銀行や農協などから農地を担保に融資を受けることを農地担保融資といいます。ただし、この農地担保融資の多くは「農業関係者が農業に関わる設備や運転資金などに使う」といった条件がつくなど、資金使途に制約があります。一方で、所有する農地を農地以外の利用目的として登記変更する「農地転用」により、所有する農地を担保提供して不動産担保融資を受けることができるというケースもあります。今回は所有する不動産が農地の場合に農地転用によって土地を担保に融資を受ける方法、不動産担保ローンの活用方法について解説します。

不動産担保ローンを申し込めない不動産とは？

所有する土地や建物を担保に設定してローンを申し込むことを不動産担保ローンと呼び、個人や法人の資金調達の方法として活用されています。ただし、そもそも担保に設定することができない不動産があることをご存知でしょうか？
その一つが「再建築不可物件」です。再建築不可物件とは、建築基準法に定められた必要条件を満たさない物件のことを意味し、現在建っている建物を取り壊したとしても、そこに新たな建物を建てることができない土地のことをいいます。
そしてもう一つが「農地」です。なぜ農地が不動産担保ローンの担保に設定できないのかというと、不動産・土地としての価値が限定的であるということに理由があります。具体的にいうと、農地の取得や売買については農地法と呼ばれる法律で定められており、農地は農業用の土地としてしか利用できないこと、農地の取得は農業関係者でなければならないことなどが決められています。言い換えれば、一般の人が自由に購入できる土地ではなく、さらに農業以外の用途で利用することができない土地ということになります。そのため、不動産担保ローンの審査をする銀行などの金融機関側としては、農地は売却が困難な不動産・土地であるため、担保に設定することができない土地と判断するケースが多いということです。

農地を担保にお金を借りるには？

では、農地法により取得や売買が制限されている農地を担保にお金を借りることはできないのでしょうか。結論からお伝えしますと、絶対に不可能というわけではありません。所有する農地を農地以外の利用目的として登記変更する「農地転用」により、所有する農地を担保提供して不動産担保融資を受けることができるというケースもあります。
ただし、すべての農地が農地転用できるわけではなく、農地転用が許可される可能性がある農地は「第3種農地」と呼ばれる市街地にある区域内の農地です。これは、国や都道府県の方針として、所有する農地があるエリア一体を市街地として整備していくことを決めているケースで、既に周辺には建物が建っていたりする場合も多いです。そのなかで未だ農地のまま残された土地のことを「第3種農地」というのです。
一方、生産性の高い優良農地と判断される「農用地区域内農地」の場合には、国の政策として農地転用が許可されていません。厳密にはその農地がある地域、都道府県によって農地転用の条件が異なりますので、所有する農地を管轄する農業委員会への確認が必要です。農地転用許可申請書に必要となる提出資料を添付し、農地委員会を経由して、都道府県知事の許可を得ることで農地転用が完了します。所有する農地を農地以外でも利用可能な土地に転用することができれば、その土地を担保に不動産担保ローンを申し込むことができるようになります。

農地転用ができなくても融資を申し込める場合がある

所有する農地が第3種農地ではなかった、農地転用の許可がおりなかったという場合も、農地を担保にした融資を申し込むことができるケースもあります。一つ目は、農業を行う場合の設備投資や運転資金のために農協(JA)などが行なっている融資です。そしてもう一つの可能性としては、「農地」のままであっても売り手がすぐにつくような土地の場合です。不動産担保ローンの審査を行うのはローン専門会社や銀行であり、その融資審査の結果、不動産として価値があると判断されさえすれば「農地」であっても担保に設定してはいけないという法律はありません。農地のままでも担保に設定できるかどうか、融資を受けることができるかどうかについては、不動産担保ローン専門会社や銀行に相談してみると良いでしょう。

無職でも土地を担保にお金を借りることができるのか

不動産担保ローンであってもその他の融資と同様に、安定的な収入があることが原則として融資条件に含められる場合がほとんどです。つまり、どれだけ不動産評価額の高い不動産を所有していたとしても、無職で収入がない方は不動産担保ローンに申し込むことができない場合が多いということです。
しかし、無職の場合でも不動産担保ローンに申し込むことができる場合もあります。一つは、所有する不動産を賃貸に出すことで家賃収入が得られるような場合、もう一つは、今は無職であるが不動産担保ローンで得た資金を元に新規事業を起こす計画を立てている場合です。いずれにしても、返済計画の通りに返済を行うことができるかどうかを審査されることとなります。

まとめ

農地を担保にお金を借りる農地担保融資について、また、農地転用による不動産担保ローンの活用について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？農地や農地転用が関係する不動産担保ローンについて、より詳細な情報をご覧になられたい場合は、こちらをご参照ください。
https://kshc.jp/realestate-securedloan/