不動産担保ローンを利用するために担保提供した不動産には、抵当権が設定されます。1つの不動産に対して複数の抵当権が設定することができますが、融資を受ける際の条件として抵当権の順位が決められている場合があります。
そこで今回は、抵当権とは何か、一番抵当と二番抵当の違い、二番抵当でも借りられる不動産担保ローンについて解説します。
二番抵当とは？
二番抵当とは、所有している不動産に設定している抵当権の順位です。
まずは、抵当権とは何か、第一抵当、第二抵当の違いをわかりやすく解説します。
抵当権とは
抵当権とは、不動産などを担保に融資を受ける場合、ローンを利用する人（債務者）が所有している不動産に対して、お金を貸す人（債権者）が設定できる権利のことです。お金を借りた人がローンの返済ができなくなってしまった場合、債権者は抵当権を実行することで、担保の不動産を競売にかけ、売却代金から返済を受けることができます。
抵当権は1つの不動産に対して複数設定することが可能ですが、売却代金から返済する場合、抵当権の順位の高い債権者から優先的に残債を回収できる仕組みとなっています。つまり、抵当権の順位が低くなる程、残債を回収できなくなるリスクが高まります。
不動産担保ローンの会社によっては抵当権の順位が条件として提示されているケースがあるのには、このような理由があるためです。
一番抵当とは
一番抵当とは、抵当権の順位が1番目ということです。
第一抵当が条件となった不動産担保ローンの場合、言い換えれば「抵当権が設定されていない不動産のみを担保にできる」ということになります。
第一抵当の債権者は、抵当権を実行して不動産を競売にかけた場合、その売却代金からローンの残金分を1番に回収することができます。
つまり売却代金が2,000万円、ローンの残金が1,500万円だった場合、売却代金から1,500万円を回収できるということになります。
二番抵当とは
二番抵当は抵当権の順位が2番目、つまり、既に抵当権（第一抵当）がついている不動産に、追加で抵当権を設定するということになります。
第二抵当の債権者は、第一抵当の債権者の回収が終わったあと、残りの売却代金からローンの残金を回収します。
例えば売却代金が2,000万円、第一抵当の債権者の残金が1,500万円、第二抵当の債権者の残金が1,000万円だったとします。
この場合、第一抵当の債権者は売却代金から1,500万円を回収することができますが、第二抵当の債権者が回収できるのは売却代金の残り500万円のみです。
つまり、抵当権の順位が下がると、担保の不動産を競売にかけても残債が回収できないケースがあります。
不動産担保ローンは二番抵当でも借りられる？
担保の不動産に担保余力があれば、二番抵当でも借りられる可能性があります。
銀行などの金融機関では、不動産担保ローンは第一抵当のみ融資可能となっているケースも少なくありません。
二番抵当でも融資が受けられるケースとは、具体的には以下のようなケースがあります。
・第一抵当のローンの返済が進んでいる
・融資希望額を下げる
第一抵当のローンの返済が進み、残債が少なくなっている場合は第二抵当でも融資が受けられる可能性があります。
また、融資希望額を下げ、担保余力ができれば融資が受けられる可能性があります。
二番抵当の不動産担保ローンでの借入可能額は？
不動産を担保に融資を受ける場合、借入可能額は不動産の評価額と担保掛目で決まります。
不動産の評価額はいくつかの計算方法があるため、不動産を評価する人によっても価格が変わることがありますが、不動産の評価額に担保掛目をかけたものが融資可能額の上限になるケースが多くなっています。
例えば、不動産評価額が5,000万円、担保掛目が0.8の場合の借入可能額は4,000万円になります。
第二抵当の場合は、さらに第一抵当の残債が影響することになります。
例えば、上記のケースで4,000万円の融資を受け、2,000万円の返済が済んでいるとします。
この場合、単純に計算をすれば2,000万円分の担保余力があることになります。
ただし、不動産の価値は経年劣化などで担保価値が下がることもあるため、必ずしも2,000万円の融資が受けられるとは限りませんが、第二抵当で不動産担保ローンを利用する場合は、不動産の担保価値に加えて最初の融資額と返済済みの金額などからおおまかな借入可能額を算出することはできるでしょう。
最後に
不動産を担保に融資を受ける場合、担保提供する不動産に抵当権が設定されます。1つの担保に対して複数の抵当権を設定することができますが、抵当権の順位が下がると債務者が返済できなくなったときに残債が回収できなくなるリスクが高くなるため、銀行など審査が厳しい会社の場合は第二抵当権での融資は難しいと言えます。
ただし、不動産担保ローンを専門に扱っているローン会社であれば、対応が可能な場合があります。
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