不動産のように物理的に分けることができない財産を相続した場合、どのように遺産分割すれば良いか分からないという方も多いのではないでしょうか。
不動産の相続で相続人が複数いる場合、親族間でトラブルに発展する可能性もあるため、遺産分割協議は慎重に進めなければいけません。
この記事では、相続した不動産を分ける方法やトラブルを回避するためのポイントを解説します。
不動産の相続方法は主に3つ
不動産の相続方法は、主に「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つです。
まずは、それぞれの相続方法ついて、詳しく解説します。
現物分割
現物分割とは、相続した財産をそのままの形で分ける方法です。
例えば、自宅を長男が、有価証券と現金は次男が相続するという場合は、現物分割に該当します。
また、相続する不動産が土地だけの場合、分筆するという方法もあります。
分筆とは、相続した土地を法定相続割合と同じ割合で分割し、それぞれの土地を独立した不動産として分けるものです。
現物分割は比較的分けやすい方法と言えますが、相続した不動産の内容によっては不公平になりやすく、遺産分割協議がまとまらないこともあります。
代償分割
代償分割とは、1人が不動産を取得し、他の相続人には遺産分割で決まった取得分相当の代償金を支払うことで調整する方法です。
例えば、不動産の評価額が2,000万円で相続人が4人いたとして、分割の割合がそれぞれ同じだったとします。
この場合、2,000万円÷4人＝500万円になり、1人あたりの相続額は500万円です。
相続人のうち1人が不動産を相続し、不動産を取得した相続人が残りの3人に500万円ずつ支払うというのが代償分割です。
代償分割は、現物分割とは異なり公平に分割することができますが、不動産を所得した人が代償金を負担しなければならない点がデメリットと言えます。
換価分割
換価分割とは、不動産を換金して現金で分割する方法です。
不動産を売却して現金化してから分割するので、公平に分割することができます。
しかし、亡くなった方の自宅を相続するケースでは、一緒に住んでいた相続人がいた場合、住んでいた家を失うことになります。
不動産の相続でトラブルを回避するポイント
不動産の相続は、財産価値が高額になりやすいということもあり、相続人同士でトラブルに発展してしまうケースは少なくありません。
分割の方法や割合で揉めてしまい、遺産分割協議がいつまでも終了しないといった状況になってしまうこともあるようです。
ここからは、不動産の相続でトラブルを回避するための4つのポイントを紹介します。
遺言書を確認する
遺産分割協議を始める前に、遺言書の有無を確認しましょう。
被相続人が作成した遺言書に相続方法の指示があれば、それに従うのが基本です。
可能であれば、被相続人が亡くなる前に財産について家族で話し合って遺言書を作成しておくと、スムーズに遺産分割協議を進めることができるでしょう。
現物分割は避ける
現物分割は、相続した不動産の形を変えずに分割できるというメリットがあります。
しかし、不動産をいくつも所有している方はそう多くはなく、不動産以外の財産を含めて分割する場合、不公正さが残ります。
また、土地を分筆して分けた場合、将来的に権利関係が複雑になる可能性が高いです。
共同名義人の人数が増えるほど売却等の手続きが難しくなるため、将来的なトラブルを回避するためにも、現物分割は避けたほうが良いでしょう。
不動産を引き続き利用するなら代償分割
相続人の一人が親と住んでいて、今後も引き続き住み続けたいといった希望がある場合は、代償分割がおすすめです。
ただし、代償分割では不動産を取得する人が多額の代償金を用意する必要があります。
代償金が用意できない場合、相続した不動産を担保にして不動産担保ローンを利用することも可能です。
ただし、不動産担保ローンを利用する場合、相続した不動産の名義を先に変更し、それから申込みをしなければならないため注意してください。
不動産の換価分割は税金に注意
不動産を売却して現金化し、それを分割する場合、不動産の売却額のみにに目がいきがちですが、税金がかかることを忘れないようにしましょう。
不動産を売却すると、譲渡所得税や住民税といった税金がかかり、不動産が高く売れれば売れるほど、税金も高額になります。
また、不動産を売却する場合も、先に名義を変更しなければいけません。
誰か一人が取得して売却してお金を分割する場合、税金は取得した人だけにかかることになるため、相続人で平等に相続したうえで共同名義で売却し、税金も平等に支払うのが良いでしょう。
最後に
不動産を分割する方法はいくつかありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。
特に1つの不動産を共有名義にしたり、土地を分筆して分割した場合、将来的にトラブルが発生する可能性があるためできれば避けたほうが良いでしょう。
相続人の1人が親と同居しているケースでは代償分割が行われることがありますが、現金として相続するわけではないため、他の相続人に支払う代償金の準備が難しいことがあります。
このような場合は、相続した家を担保に不動産担保ローンを利用して代償金を準備することが可能です。
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