不動産投資は節税になる？仕組みと注意点をわかりやすく解説

不動産投資に興味を持つ方の中には、「節税になると聞いたけれど本当？」「どんな仕組みで税金が安くなるの？」など、節税スキームにと疑問を感じている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資は、家賃収入による収益が期待できるだけでなく、経費計上や減価償却といった仕組みを活用することで、税負担を抑えられる可能性があります。

一方で、正しく理解しないまま始めると、思ったほど節税効果が得られなかったり、かえって負担が増えたりするケースも少なくありません。

この記事では、不動産投資が節税につながる仕組みを分かりやすく解説するとともに、事前に知っておきたい注意点についても紹介します。

不動産投資は節税になる？

不動産投資とは、アパートや分譲マンションなどの不動産を購入し、賃貸経営によって家賃収入を得たり、将来的に売却して売却益を得たりする投資手法です。

安定した収益が期待できる点に加え、税務上の仕組みを活用することで、税負担の軽減につながる可能性がある点も特徴といえるでしょう。

特に、所得税や住民税の負担が大きくなりやすい高所得者や個人事業主の場合、不動産投資を通じて課税所得を抑えられるケースがあります。

ただし、すべての不動産投資が必ず節税につながるわけではなく、仕組みを正しく理解したうえで判断することが重要です。

不動産投資が節税になる仕組み

不動産投資が節税につながる理由は、実際の現金支出を伴わない「減価償却費」を経費として計上でき、その結果生じた赤字を「損益通算」によって他の所得と相殺できる点にあります。

ここでは、節税の要となる「減価償却」と「損益通算」の仕組みについて、それぞれ詳しく解説します。

減価償却費の活用

減価償却とは、建物や設備などの資産を購入した際、その取得費用を一度に経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて分割し、毎年少しずつ経費として計上していく仕組みです。

不動産投資では、土地ではなく建物部分が減価償却の対象となります。

減価償却費は、実際に現金が出ていく支出ではありませんが、税務上は経費として扱われるため、課税所得を減らす効果があります。

その結果、手元に現金が残っているにもかかわらず、税金の計算上は所得が少なくなり、節税につながる点が大きな特徴です。

損益通算による所得の圧縮

損益通算とは、不動産所得で生じた赤字を、給与所得や事業所得など他の所得と合算し、全体の所得を計算できる仕組みです。

減価償却費や各種経費を計上した結果、不動産収支が帳簿上で赤字になった場合、その赤字分を給与所得などから差し引くことができます。

これにより、課税対象となる所得金額が圧縮され、所得税の還付を受けられたり、翌年の住民税が軽減されることがあるでしょう。

不動産投資が節税対策として注目される理由は、この損益通算による税負担の調整効果にあるといえます。

不動産投資で節税する際の注意点

不動産投資は、会社員や個人事業主にとって有効な節税手段となる場合がありますが、「節税」だけに注目して始めてしまうと、思わぬ落とし穴にはまる可能性もあります。

安定した運用を続けるためには、節税効果の仕組みだけでなく、将来的に起こり得る変化や税負担についても理解しておくことが重要です。

ここでは、不動産投資で節税を考える際に押さえておきたいポイントを解説します。

2年目以降の節税効果は下がる

不動産投資による節税効果が最も大きくなりやすいのは、物件を購入した初年度です。

初年度は、仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などの購入時にかかった諸費用をまとめて経費計上できます。

しかし、2年目以降はこうした初期費用がなくなるため、経費として計上できる金額は減少します。

その結果、家賃収入が安定して増えてくると、帳簿上の利益が大きくなり、納税額が増える可能性もあるでしょう。

減価償却には限度がある

不動産投資の節税効果の中心となる減価償却費は、永久に計上できるものではありません。

建物には構造ごとに法定耐用年数が定められており、その期間を過ぎると減価償却費を経費として計上できなくなります。

耐用年数が終了すると、課税所得が一気に増えるケースもあるため、減価償却が終わった後の税負担やキャッシュフローについても、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

短期で売却すると税金が高くなる

投資用不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税と住民税が課されます。これらの税率は、不動産の所有期間によって大きく異なります。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率が高く設定されているため、売却益の多くが税金として差し引かれてしまう点に注意が必要です。

【土地や建物の譲渡所得税・住民税の税率】

所有期間	所得税	住民税
長期譲渡所得（5年超）	15％	5％
短期譲渡所得（5年以下）	30％	9％

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

不動産投資の投資資金を調達する方法

不動産投資で節税効果を得るためには、物件選びや税務知識だけでなく、投資資金の調達も重要なポイントになります。

ここでは、不動産投資の代表的な資金調達方法について、それぞれの特徴と注意点を解説します。

自己資金

親からの相続や退職金などでまとまった現金が手元にある場合、自己資金で不動産投資を始めるという選択肢もあります。

借入を行わないため、利息負担がなく、精神的な安心感を得やすい点は大きなメリットといえるでしょう。

ただし、不動産投資に自己資金を使い切ってしまうと、医療費や生活費、突発的な修繕費など、急な出費に対応できなくなるリスクがあります。

節税を目的とする場合でも、生活防衛資金を確保したうえで、無理のない範囲で投資に回すことが重要です。

銀行のアパートローン

銀行のアパートローンは、賃貸経営を目的とした不動産を購入する際に利用できるローン商品です。

住宅ローンと比べると金利はやや高めですが、建物の耐用年数に合わせて長期間の返済計画を立てられる点が特徴です。

一方で、審査基準は厳格に定められており、申込者の年収や勤続年数、物件の収益性や立地条件などが総合的に判断されます。希望する金額の融資を受けられないケースや、そもそも審査に通らないケースも少なくありません。

安定した収入や自己資金をある程度用意しておくことが、融資を受けるためのポイントになります。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、自宅や投資用不動産など、すでに所有している不動産を担保にして資金を借り入れる方法です。

借入資金の使い道が原則自由な商品が多く、不動産投資の購入資金や頭金としても活用できます。

比較的低金利で、返済期間を長めに設定できる点も特徴で、月々の返済負担を抑えながら投資を進めやすいのがメリットです。

初めての不動産投資資金として自宅を担保にするだけでなく、すでに保有している投資用物件を担保にして、2物件目・3物件目の購入資金を調達するなど、柔軟な資金計画を立てることも可能です。

不動投資は節税になる！資金は不動産担保ローンで調達しよう

不動産投資は、減価償却費をはじめとする各種経費を計上できるため、実際の現金支出を抑えながら所得税や住民税の節税につなげられる点が大きな魅力です。

賃貸経営が安定すれば、毎月の家賃収入を得られることから、会社員の副業としても高い人気があります。

一方で、不動産投資を始める際に多くの方が悩むのが、初期投資に必要な資金の確保です。

自己資金や銀行融資だけに頼るのではなく、不動産担保ローンを活用することで、資金調達の選択肢が広がります。

自宅や不動産をすでに所有している方は、不動産担保ローンを活用し、無理のない返済計画のもとで投資を始めることも検討してみてはいかがでしょうか。

協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに特化した貸付を行っており、不動産投資資金の調達についても相談が可能です。

将来を見据えた資産形成の一歩として、ぜひお気軽にご相談ください。

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