再建築不可の敷延物件を不動産担保に設定するときの注意点とは

2019.5.30
不動産担保ローン関連情報

不動産に関する専門用語に「敷延物件」と呼ばれるものがあります。正確には敷地延長物件のことを指していますが、一般的に敷延物件には再建築不可となってしまっている不動産（土地）が多いため、敷延物件を不動産担保に融資を受けようとする際には注意点があります。今回は敷延物件を不動産担保ローンの担保に設定する際の注意点について解説していきたいと思います。

敷延物件とは

敷延物件とは、正確には敷地延長物件のことを指しており、不動産業界で使用される専門用語です。地域の行政が定めた都市計画区域内に建物を建てる際の規定に、「敷地が道路と2メートル以上接していること」という決まりがあります。その規定を守るために、もし道路に接していない土地を購入しようとした場合、敷地と道路を繋ぐ通路となる土地も併せて購入しなければなりません。
このように、道路から奥まったところにある敷地と道路とを繋ぐ通路がついた土地のことを敷延物件（敷地延長物件）と呼びます。土地の形が竿をつけた旗に似ているため、旗竿地（はたざおち）と呼ぶ場合もあります。一般的に敷延物件は道路に面している物件と比較をして市場価格が低くなる傾向にあります。

再建築不可の敷延物件とは

行政が指定した都市計画区域内で建物を建てるためには、敷地が道路に2メートル以上接する必要があるという規定が建築基準法により定められています。敷地延長された土地に既に建物が建っていた場合は、そのままその建物を自宅や賃貸物件として利用することができますが、老朽化などにより新たに建物を建て替えようとした際に問題が生じます。

それは、敷地延長された土地であっても、敷地延長部分が昔の建築基準で人が歩けるだけの幅の通路でない場合や敷地延長部分が道路に2メートル接していなかった場合、現在の建築基準法では「再建築不可」となり建て替えができないということです。

敷延物件を担保にする際の注意点

昔から所有している物件、またはこれから新たに購入しようとしている物件が敷延物件である場合、不動産担保ローンの申込みには注意が必要です。敷延物件が現在の建築基準法の規定を満たしていない場合、法律的に再建築不可となり、つまりは建物の建て替えができないということを意味します。再建築不可の敷延物件は建物の建て替えができないため、不動産担保ローンなどの融資において、敷延物件を担保に設定しようとしても、金融機関やローン会社によっては担保に設定させてもらえない、設定できたとしても評価額が極端に低くなってしまうというデメリットがあるのです。金融機関やローン会社ではその不動産（土地）の将来性まで考慮して評価額を算出します。敷延物件であったとしても、建築基準法の規定を満たしており、再建築可能な土地であれば将来的に建て替えを行い不動産価値を高めることができるため、将来の価値・収益を見越して評価額が高くなります。
所有する不動産、またはこれから購入しようとしている不動産が敷延物件である場合、再建築可能な不動産であるか否かを正確に調べなければならないことが最大の注意点となります。

敷延物件をメリットに捉える

ここまで敷延物件にはデメリットしかない、と見えてしまう解説をしてきました。しかし、見方を変えることで、敷延物件をメリットとして捉えることもできます。
一つは購入価格を低く抑えることができる、というメリットです。敷延物件は道路に面した物件よりも安く購入できる傾向にあります。敷地延長部分は駐車場として利用したり、庭として活用したりすることもでき、一般的な四角形の土地にはない工夫を楽しむことができます。
また、敷延物件の場合、道路から奥まった敷地になり、多くの場合道路との間に別の建物が建っているため、道路側からのプライバシーを守りやすい、騒音が軽減されるなどのメリットもあります。さらには、将来的に道路に面した敷地が売りに出され、そのすぐ裏の土地を所有していた場合、道路に面した土地を購入し、一つの大きな土地にすることで不動産評価額を上げることも可能です。最初からその大きさの土地を購入するよりも、安く裏側の敷延物件を購入しておき、後から道路側の物件を購入した方が総額としては安くなる傾向にあります。

まとめ

今回は、敷延物件（敷地延長物件）を不動産担保に設定する場合の注意点について解説してきました。再建築不可の敷延物件を担保に不動産担保ローンや融資を申し込む場合、融資を断られたり、不動産評価額が極端に低くなってしまうケースもあります。敷延物件を担保にする際、最も重要なことは、その敷延物件が行政の定める都市計画区域に入っているか、現在の建築基準法の規定を満たしているのかという法的なポイントです。このポイントは不動産担保ローンなどの担保融資における不動産評価額の査定に大きく影響します。敷延物件の担保設定、評価額についてより詳しくご覧になられたい方は、以下の当社サイトをご参照ください。
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