不動産を担保に融資を受ける不動産担保ローンは、高額な融資を受けることが可能でかつ返済期間も長く設定できるので、事業資金の調達方法として便利な融資方法の1つです。不動産担保ローンの融資可能額は、担保となる不動産の担保価値によって決まります。そこで今回は、不動産の担保価値はどのように決まるのが解説します。
不動産の担保価値とは
不動産の担保価値とは、担保予定の不動産を売却したときに得られる対価のことをいいます。
不動産担保ローンはローンの返済が残っている自宅を担保に融資を受けることも可能ですが、このようなケースの場合は売却したときに得られる金額からローンの残金を差し引いた金額が担保価値として評価されます。
担保価値は、基本的に周辺の不動産価格などを参考に計算されます。そのため、すぐに買い手が付く可能性の高い都市部や交通の便の良い場所は高い評価が得られる可能性が高くなりますが、すぐに買い手が付かない場所にある家や土地の場合はほとんど担保価値が認められないこともあります。
ご自身が所有する不動産の担保価値を正しく把握しておかなければ、不動産担保ローンを申し込んでみたところ、想像よりも融資額可能額が少なくなってしまったり、不動産の担保価値が認められなかったりするケースもあるため注意が必要です。
不動産の担保価値はどうやって決まる？
不動産の担保価値は、土地と建物を分けて評価するのが基本です。
土地は、実勢価格、相続税評価額、公示価格、基準値標準価格、固定資産税評価額などを利用して計算され、建物は再調達原価、延べ床面積、法定耐用年数などを元に計算されます。
評価基準が複数ある理由は、不動産の価値を評価する目的が異なるためです。
不動産を担保に融資を受ける場合は、融資したお金が返済不能になってしまったときは担保となる不動産を売却し、残債が返済できる範囲での融資を行うことを目的として不動産の担保価値が計算されます。しかし、不動産の価値は相続を行う場合や固定資産税の税金額を決定されるときなどにも必要になるため、目的に適した評価方法で計算する必要があるのです。
不動産担保ローンなどの融資の際に行われる担保評価は、同じ不動産でも評価をする人や金融機関によって金額が異なるため、高く評価してもらえる金融機関を利用すれば融資可能額が高くなる可能性もあります。
不動産の担保価値の調べ方
実際の担保価値は評価する金融機関によって異なるため正確な金額を調べることはできませんが、目安となる金額を調べることは可能です。そこで、おおよその土地や建物の担保評価を調べる方法を紹介します。
土地の担保評価方法
土地の担保評価は、国税庁が毎年発表している路線価や、都道府県が発表している標準価格から計算されることが一般的です。路線価は、国税庁「路線価図・評価倍率表」または国土交通省「標準地・基準地検索システム」、標準価格は、国土交通省「地価・不動産鑑定」のページで調べることができます。
路線価が発表されている土地は路線価方式で計算されることが多く、路線価が発表されていない土地の場合は、固定資産税評価額に一定の割合を乗じた倍率方式で計算されることが多くなっています。
公示価格を基準にした基準地価、相続税評価額、固定資産税評価額の目安は以下の通りです。
公示価格：土地の評価額の基準とされている価格
基準地価：公示地価を公表しない場所で基準とされる地価
相続税評価額：公示価格の約90％
固定資産税評価額：公示価格の約80％
これらを元に算出された金額に担保掛目と呼ばれている一定の割合を掛けた金額が土地の担保評価額になります。担保掛目は７割程度が目安とされていますが、利用する金融機関によって異なります。
建物の担保評価方法
建物の担保評価は、積算法や収益還元法などで計算されます。
積算法の評価額＝再調達費用×延床面積×残存年数÷法定耐用年数
再調達費用とは、同じ家を建て直したときに必要になる費用のことです。法定耐用年数は建物の構造によって決められているもので、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。残存年数は、法定耐用年数から築年数を引いた年数です。
収益還元法は、賃貸物件などの建物の担保評価に使用され、年間の収益÷還元利回りで計算されます。
不動産担保ローンは実際いくら借りられる？
不動産担保ローンで融資可能な金額は、不動産の担保価値、担保掛目、抵当権の順位などによって借りられる金額が変わります。
例えば、不動産の担保価値が2,000万円、担保掛目が７割の場合の融資額の上限は1,400万円です。
担保掛目が設定されている理由は、担保として預かっている不動産の価格が下がってしまったときに債務者が返済できなくなってしまったときのリスクを最小限に抑えるためです。
さらに、住宅ローンなどの返済が完済していない建物を担保にする場合は、未返済の金額を差し引いた金額が融資可能額の上限になります。
一般的に銀行などの不動産担保ローンを利用する場合は、不動産鑑定士に不動産評価を依頼するケースが多いため、同じ不動産を担保に融資を受ける場合でも自社で不動産の評価ができるローン会社よりも銀行の不動産担保ローンを利用するほうが実際に借りられる金額は少なくなる可能性が高いといえます。
最後に
不動産担保ローンの融資額は、担保となる不動産の価値、担保掛目が大きく影響します。そのため、担保予定となる不動産の評価額によっては希望額の融資が受けられないケースもあります。しかし、不動産の評価方法は、評価をする会社や鑑定する人によって評価額が異なるため、同じ不動産を担保にする場合でも実際に受けられる融資額が異なる場合あり、融資額に納得できない場合は別の金融機関やローン会社に相談してみるのも1つの方法です。
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