相続対策に不動産投資は有効？節税の仕組みと注意点を解説

不動産投資には、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。

ただし、不動産投資にはリスクや注意点もあるため、節税の仕組みや投資に適した不動産の特徴を理解したうえで行うことが大切です。

この記事では、相続対策に不動産投資が有効とされる理由や、節税に適した物件の特徴、注意すべきポイントなどについて、詳しく解説します。

相続対策に不動産投資が有効とされる理由

相続対策に不動産投資が有効とされるのは、相続税評価額を現金よりも低く抑えられる可能性が高いためです。

不動産の相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額をもとに算出され、一般的には地価は公示価格の8割程度、建物部分は一般的な建築費の5〜7割程度になると言われています。

さらに、賃貸用物の土地は「貸家建付地」として評価額が自用地よりも低くなることから、相続税評価額の圧縮効果がさらに高くなるのが魅力です。

また、一定の要件を満たす土地には「小規模宅地等の特例」が適用され、「貸付事業用宅地等」の場合、評価額を最大50％も減額できます。

このように、現金のまま保有するよりも、不動産に組み換えた方が相続税の課税対象となる財産の評価額を大きく引き下げられる可能性が高いことから、不動産投資は相続対策として注目されています。

相続対策に適した不動産の特徴

続いては、相続対策に適した不動産の特徴について解説します。

流動性が高く売却しやすい

流動性が高い不動産は、相続人が好きなタイミングで売却し、現金化しやすいという魅力があります。

相続税は、原則として相続の発生を知った日から10か月以内に現金で一括納付しなければなりません。

相続財産が不動産ばかりといった場合でも、流動性が高い不動産なら売却して納税資金に充てやすいでしょう。

空室リスクが低い

賃貸物件として運用する場合、空室が続くと家賃収入が途絶えてローン返済や維持管理費の負担が重くなってしまいます。

また、相続税評価額の圧縮効果は賃貸割合（入居率）に連動するため、空室が多い状態では節税効果が薄れる点にも注意が必要です。

安定した賃貸経営と節税効果の維持のためには、賃貸需要が高いエリアに所在し、空室リスが低い物件を選ぶことが大切です。

少額から投資できる

資産の一部だけを不動産に組み替えたい場合には、不動産小口化商品を活用する方法が有効です。

不動産小口化商品とは、一つの不動産を複数の投資家が小口で共同保有する仕組みで、1口数万円〜100万円程度から投資できます。

口数単位で分割できるため遺産分割のトラブルを防ぎやすいのもメリットです。

ただし、令和8年度税制改正により、2027年（令和9年）1月1日以降に発生する相続においては、小口化商品は原則として時価評価となる方針が示されており、評価額の圧縮効果が大幅に縮小する見込みとなっている点には注意しなければなりません。

相続対策で不動産投資を行う場合の注意点

不動産投資は相続対策に有効な手段の1つですが、以下の4つのポイントに注意が必要です。

初期費用がかかる

投資用不動産を購入する際には、物件費用だけでなく仲介手数料や登記費用、不動産取得税やローン手数料などの初期費用が発生します。

一般的に、物件購入時にかかる初期費用は物件価格の10〜15％だと言われているため、まとまった資金を準備しておくことが大切です。

納税資金が不足する可能性がある

相続税は、原則として期限内に現金で一括納付する必要があるため、注意が必要です。

相続財産が不動産ばかりになってしまうと、相続税の納税資金が不足してしまうリスクがあります。

遺産分割でトラブルになりやすい

不動産は現金のように均等に分けるのが難しいため、複数の相続人が存在する場合、遺産分割協議でトラブルの火種となってしまうリスクがあります。

相続後に発生する親族間のトラブルを未然に防ぐためにも、生前に遺言書を作成しておく、分割しやすい形式の財産も遺しておくなどの対策を講じておくのがおすすめです。

賃貸経営が相続人の負担になる可能性がある

不動産投資による相続対策を行う場合、相続後は相続人が賃貸経営を引き継ぐことになります。

しかし、入居者の管理や建物のメンテナンス、確定申告など、賃貸経営には継続的な手間とコストが伴うため、かえって相続人の負担となってしまうケースも少なくありません。

相続後は管理会社への委託を前提とするなど、相続人へ配慮した賃貸経営計画を立てておくことが重要です。

不動産投資にかかる費用の調達には不動産担保ローンを活用しよう

不動産投資は相続対策に有効ですが、まとまった初期費用がかかる点に注意が必要です。

自己資金だけでの対応が難しい場合には、自宅などを担保にまとまった資金を借り入れることができる不動産担保ローンの活用を検討してみてはいかがでしょうか。

不動産担保ローンは、無担保ローンよりも金利が低めで長期借入が可能なだけでなく、資金使途が原則自由なため、相続対策用の不動産の購入資金はもちろん、管理会社への委託費用や修繕費用などにも幅広く備えられます。

無理のない返済計画を立てながら、相続対策と資産形成を両立させたい方にとって、活用しやすい資金調達手段といえるでしょう。

協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに特化した貸付を行っております。

相続対策を見据えた不動産投資への活用についても、お気軽にご相談ください。

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