不動産担保ローンは、所有する不動産を担保にまとまった資金を借り入れることができる有担保ローンです。
審査に通りやすい、低金利で返済期間が長期などのメリットがあります。
しかし、「住宅ローンが残っている不動産でも担保にできるの？」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。
この記事では、住宅ローンと不動産担保ローンの違い、住宅ローンが残っている不動産も担保にできるのかなどを、詳しく解説します。
住宅ローンと不動産担保ローンの違い
はじめに、住宅ローンと不動産担保ローンの違いについてお話しましょう。
住宅ローンと不動産担保ローンは、いずれも不動産を担保にした有担保ローンです。
ただし、借り入れる目的に大きな違いがあります。
住宅ローンは、あくまでも「マイホームの購入や自宅のリフォーム資金」などを目的に借り入れができるローンです。
資金の使い道が限定されているため、それ以外の目的で住宅ローンを申し込むことはできません。
一方で、不動産担保ローンの場合、借入金の使い道は自由です。
新しい不動産の購入資金やリフォーム資金に使っても良いですし、教育資金、子どもの結婚資金などに充てても問題はありません。
実際に、「子供が大学に入学するから」などの理由で、「住宅ローンを組んで購入した家を担保に、不動産担保ローンを利用したい」というケースも多いです。
また、住宅ローンが個人名義でしか契約できない一方で、不動産担保ローンは法人名義での契約も認められているため、借り入れた資金を事業のために利用することもできます。
一般的な住宅ローンの借入限度額は「1億円以内」ですが、不動産担保ローンの場合は「10億円以内」となっています。
住宅ローンよりも、さらに高額の資金調達ができるのが、不動産担保ローンのメリットです。
住宅ローンが残っている不動産は担保になる？
住宅ローンが残っている不動産を担保にできるかどうかは、状況によって異なります。
ここでは、住宅ローンが残っている不動産を担保にできるケースとできないケースを紹介します。
住宅ローン残高によってはローン可能
担保にできるかどうかは、住宅ローンの残高によって左右されます。
例えば、担保不動産の担保評価額が住宅ローン残高を上回っている場合は、不動産担保ローンの審査に通過する可能性が高いです。
ただし、物件の購入直後は、担保不動産の担保評価額が住宅ローン残高を下回っているケースが多いです。
短い期間でローン残高を減らすためには、繰り上げ返済をする必要があるでしょう。
繰り上げ返済とは、あらかじめ設定された月毎の返済額とは別に、ローン残高を返済することです。
繰り上げ返済手数料はかかるものの、支払利息を減らすことができ、ローンの返済期間を短くできるというメリットがあります。
また、住宅ローンの契約時に頭金を多く入れている方も、担保不動産の担保評価額が住宅ローン残高を上回っているケースが多いため、不動産担保ローンを借り入れられる可能性があります。
一方で、頭金を入れずに全額ローンを組んでいる方、繰り上げ返済を一度もしていない方は、担保不動産の担保評価額が住宅ローン残高を下回っているケースが多く、不動産担保ローンに申し込めない可能性があります。
金融機関がNGの場合はローン不可
住宅ローン残高が少ない場合でも、金融機関が第2抵当（1つの不動産に2つの抵当権を設定すること）を認めていない場合は、不動産担保ローンを借り入れることはできません。
抵当権とは、金融機関が不動産に設定できる権利のことです。
万が一ローンの返済が滞った場合に行使され、不動産が競売にかけられることになります。
その売却代金は、1番抵当、2番抵当の順に分配されるため、1番抵当のローンの残高が多いと、2番抵当の金融機関は思うような金額を回収できないのです。
そのため、金融機関のなかには、「1番抵当でなければ認めない」というところもあります。
住宅ローンが残っている状態で不動産担保ローンを借り入れたい場合には、第2抵当を認めている金融機関を選ぶようにしましょう。
不動産担保ローンは住宅ローンの借り換えに有効
不動産担保ローンは、住宅ローンの借り換えにも有効です。
借り換えとは、不動産担保ローンで借りた資金で現在借り入れている住宅ローンの残高を一括返済し、その後は不動産担保ローンのみを返済していくという方法です。
複数のローンを1本にまとめることができるので、資金管理が楽になるというメリットがあります。
また、現在の住宅ローンよりも低い金利で借り入れられれば、毎月の出費や総返済額を抑えることができるでしょう。
なお、不動産担保ローンは資金の使い道が限定されていないので、住宅ローンの支払いに充てるだけでなく、リフォーム資金や子供の教育資金の足しにすることもできます。
最後に
住宅ローンが残っている不動産でも、不動産担保ローンの担保にすることは可能です。
ただし、住宅ローンの残高や金融機関の取り決めによっては認められないケースもあります。
現在所有している不動産を担保に不動産担保ローンが借りられるのか知りたいという方は、ぜひ協和信用保証株式会社までお気軽にお問合せください。
お客様のケースに合った最適なプランをご提案させていただきます。
