所有している不動産を担保に融資を検討している場合、借入はどれくらいできるのか借入可能額を知りたいという方も多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、不動産担保ローンの借入可能額について解説します。
不動産担保ローンの借入可能額の目安を知る方法
不動産担保ローンの借入可能額の目安を知るためには、担保となる不動産の担保評価額と担保掛目を知る必要があります。
不動産の担保評価額とは
不動産の担保評価額とは、融資を受ける際に差し出す担保にどれくらいの価値があるか評価される金額のことです。
担保には、万が一融資したお金が返済できなくなってしまった場合に担保となっていた不動産の売却益で回収するという目的があります。
つまり、万が一返済ができなくなってしまったとしても、担保提供している不動産を売却すれば回収できる見込みがあるという前提で融資が受けられるということです。
そのため、不動産担保ローンの借入可能額は不動産の担保評価額が大きく影響してきます。
不動産の担保評価額の算出方法
不動産の担保評価は、家（建物）と土地は別々の計算方法で評価されます。
建物の担保評価額は、積算価格、比準価格、収益価格などをもとに計算されます。
「積算価格」とは、新築として立て直したときに必要な費用（再調達原価）から経年劣化による下がった分の価値を差し引いて計算される方法です。「比準価格」とは、過去の取引例などをもとに算出される方法です。「収益価格」は、不動産の収益性をもとに算出されます。これらの金額をもとに建物の価値を評価します。
土地は、相続税路線価や公示地価、基準地価など国土交通省や各都道府県が毎年公表している土地の価格を参考に算出されます。ただし、公示地価や基準地価はすべての地点の土地の価格が公表されるわけではないので、担保物件のある周辺で公表されている価格を参考に評価されることになります。
公示地価や標準地価を調べたい場合は、国土交通省ホームページで検索することができます。
担保掛目とは
担保掛目とは、不動産の担保評価額にかける一定の割合のことです。
例えば、不動産の担保評価額が1,000万円だった場合、1,000万円の融資を可能にしてしまうと経年劣化などで担保価値が下がる恐れがあるため、万が一返済が不能になってしまったときに担保を売却しても未回収分が回収できない可能性が高くなります。
このようなリスクを避けるために、金融機関やローン会社では担保掛目を設定しています。
不動産担保ローンの担保掛目は7割程度が相場です。例えば、担保評価額が1,000万円、担保掛目が7割の会社で融資を受けたときの借入上限額は、1,000万円×70％＝700万円になります。
ただしこの数字はあくまでも目安なので、他から借り入れなどがある場合は不動産担保ローンの借入可能額が少なくなる可能性があります。
不動産担保ローンの借入可能額は手数料を考慮
不動産担保ローンの借り入れには、手数料がかかります。不動産担保ローンの借入に必要な手数料には、契約書作成時に必要な事務手数料や、抵当権設定の登記費用などがあります。
一般的にこれらの手数料は、借入金額から差し引かれる形で支払うことが多いので、事務手数料などを考慮した上で借入可能額をもとに融資額を検討することが必要です。
不動産担保ローンを利用する際は金利を確認
不動産担保ローンに限らず、金融機関やローン会社から資金調達をする場合は、返済時に金利を支払う必要があります。
不動産担保ローンの金利は、無担保ローンと比較すると低く設定されていることが多いですが、一般的には銀行系の不動産担保ローンは金利が低く設定されていることが多く、ノンバンクのローン会社などは少し高めに設定されていることが多くなっています。
不動産担保ローンは、資金使途（資金の使い道）が決められていないローンのなかでは金利が低い商品ですが、金利には固定金利、変動金利などがありますので、年利だけではなく金利の計算方法も必ず確認しておくようにしましょう。
固定金利と変動金利の違い
固定金利とは、返済が終わるまで利率が変わらない金利のことです。
一般的に、固定金利は変動金利と比較すると高めに設定されていることが多くなっています。
固定金利のメリットは、返済が終わるまで金利が変わらないことです。デメリットは、最初の設定が高めに設定されていることと、情勢が変わり金利が引き下げられたとしても金利が変わらないことです。
変動金利とは、金利の変動によって金利の見直しが行われるものです。変動金利のメリットは、最初の金利が低めに設定されていることと、金利が引き下げられたときに融資の金利も引き下げられることです。変動金利のデメリットは、金利が引き上げられたときに融資の金利も引き上げられることです。ただし、金利が引き上げられると、その分返済額が増えることになりますので注意が必要です。
不動産担保ローンの借入可能額は担保評価額と担保掛目で変わる
不動産担保ローンの借入可能額は、不動産の担保評価額、担保掛目、他社からの借入額などで決まります。不動産担保ローンの借入可能額を上げるためには、担保を高く評価してくれる会社や担保掛目が高い会社を利用する必要があります。
不動産の担保評価額の計算方法は会社によって異なるため、同じ不動産でも担保評価額が大きく変わることがあります。不動産担保ローンを利用する場合は、不動産の担保評価の実績が多い会社を利用することをおすすめします。
