築年数の古い物件を担保に融資を受けたい場合、どれくらいの借り入れが可能なのか気になるという方も多いのではないでしょうか。不動産担保ローンは、担保にする不動産の価値によって融資限度額が変わります。しかし、同じような建物だったとしても周りの環境などによって担保評価額が変わるため、築年数が古い物件でも融資が受けられるケースがあります。そこで今回は、不動産担保ローンの担保評価額を算出する方法や築年数が古い物件でも借り入れができるのかについて解説します。
不動産担保ローンの担保評価額を算出する方法
不動産担保ローンの担保評価額は、不動産の価値（不動産の価格）に担保掛目をかけて算出します。不担保掛目とは債務者（お金を借りた人）が返済不能な状態になってしまったときに、担保の不動産を売却しても回収ができないというリスクを避けるために設けられているもので、掛け率は金融機関やローン会社によって異なります。例えば不動産の価格が1,000万円、担保掛目が0.8の場合の担保評価額は800万円（1,000万円×0.8）になります。不動産担保ローンの担保評価額は、不動産の価値（不動産価格）と担保掛目によって決まります。不動産価格＝担保評価額ではないということを覚えておきましょう。
不動産価格の計算方法
不動産価格は、「積算価格」「比準価格」「収益価格」を元に計算されます。
積算価格とは、新築として立て直したときの価格（再調達価格）から経年劣化による建物の価値を減額して求めるものです。
比準価格は、過去の取引事例を参考に算出されます。
収益価格は、家賃収入などによって不動産が生み出すであろうと予測される利益と現在の価値を総合して計算する方法です。
不動産価格は、必ずこの方法で計算しなければならないという計算方法が定められていないため、計算方法の違いだけではなく、不動産を評価する人によっても金額が変わります。つまり、同じ築年数の古い不動産を担保にする場合でも、不動産担保ローンを申し込む会社によって担保評価額が変わる可能性があるということです。
また、担保掛目も6～8割で設定されていることが多くなっていますが、不動産価格が同じ評価だったとしても担保掛目が6割のときと8割のときでは担保評価額が変わってきます。
築年数が古い物件の場合は経年劣化による減額が大きくなってしまう可能性が高いので、不動産価格と担保掛目が高い融資先を利用することで借り入れができる可能性が高くなります。
築年数が古いと不動産担保ローンは通らない？
新築物件と築年数が古い不動産を比較した場合、築年数が古い物件は経年劣化によって建物の価値が減額されてしまうため、融資限度額が低くなる可能性が高くなります。とはいえ、絶対に不動産担保ローンの審査に通らないということではありません。
築年数や建物の構造が不動産担保ローンの担保評価額に大きく影響することは事実ですが、築年数が古い物件であったとしても、所有している不動産が人気のエリアにある場合やデザイナーズマンションなどの場合、担保評価額が下がりにくいと言われています。
仮に銀行などで審査に通らなかった物件でも不動産担保ローンの専門会社であれば審査に通ることもあるので、複数の会社などに相談してみることをおすすめします。
築年数が古い物件で不動産担保ローンはいくら借りられる？
築年数が古い物件でも不動産担保ローンの利用は可能ですが、所有している不動産の担保価値によっては審査に通らない可能性があります。
特に、不動産を扱っていない銀行やローン会社の場合、不動産の評価は不動産鑑定士など外部に依頼するケースが多いため、築年数の古い物件の場合は融資を断られてしまうことがあります。
しかし、不動産担保ローンはを専門とする会社であれば、築年数が古い物件でも不動産の価値が認められて融資が可能なケースもあるので、万が一審査に通らなかった場合でもあきらめずに、別の会社に相談してみると良いでしょう。
郊外の物件は担保価値が認められないこともある
不動産担保ローンは、債務者（お金を借りた人）が万一返済できなくなった場合、担保の不動産を売却して残債を返済します。
そのため、一般的に都市部にある不動産は比較的担保価値が認められやすく、郊外にある不動産の場合は担保評価額が低くなる傾向があるのです。
ただし、都市開発などの計画があり、周辺の環境が変わる可能性がある場合は、築年数が古い郊外の物件であったとしても担保価値が認められることがあります。反対に過疎化が進むことが予想される地域の場合は、築年数の古い物件は担保価値が認められにくい傾向があります。
築年数の古い物件を担保に不動産担保ローンの利用を検討している場合は、周辺の同じような物件がいくらくらいで売られているかを事前に調べておくことで、融資が受けられるか判断するときの目安となるでしょう。
築年数の古い家を担保にリフォーム代の融資は可能？
築年数の古い家を担保に、家のリフォーム代として不動産担保ローンを利用することも可能です。
リフォームに必要な融資を希望する場合はリフォームローンという金融商品を利用することもできますが、築年数が古い物件を担保に長期ローンを希望する場合は融資を断られてしまうケースもあります。また、不動産担保ローンと比較すると金利が高いのもデメリットです。
一方、不動産担保ローンの場合はリフォームローンと比較すると金利が安く、原則として資金使途が限定されていないため、借りたお金はリフォーム資金としてはもちろん、家具や家電などを新しくするための資金としても利用することが可能です。
築年数が古い家のリフォーム代の融資を希望する場合は、不動産担保ローンを検討してみるのも一つの方法です。
最後に
築年数が古い物件の場合、経年劣化によって担保評価額が減額されてしまうため、場合によっては不動産担保ローンの審査に通過できないこともあります。しかし、築年数が古いと絶対に不動産担保ローンは利用できないということではありません。不動産担保ローンの専門会社であれば審査に通過できる可能性があるため、銀行などの審査に通らなかったときは別のローン会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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