抵当権がついた不動産を相続したときの対処法
相続した不動産に抵当権が設定されている場合、原則として借金（ローン）も一緒に引き継ぐ必要があります。
そのため、まずはローンの残額や支払い状況を確認し、返済方法を検討することが大切です。
この記事では、抵当権と相続の関係や、抵当権付きの不動産を相続した場合の具体的な対処法などについて詳しく解説します。
目次
抵当権と相続の関係
不動産を相続する際には、見落としがちな「抵当権の有無」をしっかり確認しておくことが重要です。
まずは、抵当権の概要と、相続におけるその扱いについて詳しく説明します。
抵当権とは？
抵当権とは、債務者が返済不能となったときに、債権者（主に金融機関）が担保となっている不動産を差し押さえて競売にかけ、売却代金から優先的に弁済を受けることができる権利です。
たとえば、住宅ローンを組む際には、通常その物件に抵当権が設定されます。
また、事業用ローンや個人の借入においても、不動産を担保にすることで抵当権が設定されるケースが多く見られます。
抵当権は相続しても抹消されない
相続によって所有者が変わっても、抵当権は自動的には消滅しません。
被相続人（亡くなった方）が借りていたローンの残債がある場合、相続人がその債務も含めて引き継ぐことになります。
たとえば、被相続人が3,000万円の住宅ローンを残したまま亡くなった場合、そのローンが完済されない限り、抵当権は効力を持ち続け、相続人が自由にその不動産を売却したり贈与したりすることができません。
したがって、相続の際には次のような対応が必要です。
- ローンの残高と契約内容を金融機関に問い合わせる
- 返済を継続するか、任意売却・一括返済を検討する
債務が大きい場合は、家庭裁判所で「相続放棄」や「限定承認」の手続きを取ることも選択肢になります。
抵当権の存在を見落として相続すると、想定外の借金を抱えるリスクもあるため、必ず専門家（司法書士や弁護士）に相談してから手続きを進めるようにしましょう。
相続した家の抵当権を外す方法
相続した不動産に抵当権が設定されていると、そのままでは売却や新たなローンの借入に大きな支障が出ます。
たとえば、住宅を売却して相続税を払おうとしても、抵当権が残ったままだと買い手がつきにくくなるでしょう。
そのため、以下の手順に沿って速やかに抵当権を抹消することが重要です。
団信の加入状況を確認する
まず確認したいのが、被相続人が団体信用生命保険（団信）に加入していたかどうかです。
住宅ローンを利用する際、多くの金融機関では団信への加入が義務づけられており、契約者が亡くなった場合には残債が保険金で支払われる仕組みです。
もし団信に加入していれば、相続人が返済義務を負うことなく、借金が完済される可能性があります。
契約書や金融機関への問い合わせを通じて、早めに団信の有無と適用状況を確認しましょう。
なお、がん団信など条件付きの保険では、支払い対象外となる場合もあるため注意が必要です。
借金を返済する
団信が適用されない場合や、事業用ローンなど団信が付帯されないローンだった場合、相続人は借金の返済義務を負います。
抵当権を外すには、担保となっている借金をすべて完済しなければなりません。
相続人自身の資金で返済するのが難しいときは、以下の方法で資金を用意することも検討できます。
- 不動産担保ローン：相続した不動産を担保に融資を受ける
- 借り換えローン：金利の低いローンに借り換えて返済負担を軽減
- 任意売却：不動産を売却して残債を一括返済する（債権者の同意が必要）
家を手放さずに抵当権だけを外したい場合は、返済計画の見直しや金融機関との交渉も大切です。
抵当権抹消の手続きを行う
借金を完済しても、抵当権は自動では消えません。
法務局で「抵当権抹消登記」の手続きを行う必要があります。
抵当権抹消登記の手続きには、以下の書類が必要です。
● 金融機関（債権者）から発行される「弁済証明書」
● 抵当権設定契約証書または登記識別情報（登記済証）
● 登記申請書（様式あり）
● 登録免許税（1物件につき1,000円）
書類の不備があると手続きが受理されないため、正確な準備が欠かせません。
不慣れな場合は、司法書士に依頼するのが一般的で、報酬の相場は1万〜2万円前後です。
借金が重い場合の対処法
相続した不動産に多額のローンが残っている場合、そのまま相続することに不安を感じる方は少なくありません。
特に、被相続人が住宅ローンを支払い途中だった場合や、事業用ローンが不動産にかかっている場合は、残債が数千万円にのぼることもあります。
このようなケースでは、無理に不動産を相続すると、生活資金に支障をきたす恐れもあるため、慎重な判断が必要です。
借金が重いと感じたときには、以下のような対処法を検討することが可能です。
限定承認
限定承認とは、「相続によって得た財産の範囲内でのみ債務を引き継ぐ」という法的手続きです。
たとえば、預貯金や不動産などのプラスの財産が1,000万円あり、住宅ローンなどのマイナスの債務が1,500万円ある場合、差額の500万円の返済義務は免除されます。
この制度は、「財産も借金も全体像が見えない」「プラスになる可能性があるが、借金も心配だ」といった場合に有効です。
ただし、以下のようなデメリットがあります。
● 相続人全員での共同申立てが必要（1人では手続きできない）
● 家庭裁判所での申立てと審査が必要（手続きが煩雑）
● 相続税の申告や財産調査が必須で、手間と時間がかかる
● 不動産などの相続資産は最終的に処分される可能性がある
限定承認を選ぶと、不動産が売却されることも多いため、「住み続けたい」「形見として残したい」といった希望がある場合は慎重な検討が必要です。
また、実務上は手続きの煩雑さや家族間の合意形成が難しいことから、限定承認を利用するケースは比較的少ないのが現実です。
相続放棄
相続放棄とは、相続人が遺産のすべてを放棄することで、債務（借金）を引き継がないようにする方法です。
不動産や預貯金などのプラスの資産も一切受け取れなくなりますが、借金からも完全に解放されるというメリットがあります。
放棄手続きは、相続の開始を知った日から3か月以内に、家庭裁判所に申述する必要があります。
また、一度放棄すると、原則として取り消すことはできません。
以下のようなデメリットがある点にも注意しましょう。
● 相続財産すべてを放棄する必要があり、不動産も取得できない
● 相続放棄後は、その相続順位が次の親族に移るため、家族内でトラブルになることも
● 放棄の意思表示が曖昧だと、「単純承認」と見なされるおそれもある
たとえば、相続財産に手を付けたり、固定資産税を支払ったりすると、「相続した」と見なされる可能性があります。
そのため、放棄を検討している場合は、手続きに入る前から行動を慎重にし、専門家に相談することが大切です。
相続債務の整理には不動産担保ローンを活用しよう
抵当権が設定された不動産を相続すると、その背後にある借金も一緒に引き継ぐことになります。
抵当権を解除して不動産を自由に活用したい場合、まずはその借金を完済する必要があります。
とはいえ、相続した側の手元資金で返済できるとは限りません。
そうした場合に活用されるのが「不動産担保ローン」や「借り換えローン」です。
不動産担保ローンを利用すれば、相続した物件を担保にして資金を調達し、既存の債務を一括返済することが可能になります。
完済後に抵当権を抹消し、不動産の売却や運用、賃貸への活用など、自由度が格段に高まります。
限定承認や相続放棄といった法的手続きを選ぶ前に、「不動産を活かして借金を整理する」という選択肢も視野に入れるとよいでしょう。
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