店舗型賃貸併用不動産を不動産担保ローンに活用したい！担保評価方法は？

2019.1.25
不動産担保ローン関連情報

自宅やマンション、アパートなどの所有不動産を利用して、飲食店や販売店など様々な業種の店舗を構えたいと考える方は多く、賃貸併用不動産・住宅は現在注目されている不動産形態です。このコラムをご覧になっている方の中にも、住宅の一部を店舗型賃貸不動産として貸し出しているオーナー様もいらっしゃると思います。そんな中で、急な資金需要があり、所有する店舗型賃貸併用不動産を不動産担保ローンに利用したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。ここでは、店舗型賃貸併用不動産の評価方法について、一般的な不動産で不動産担保ローンを組む場合とどのように異なるのかをここでは分かりやすく解説していきます。

人気の店舗型賃貸併用不動産とは？

冒頭で少しご紹介しましたが、店舗型賃貸併用不動産・住宅とは、住宅の一部を店舗のテナントとして貸し出す不動産形態のことです。住宅の一部が空いているので、有効活用したいと考えているオーナー様に人気の不動産形態です。街中で、１階部分をテナントとして販売店や医院などに貸し出し、２階・３階はオーナー様のお住まいであるといった形態は意外と多くあります。

店舗型賃貸併用不動産・住宅の担保評価方法が一般的な不動産と異なる部分

ここで不動産を所有されているオーナー様に、店舗型賃貸併用住宅をローンに活用するためのステップとして知っておいて頂きたいのが、一般的な不動産と店舗型賃貸不動産・住宅の違いです。一般的な住宅には、もちろんですが、家賃・テナント料などの第三者からの賃貸収入はありません。店舗型賃貸併用不動産・住宅には、オーナー様がテナントを貸し出している第三者からの賃貸収入があるのが一般的です。一般的な不動産と比較して、店舗型賃貸併用不動産・住宅は、賃貸収入が見込まれ、不動産担保ローンで融資を受ける際に、審査が通りやすいのではないかと思われるかも知れませんが、そうとは限りません。ここは、店舗型賃貸併用不動産・住宅の所有者様に、留意しておいて頂きたいポイントです。

ローン審査が通りやすいとは言い難い賃貸併用住宅の担保評価方法

ご紹介した様に、店舗型賃貸併用不動産・住宅が担保ローン審査に通りやすいとは言い切れないことには、きちんと理由があります。一般的な不動産・住宅を利用する不動産担保ローンの審査では踏む必要のステップの無い審査があるからです。以下の２つのポイントが、店舗型賃貸併用不動産・住宅のローン審査の対象になります。

貸し出しているテナント部分の利用者立ち退き費用の計上
対象不動産が生産できると予測される純収益の計上

一般的には無い、店舗型賃貸併用不動産・住宅のローン審査の対象ですが、賃貸収入が望めるからと言って、その店舗型賃貸併用不動産・住宅が見込まれる純収益に、不動産担保ローンを利用できるだけの不動産価値が無ければローン審査は難しくなりますし、テナント利用者への立ち退き費用も考慮に入れなければ、正確な対象不動産の価値を見極めることが難しいのです。

店舗型賃貸併用不動産・住宅の所在する土地柄も担保評価のポイント

店舗型賃貸併用不動産・住宅は一般的な不動産・住宅よりも審査する項目が多く、意外にローン審査が難しい場合もあることをご説明しましたが、不動産担保ローンを利用した資金融資を受けられるだけの不動産価値があるか否かの判断をする場合には、対象不動産の所在する地域も大事なポイントです。店舗型賃貸併用不動産・住宅が、商業施設として用いられる不動産の多い地域や、駅周辺などの商業施設の多い場所に所在していれば、テナントの需要が高く、店舗型賃貸併用不動産・住宅としての不動産価値も高く見積もられます。その理由は、安定している上に高い賃貸店舗としての収益が見込まれるからです。逆に、所有している店舗型賃貸併用不動産・住宅が、商業施設には不向きである土地柄(駅や市街中心部とは遠く離れた場所など)の地域に所在する場合は、対象不動産の価値が下がってしまい、審査が難しくなったり、融資額が芳しくなくなる場合があります。

まずは相談してみましょう、後悔しない選択を

店舗型賃貸併用不動産・住宅を所有するオーナー様の中で、急な資金需要があり、所有されている不動産を利用して、不動産担保ローンなどを活用し、資金調達を考えられている方は、まずは、不動産担保ローンのサービスを提供している企業に相談をしてみましょう。企業によって条件や査定方法も異なります。ご自身が所有されている不動産の正確な価値を知るためには、まずはローン会社に相談するのが最善の方法と言えるでしょう。店舗型賃貸併用不動産・住宅で大きな資金調達を出来ればと思ったが、実際多くの事前準備を費用と時間をかけて査定してもらったら、あまり融資額が芳しくなかったなどの事態は出来るだけ避けたいものです。また、店舗型賃貸併用不動産・住宅に住宅ローンが残っているなどの場合は、さらに審査項目が増えます。ご自身の所有されている不動産の状況を把握した上で相談し、賢い資金調達の方法を選択しましょう。

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