不動産の担保価格は、融資の可否や融資額に大きく影響します。そこでこの記事では、不動産の担保価格とは何か、不動産の担保価格の調べ方や見積もる方法を解説します。
不動産の担保価格とは
不動産の担保価格は、担保として提供する不動産の評価額をベースに決められるもので、実際に売買されている価格のことではありません。
不動産評価額は、土地と建物の評価額を合わせたもので、一般的に「積算価格」と呼ばれています。
積算価格の調べ方
不動産の積算価格は、土地の価格と建物の価格を別々に算出し、両方を足し合わせて算出します。
積算価格は、所有している不動産がどれくらいの価値があるのかを知る際の目安になります。
土地の価格の算出方法
土地の評価額とは、国などの公的機関が発表している「指標となる土地の価格」のことで、「路線価」「固定資産税評価額」「公示価格」などの種類があります。
| 確認方法 | 主な使用目的 | |
| 路線価 | 毎年7月1日に国税庁ホームページで発表される | 相続税や贈与税など |
| 固定資産税評価額 | 各自治体（市町村）から送付される固定資産税納付書で確認できる | 固定資産税など |
| 公示価格 | 国土交通省「標準地・基準地検索システム」で検索する | 土地取引の際の参考額として使用 |
路線価や固定資産税評価額は、相続税、贈与税、固定資産税を算出することを目的に発表されている土地の価格ですが、不動産を評価する際の土地の価格を算出するときにも使われます。
路線価を使用した土地の価格は、路線価×土地の広さで計算することができます。
建物の担保価格
建物の価格は、積算法や収益還元法によって算出するのが一般的です。
積算法
積算法による建物の評価額は、以下の計算式で算出することができます。
再調達費用×延床面積×残存年数÷法定耐用年数＝建物の評価額
再調達費用とは、まったく同じ建物を建てた場合にかかる金額のことです。
法定耐用年数は、建物の構造ごとに年数が決まっています。
例えば木造の建物の場合は22年、鉄筋コンクリート造の建物の場合は47年です。法定耐用年数から、築年数を引いた年数が残存年数となります。
所有している建物の法廷耐用年数を調べたい場合は、東京都主税局ホームページにある「減価償却資産の耐用年数」などを参考にしてみてください。
東京都主税局ホームページ：「減価償却資産の耐用年数」
収益還元法
収益還元法とは、賃貸物件を評価する際に使用される計算方法です。収益還元法は、以下の計算式で算出することができます。
収益還元法＝年間の収益÷還元利回り
還元利回りとは不動産の収益性を表した利率で、築年数や立地などによって変わります。賃貸住宅の場合は、5～8％程度が目安といわれています。
不動産の担保価格を見積もる方法
不動産の評価額は、はじめに土地と建物の金額を別々に計算し、それぞれの金額を合わせて積算価格を算出します。
不動産の担保価格は、算積算価格に一定の担保掛目を掛けて算出します。
担保掛目とは、不動産の担保価値を算出する際に使用されている比率です。
担保とは、債務者が万が一お金の返済ができなくなってしまった場合、預かっている担保を売却して残債を回収できるという債権者側の権利のことです。
例えば、2,000万円の融資を行い、残債が1,500万円残っていた場合、金融会社は担保を売却して残債の回収を行います。
このとき、担保の不動産が1,500万円以上で売却できれば残債をすべて回収することが可能です。
しかし、周辺の環境の変化や経年劣化などによって不動産の価値が下がり、1,000万円でしか売却できなかった場合は500万円分の回収ができなくなります。
このようなリスクを避けるために設けられているのが、担保掛目です。
担保掛目は金融会社やローン会社によって異なりますが、一般的には7割程度で設定されていることが多くなっています。
不動産評価額が2,000万円、担保掛目が7割だった場合の不動産担保価格は、以下のように計算します。
不動産担保価格＝2,000万円（不動産評価額）×70％（担保掛目）＝1,400万円
このケースの場合、不動産評価額が2,000万円の不動産の担保価格は1,400万円になるということです。
融資額の上限は担保価格だけで決定されるわけではありませんが、不動産の担保価格を活用すればおおよその融資上限額を調べることができます。
最後に
不動産の担保価格を事前に調べておくと、不動産を担保に融資を受ける際のおおよその融資上限額を知ることができます。
一般的に、不動産評価額は、路線価、固定資産税評価額、積算法、利益還元法などを用いて計算されますが、不動産の価値は鑑定する人によっても変わってきます。つまり、同じ不動産を担保にした場合であっても、利用する金融機関、ローン会社によって不動産の担保価値が変わってくるということです。
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