収益物件の担保融資は可能？賃料利回りで評価する不動産担保融資

2019.7.5
不動産担保ローン関連情報

所有している不動産を賃貸として貸し出している場合でも、賃貸中の不動産を担保に不動産担保ローンを申し込むことは可能です。ローンを申し込む方がサラリーマンで、現在失業中のため無職という場合は、銀行などの金融機関で融資の審査が通らず、融資を受けることができないというケースが多いです。ですが失業中のサラリーマンであっても、不動産を所有している場合、それが貸出中の収益物件であっても不動産担保ローンによる融資を受けられる可能性があります。今回は、収益物件の賃料利回りで融資評価する不動産担保融資とはどういうものか解説していきたいと思います。

失業中のサラリーマンが収益物件を担保提供する不動産担保融資とは

一般的なサラリーマンで、現在失業中のため無職という方が、銀行などの金融機関にローンや融資の申し込みをした場合、融資審査を通過するのは非常に困難と言われています。そもそもローンや融資の審査では、将来に渡り安定して返済していく能力があるかどうかを審査し、将来的な返済を見込んで融資が実行されます。それゆえ、失業中のサラリーマンでは返済能力がないと判断されてしまい、融資審査が非常に厳しくなるのです。

しかし、失業中のサラリーマンであっても、不動産担保ローンであれば融資を受けられる場合があります。さらに所有する一戸建てやアパートの一室などの不動産が、現在第三者が住んでいる賃貸中の不動産、収益物件であったとしても、不動産担保融資を受けることは可能です。

サラリーマンが自宅として居住している不動産以外に、賃貸マンションや貸し駐車場、貸しビルなどの収益物件を所有していて、そこから安定した賃料収入があるという場合は、不動産賃貸業の個人自営業者と判断されます。この場合、仮にサラリーマンとしては失業中であったとしても、収益物件から得る収入を返済に充てるという計画で不動産担保ローンを申し込むことができるのです。

収益物件の担保融資評価は賃料利回りで算出？

収益物件を担保提供して不動産担保ローンを申し込む場合の融資審査では、一般的な不動産担保融資の審査とは異なる不動産の評価方法がなされる場合があります。一般的な不動産の評価方法は「積算評価」と呼ばれており、土地や建物の評価を国が定めた路線価などに基づき算出していく方法です。

一方、収益物件を評価する場合は、「収益還元評価」と呼ばれる評価方法がなされる場合があります。収益還元評価とは、土地や建物の価値よりも、そこから上がる収益を評価する方法です。1年間の賃料収入と近隣の賃料利回り相場から算出します。例えば、直近1年間の賃料収入が200万円で、近隣の賃料利回り相場が10％であった場合、200万円÷10％＝2,000万円が不動産担保評価査定額となり、この評価額を元に融資可能額が設定されていきます。ただし、収益物件に対しても積算評価による評価を行う不動産担保ローン会社や金融機関もあるため、事前に見極めることが重要です。積算評価の場合、仮に所有するアパートが1年を通して入居者が入らず、年間の賃料収入が0円であったとしても、土地や建物そのものの価値により不動産評価額がつきます。しかし、同じケースで収益還元評価による算出をすると不動産評価額は0円となってしまい、不動産担保ローンを申し込むことができなくなってしまいます。

収益物件の賃料利回りとは？

ここで、賃料利回りとは何か、確認しておきましょう。賃料利回りとは、不動産取得額に対して賃料収入による年間収益が占める割合のことを指しています。例えば、1,000万円の不動産を取得し、そこから1年間で100万円の収益が上がれば賃料利回りは10％ということになります。投資用不動産の広告などでは、この賃料利回りの良さをうたっているものが多く目に付くかと思います。しかし、「賃料利回り」には注意が必要です。不動産購入金額と収益という二つの項目だけで算出される利回りのことを表面利回りと呼びます。投資用不動産の広告などでPRされる賃料利回りの大半はこの表面利回りです。しかし、実際に不動産投資を行う際は、不動産取得時にかかる購入代金以外にも、印紙税や登録免許税、司法書士に支払う手数料などの経費がかかりますし、賃料収入からも、管理費や固定資産税などの税金、火災保険料など様々な経費が差し引かれます。これらかかる経費の金額を利回り計算に含めたものを実質金利と呼び、この実質金利と実際のお金の出入り「キャッシュフロー」を正確に把握することが、不動産投資において重要と言われています。

まとめ

今回は、収益物件の担保融資、賃料利回りで融資評価する不動産担保融資についてご説明いたしました。所有する不動産を担保に融資を受ける場合、所有する不動産が収益物件であれば、収益還元評価という評価方法で融資評価がなされる場合があります。一般的な積算評価と異なるため、同じ不動産を評価した場合でも評価額に差が出ることをご理解いただけたかと思います。この収益還元評価では近隣不動産の賃料利回り相場を使って不動産評価額を算出するため、仮に所有する不動産の土地や建物そのものの価値が低かったとしても、近隣の賃料利回り相場が高ければ、収益還元評価では高い評価額が得られる可能性もあるということになります。収益物件を担保に設定した不動産担保ローンについて、より詳細にご覧になりたい方は、こちらをご参照ください。

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