大きな金額のものを購入しようとする方、事業資金にまとまった資金が必要な方などが利用できる金融サービスに、銀行融資や不動産担保ローンがあります。その際に不動産を担保にすることで、より大きな金額の融資・ローンを組めるようになります。

不動産とは土地やそこに建っている建物のことを指しますが、この不動産の担保評価方法が実はローン会社各社や銀行、信用金庫などの各種金融サービスでそれぞれ異なることをご存知でしょうか。実際に、とある銀行では担保評価が不足していると判断され希望の金額を融資してもらえなかったが、ローン会社では担保評価が高いと判断され融資を受けることができた、という事例は多数存在します。

今回は、ローン会社各社の担保評価方法について解説していきます。

そもそも不動産担保とは何か？

不動産担保とは、その名の通り不動産（土地や建物など）を担保にすることです。ローン会社や銀行などの各種金融機関では、不動産を担保にすることでまとまった資金融資を受けやすくなります。その理由は、万が一融資した資金の返済が滞ってしまった際に、担保の不動産を売却した金額で融資した金額を回収することができるためです。当然ながら、返済計画の通りに融資の返済を完了すれば、担保に入れた不動産はご自身の元にそのまま残ります。

続いて、不動産担保を評価するとはどういうことなのか解説していきます。簡単に言えば、不動産担保評価とは「この不動産（土地や建物など）にいくらの買値がつくのか」を導き出すことです。不動産担保評価が高ければ、高く売れることを意味しており、反対に不動産担保評価が低ければ、売れにくくそれゆえ金額も安くなってしまいます。

この不動産担保の評価方法が、ローン会社や銀行などの各種金融機関で異なっており、同じ不動産担保でも評価結果が異なるのです。

不動産（土地）の担保評価方法とは

不動産（土地）を担保にする場合の評価方法について解説していきます。評価方法の基本としては、「土地の面積」に「路線価」をかける方法があります。路線価とは、国税庁の調査によりまとめられたその土地の価値です。また、路線価の代わりに国土交通省がまとめている「標準地価格」や「基準地価」を使用する場合もあります。

例えば、土地の面積が100㎡で、その土地の国税庁路線価が100,000円だった場合、土地の評価額は10,000,000円（1,000万円）ということになります。

ローン会社各社や金融機関などはこの方法で算出した評価額を基準としながら、都市部なのか山間部なのか、平らに整備された土地なのか不整形地なのか、などのその他の情報を総合的に考慮し、独自の不動産担保評価学を算出します。

不動産（建物）の担保評価方法とは

続いては不動産（建物）の不動産担保評価方法について解説していきます。まず、建物の場合は「建築単価」という単価を使用します。「建物単価」とはわかりやすく言えば、「今、全く同じ建物を建てようとした時に1㎡あたりいくらかかるのか」という単価のことを言います。建物の材質や工法などにより建物単価は算出されます。例えば、100㎡の建物の建物単価が200,000円と算出された場合、同じ建物を建てようとしたときにかかる金額は20,000,000円（2,000万円）となります。

続いて、不動産（建物）の場合には「現在価値割合」という数値も使用します。「現在価値割合」とは、わかりやすく言えば担保に入れようとする建物が築何年経っており、新築時からどの程度建物価格（価値）が減少しているのかを算出するための数値です。例えば、減価償却耐用年数が25年の建物で、既に築年数が10年経っている場合、現在価値割合は「1—10年/25年＝0.6」となります。

最終的にこの建物の不動産担保評価額は20,000,000円に現在価値割合0.6をかけた12,000,000円（1,200万円）となります。こうして算出された建物の不動産担保評価額を基準として、ローン会社各社や金融機関の独自のノウハウによる評価が足し引きされ、最終的な不動産担保評価額が算出されます。独自のノウハウとは、建物の立地や用途、周りの環境など様々な項目が含まれています。

不動産担保評による資金調達額を左右する「掛目」とは

土地や建物の不動産担保評価方法を解説してきましたが、基本的にはその評価額と同額のローンや融資を受けることは難しい場合がほとんどです。その理由は、担保となる不動産（土地や建物）が売りたいときにすぐに売れないリスク、現時点より経年劣化し価値が減少していくリスクなどを差し引いた金額が、最終的なローン・融資可能な金額となります。

そこで使われる数値が「掛目（かけめ）」です。算出された不動産担保評価額に掛目をかけて最終的なローン・融資可能な金額を設定します。例えば、不動産担保評価額が10,000,000円（1,000万円）で、掛目が70％とすると、ローン・融資可能な金額は7,000,000円（700万円）となります。

この掛目はローン各社、金融機関それぞれで独自に設定しています。一般的に銀行が不動産担保に設定している掛目は70％ほどですが、不動産担保ローン専門会社は90〜100％で掛目が設定されています。

まとめ

今回は、不動産（土地・建物など）のローン会社各社の担保評価方法と題して、不動産担保の評価額の算出方法について簡単に解説してきました。当社では、実際には一つひとつの不動産をしっかりと調査し、より正確な不動産担保評価額を算出し、まとまった資金を必要とされている方のご希望を可能な限り叶えられるようご支援をさせていただいています。より詳しく不動産担保ローンサービスについてお知りになりたい場合は、こちらをご覧ください。

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