不動産担保ローンを始めとする様々な融資において、不動産を担保提供する場合には、貸し手と借り手の間で「抵当権設定契約」が結ばれます。そしてこの抵当権には「根抵当権（ねていとうけん）」と呼ばれるものがあり、不動産担保ローンを申し込むときには、抵当権と根抵当権の違いをしっかりと理解しておく必要があります。今回はこの根抵当権について解説していきたいと思います。

不動産担保ローンにおける抵当権と根抵当権の違いとは？

一般的に不動産担保ローンを申し込む際には、担保に設定する不動産に抵当権の登記をします。万が一借り手が返済できなくなってしまった場合、貸し手はこの抵当権を行使し、担保に設定されている不動産を売却するなどして残金返済に充当します。返済が全て完了すれば、今度は抵当権抹消登記を行い、貸し手についていた抵当権を抹消する流れとなります。では、抵当権と根抵当権の違いはどこにあるのでしょうか。

不動産担保ローンなど一部のローンにおいては、設定した融資上限金額の範囲内で複数回、借りたり返したりを繰り返すような場合があります。
このようなローンの場合、通常の抵当権では一度目の融資で抵当権を設定し、それが全て完済したら抵当権を抹消し、二度目に融資を受ける際にもう一度抵当権を設定し、完済したら再び抵当権を抹消…というように「借りる・返す」の回数分、抵当権の設定と抹消手続きが必要となります。融資を受ける頻度によっては、不動産に対する抵当権の設定・抹消の手続きや登記費用が度々発生することになり、これでは費用も労力も余計にかかってしまいます。

この問題を一度の手続きで解決するために生まれたのが「根抵当権」です。根抵当権では、担保に設定する不動産の評価額から融資可能な上限金額「極度額」を設定します。そして、この極度額の範囲内であれば抵当権の設定・抹消の手続きを行うことなく、資金を借りることができるようになります。

根抵当権の極度額と借入限度額の違いとは？

不動産担保ローンにおいて根抵当権を設定した場合には、極度額が設定されます。極度額は融資を受ける契約時に決めておく必要があります。では、「借入限度額」と「極度額」との違いは何なのでしょうか？

不動産担保ローンにおいて、借入限度額と極度額は、例えば「担保に設定したこの不動産の評価額は1,000万円なので、この不動産担保によって融資可能な極度額は700万円です。そして、1回目の融資時の借入限度額は200万円です。」という使われ方をします。

特に1回目の融資には返済実績がないため貸し手側は慎重になり、各社独自のルールにより借入限度額を設定します。その後、一定期間返済が滞りなく実行されれば、借入限度額は増えていき、2回目、3回目の融資を受けられるようになります。借入限度額の最大値は極度額と同じということです。

根抵当権のデメリットとは？

不動産を担保に設定し、不動産評価額によって融資可能な上限金額内で何度も融資と返済を繰り返す場合においては、根抵当権を設定することで、不動産に対する抵当権の設定・抹消の手続きを何度も繰り返さなくて済むというメリットがあります。では、根抵当権にデメリットはあるのでしょうか。

根抵当権で考えられる最も大きなデメリットは、ローンを完済して根抵当権を抹消しようするときにかかる労力と費用です。銀行などの金融機関では、借り手が全ての借金を完済した後も、根抵当権を銀行側が所有している限り、再び同じ借り手へ融資を行うことが可能です。銀行などの金融機関は、返済能力がある優良な借り手には積極的に融資をし、そこからの利子や手数料で利益を上げるという基本的な考え方があります。それゆえ、根抵当権が抹消されないような対応を取る傾向にあると言われています。

例えば、貸し手に対して不満がある、金利が高いなどの理由によって、別の金融機関やローン専門会社に借り換えを検討したいと考えた場合、根抵当権が設定されている不動産を担保提供する場合は、現在の貸し手の許可が取れない限り変更することはできません。つまり、同じ貸し手に固定されてしまう可能性が高いというデメリットがあると言うことができます。

根抵当権抹消のための必要書類

融資を受けた金額を全て完済したとしても、根抵当権を抹消する手続きについては、普通の抵当権と比較して、余分に手間や費用が発生するデメリットがあることをご説明しました。では根抵当権を抹消するためには、具体的にどのような手続き、書類が必要となるのでしょうか。

まず根抵当権を抹消するためには、その不動産を管轄する法務局へ抹消のための届け出をする必要があります。

提出する書類は、次の通りです。

・根抵当権抹消登記申請書
・登録免許税（収入印紙）
・登記原因証明情報
・登記識別情報または登記済証
・代理権限証明情報

この中で、「登記原因証明情報」「登記識別情報または登記済証」「代理権限証明情報」は、融資を受けた金融機関やノンバンクから預かる書類です。金融機関によっては、これらの書類の提出を出し渋る傾向にある（次の融資の勧誘をする）というのが、根抵当権の抹消に労力がかかると言われる所以です。

まとめ

今回は、根抵当権と抵当権の違い、根抵当権を設定したときに貸し手が設定する極度額と借入限度額の違いについて解説してきました。根抵当権を設定する不動産担保ローンについてより詳細な情報をご覧になられたい場合は、こちらをご参照ください。

https://kshc.jp/realestate-securedloan/