まず行うべきは、借地契約の内容や地代、更新状況などの確認です。
契約条件によって売却の難易度が大きく変わるため、現状の権利関係を整理することが重要になります。

次に、不動産会社や専門業者に査定を依頼し、市場価値を把握します。
底地は流通性が低いため、一般仲介だけでなく専門業者の査定も比較することが望ましいでしょう。
その後、売却方法を選定し、借地人との交渉や同意取得が必要になるケースもあります。

売却条件が整ったら買主との契約締結へ進み、決済・引渡しを行います。
ただし、底地は買い手が限定されるため、想定より時間がかかることもあります。
そのため、売却活動と並行して資金計画を立てておくことが現実的です。

底地の売却方法と売却先

底地の売却は、通常の土地売却とは異なり、借地権という権利関係が存在します。
そのため、売却先や進め方によって結果が大きく変わってくるでしょう。

誰に売るのか、どのような形で売却するのかによって、売却価格やスピードは大きく左右されます。

ここでは、底地の主な売却方法と代表的な売却先について整理して紹介します。

借地人に売却する方法

最も現実的かつスムーズな方法は、借地人に底地を買い取ってもらうことです。
借地人にとっては、土地と建物を一体で所有できるメリットがあり、資産価値の向上につながります。

ただし、資金力や購入意思がなければ成立しません。
また、価格交渉では借地人が優位になる傾向があり、市場価格より低くなる可能性もあります。

底地と借地を等価交換して売却する方法

底地と借地を統合するために、土地の一部を交換する方法です。
例えば、借地人と合意し土地を分割・整理することで、それぞれが単独所有する形に再編できます。

権利関係が単純化されるため、その後の売却が容易になる点が特徴です。
ただし、調整には専門的な知識と時間が必要です。

底地と借地を同時に売却する方法

底地権者と借地権者が協力し、第三者に一括売却する方法です。
所有権として売却できるため、市場価値は大きく向上します。

ただし、双方の合意が不可欠であり、条件調整には時間がかかる傾向があります。

所有権化して売却する方法

借地権を買い取ることで完全所有権にした後、通常の土地として売却する方法です。
市場性が高まり、高値売却が期待できます。

一方で、借地権の取得にはまとまった資金が必要となり、短期での現金化には向かない場合もあります。

専門家に売却する方法

底地専門の買取業者に売却する方法です。価格は市場売却より低くなる可能性がありますが、スピード重視の場合には有効です。

権利調整を前提とした投資目的の業者が多く、借地人との交渉も含めて対応してくれる点がメリットです。

底地の売却は借地権の3つの種類で難易度が変わる

底地の売却難易度は、借地権の種類によって大きく左右されます。
なぜなら、借地権は借地人の利用権を強く保護する制度であり、その内容によって底地の自由度や将来性が変わるためです。

同じ底地であっても、借地権の性質次第で「売れやすさ」や「価格」は大きく異なります。

ここでは代表的な3つの借地権について解説します。

普通借地権

普通借地権は更新が可能な借地権であり、契約期間満了後も正当事由がない限り地主側から契約を終了させることは困難です。
そのため、借地人は長期にわたり土地を利用でき、実質的に半永久的な利用が可能といえます。

借地人の権利が強いことから、底地は自由に利用できず、流動性が低下します。
買主にとっては将来的な土地活用の見通しが立ちにくく、売却価格が抑えられやすい点が特徴です。

定期借地権

定期借地権は契約期間の満了によって確実に返還される借地権です。
更新が前提ではないため、将来的に更地として利用できる可能性があります。

ただし、残存期間が長い場合は普通借地権と同様に自由度が低くなります。
短い場合は、将来の土地活用が見込めるため評価が高まるでしょう。

売却時の価格や難易度は契約期間の残り年数に大きく影響されます。

使用貸借

使用貸借は地代の支払いがないことが多く、親族間などで利用されるケースが見られます。

一見すると柔軟性があるように思えますが、契約内容が曖昧な場合、権利関係の整理が必要になることもあるでしょう。

売却時には利用状況や合意内容の確認が求められ、状況によっては解消や再契約が必要になる場合もあります。

底地を売るときに借地権者の承諾は必要？

底地を売却する際、法律上は原則として借地権者の承諾を得る必要はありません。
底地の所有者は、その権利を自由に第三者へ譲渡できるためです。

ただし、実務では借地人との関係性が重要な意味を持ちます。
新たな所有者との関係が変わることで、地代の支払い方法や契約更新の考え方などに影響が出る可能性もあるでしょう。

売却を円滑に進めるには事前に説明や協議を行うことが望ましいとされています。
また、借地契約の内容によっては譲渡時の通知義務や承諾条項が定められている場合もあるため、契約書の確認を怠らないことが重要です。

底地を売却するときの注意点

底地の売却は通常の土地取引とは異なる特徴を持つため、事前に注意すべきポイントを理解しておく必要があります。

買取業者が少ない

底地は自由に利用できないため、購入希望者は限られます。
一般の個人や事業者が購入するケースは少なく、多くは投資目的の専門業者が対象となるでしょう。

その結果、売却先の選択肢が狭まり、条件交渉の余地が小さくなる傾向があります。

共有名義だと売却が非常に困難

底地が共有名義となっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。
相続によって名義が分散しているケースでは、意見調整が難航することも珍しくありません。

一部の共有者が売却に反対すると取引が進まないため、事前に合意形成を図ることが重要です。

相続税が高くなる可能性がある

底地は評価方法によっては税務上の負担が増える可能性があります。
相続発生時の評価額が高くなることで納税資金の確保が課題となるケースもあります。

売却を前提とした資金計画を立てておくことが望ましいでしょう。

底地がスムーズに売却できないときの対処法

底地は市場性が限定されているため、売却までに時間がかかるケースが少なくありません。
特に借地権の内容や共有状態などによっては、想定よりも長期化する可能性があります。

しかし、資金化を急ぐ状況では売却完了を待つことが難しい場合もあります。

このような場面で有効な選択肢となるのが、不動産担保ローンの活用です。
底地を担保として資金を調達することで、売却を待たずに現金化が可能となります。

これにより、価格を妥協して急ぎ売却する必要がなくなり、時間をかけて条件の良い買主を探す余裕が生まれるでしょう。

底地は「売却」と「資金確保」を分けて考えることが重要

底地は、借地権という第三者の権利が存在するため、一般的な土地に比べて売却の難易度が高くなりやすい不動産です。
借地権の種類や契約内容、共有状況などによっては、想定以上に売却まで時間がかかることもあります。
そのため、「早く現金化したい」という目的だけで急いで売却を進めると、価格面で不利な条件を受け入れざるを得ない可能性もあるでしょう。

重要なのは、売却そのものと資金確保を切り分けて考えることです。
売却は時間をかけて進めつつ、必要な資金は不動産担保ローンなどを活用して先に確保することで、条件面で妥協せずに取引を進めやすくなります。

協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに特化した貸付を行っております。
相続した底地を担保にした資金の確保についても、ぜひお気軽にご相談ください。

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