一般的に、不動産保有者が亡くなると、保有者の配偶者や子などの親族が「法定相続人」となり、その不動産を相続することになります。しかし、遺言書の作成により、親族ではない第三者も不動産などの遺産を受け取ることが出来る「受遺者」になることが出来ます。この際「受遺者」が受け取る遺産が不動産であった場合に、その不動産を「遺贈不動産」と呼びます。配偶者や子がいない場合などに、生前にお世話になった人に遺贈する目的での不動産遺贈が最近注目されています。ここでは、これから不動産の遺贈を受ける、または遺贈された不動産を資金調達に利用したいと考えている方のために、遺贈不動産を解説します。

遺贈不動産について

相続と遺贈では相続税・登録免許税が異なる

遺贈不動産では「法定相続人」に不動産が相続される場合と、遺贈を受ける「受遺者」が不動産を相続する場合では、相続税が異なります。これから不動産遺贈を受ける方にとって、ここは知っておかなければならない大きなポイントとなります。相続の際には、「相続税申告書」を提出し、相続税を支払うことは、相続人が親族であるか、第三者であるかに関わらず必要となります。配偶者や子などの「法定相続人」が相続する際にかかる相続税には、基礎控除がありますが、遺贈を受ける「受遺者」にこの基礎控除の適用はありません。また、「法定相続人」も「受遺者」も、不動産を譲り受けると法務局に登録申請を行う必要があり、この際にかかる登録免許税の税率も、「法定相続人」では0.4%、「受遺者」では2.0%と大きく変わってきます。

「受遺者」は相続税以外にもかかる税金がある

遺贈を受ける「受遺者」には、基礎控除の適用されない相続税の他、不動産取得税と呼ばれる税がかかる場合があります。こうして見ていくと、遺贈を受けても、「法定相続人」よりもかかってくる税金が高い「受遺者」となるメリットはあまり無いように思われるかも知れません。しかし、遺贈先によっては、節税対策においてメリットになることもあります。

認定NPO法人への土地の寄付や認定NPO法人への遺贈であれば非課税対象

「法定相続人」よりも高い税金がかかる「受遺者」ですが、認定NPO法人への遺贈や土地の寄付に関しては、相続税の非課税対象となっており、所有不動産の遺贈先が認定NPO法人であれば、個人やその他法人に遺贈するよりも節税対策においては利点となります。

遺贈不動産で資金調達をする方法・注意点

ここまで、遺贈不動産の概要をご説明してきましたが、これから不動産を受遺される方でその不動産を資金調達に利用したいと考えている方、または既に受遺された不動産を所有しており、その不動産を資金調達に利用しようと考えている方に、遺贈不動産での資金調達について、その内容や注意点をご紹介します。 

遺贈不動産の場合、一般的な不動産担保ローン審査よりも審査は少々厳しめ

「受遺者」が個人・法人のどちらであるかに関わらず、遺贈不動産で相続人が不動産担保ローンの制度を利用して資金調達することは、一般的に元々自分が所有している不動産で不動産担保ローンを組むよりも、よりローン会社の審査が厳しめになります。故人の遺言により遺贈不動産を受遺された「受遺者」のほか、故人の親族など相続権を持つ「法定相続人」の有無についてなども調査しなくてはならないからです。第三者の「受遺者」以外に、法定相続権を持つ人が複数いる場合、遺留分(相続権を持つ人の法定相続分)を差し引いた、「受遺者」の所有分のみが、不動産担保ローンの対象となります。一般的な不動産担保ローンであっても、多くの事前準備書類が必要な場合が多いですが、遺贈不動産の場合は、遺贈される前の不動産所有者の戸籍謄本・抄本などが必要になる場合もあり、さらに、遺贈意思を明記した遺言書などもローン会社が提出を要求する場合があります。 

審査項目は多くなるが遺贈不動産で不動産担保ローンを組むことは可能

個人・法人のどちらが「受遺者」となるにしても、初めて不動産を遺贈された場合に、遺贈不動産を資金調達に利用することを考える方には、手続きなどの面で多くの不安や疑問を抱えることも多いでしょう。確かに、元々自身が所有されている不動産を担保にしてローンを組むのとは異なり、審査項目が多く、用意する書類も多くなって段階を多く踏まなければならないことは事実です。しかしながら、遺贈を受けた際に、司法書士を通して所有権に関する登記を済ませていれば、遺贈不動産による不動産担保ローンの利用で資金調達をすることは難しくありません。正式な手順を踏んでいれば、所有不動産で不動産担保ローンを利用するのと同じように、遺贈不動産でも不動産担保ローンを利用することができます。

最後に

遺贈不動産では、所有不動産と違い、不動産担保ローンを利用したいと考える際にも、何か特別な手段があるのではないか、より難しい段階を踏まなければ審査が通らないのではないか、と多くの不安・疑問が出てくるとは思いますが、しっかりと準備をしていれば、一般的な不動産担保ローンの利用と何ら変わりはありません。

 

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