住まいの終活に不動産担保ローンを活用しよう

2025年5月14日2025年5月30日

老後の暮らしを見据えて、「住まいの終活」を始める人が増えています。

住み替えやリフォーム、相続対策など、住まいに関する課題を整理することは、安心して人生の後半を過ごすための大切な一歩です。

そして、終活をスムーズに進める手段のひとつが「不動産担保ローン」です。

自宅などの不動産を担保にすることで、年金生活でもまとまった資金を確保でき、生活の質を落とすことなく将来の備えができます。

この記事では、住まいの終活で選ばれる6つの方法や、不動産担保ローンの活用方法を紹介します。

住まいの終活とは

住まいの終活とは、高齢期や死後を見据えて、自宅などの不動産に関する整理・対策を行うことです。

具体的には、住み替えやリフォーム、住宅の売却、相続対策などが挙げられます。

高齢になると、住まいの管理が難しくなったり、空き家問題や相続トラブルの原因になったりすることがあります。

このような将来のリスクに備え、元気なうちから計画的に住まいについて考え、準備することが「住まいの終活」です。

また、住まいの終活は家族との話し合いのきっかけにもなります。

どのように暮らしたいのか、誰に家を引き継いでほしいのかなどを共有することで、相続の際のトラブルを未然に防ぐことにもつながるでしょう。

住まいの終活をするメリット

住まいに関する終活を早めに始めることで、経済面・心理面の両方で多くのメリットが得られます。

ここでは、特に重要な4つのメリットについて解説します。

老後資金の確保

退職後の生活では、年金収入だけでは足りないと感じる方も少なくありません。

そんなとき、所有する不動産を活用して現金化することで、老後の暮らしにゆとりをもたらすことができます。

「不動産担保ローン」や「リバース・モーゲージ」を利用すれば、自宅に住み続けながら資金を借り入れることが可能です。

住宅ローンの完済済み物件や、評価額の高い不動産をお持ちの方は、比較的低金利でまとまった資金を調達できます。

医療費や介護費、趣味や旅行などに活用することで、充実したセカンドライフを送れるようになるでしょう。

税金対策

不動産には、毎年固定資産税がかかるほか、売却や相続の際には譲渡所得税や相続税が発生する可能性があります。

住まいの終活を通じて、これらの税金負担を軽減する対策を講じることが可能です。

例えば、今住んでいる家を生前に子どもに贈与する場合、贈与税の非課税制度を活用することで、税負担を抑えながら資産をスムーズに移転できます。

また、相続税評価額の高い不動産を早めに売却し、現金化して分配しやすくすることで、節税とトラブル回避を図ることも可能です。

相続対策

不動産は分割しにくい資産の代表例であり、相続人が複数いる場合にはトラブルの火種になりやすいものです。

住まいの終活では、あらかじめ相続人と話し合い、誰に不動産を引き継ぐのかを明確にしておくことができます。

また、公正証書遺言を作成しておけば、法的効力のある形で意思を残せるため、遺族の間での争いを未然に防げるでしょう。

万が一不動産を相続しない相続人がいても、現金資産を用意して代償分割を可能にしておけば、相続の公平性も確保できます。

相続不動産を担保に借り入れを行い、その資金を活用するという方法も有効です。

不安やトラブルの解消

高齢者が一人で大きな家に住み続けることに、不安を感じる方も多くいます。

空き部屋の増加、老朽化による維持管理費の増大、バリアフリー未対応によるケガのリスクなど、物理的な負担も大きくなるでしょう。

近年、住まいの終活では、コンパクトなマンションに住み替えたり、バリアフリーリフォームを施したりするケースが増えています。

資金面で不安がある場合は、不動産担保ローンを活用することで、まとまった費用を確保することが可能です。

また、万が一介護が必要になった場合も、事前に住まいをどうするか決めておけば、家族や介護施設選びの際の混乱も避けられるでしょう。

住まいの終活で選ばれる3つの方法

住まいの終活を進めるにあたっては、「家をどう活用するか」「誰に引き継ぐか」を考えることが重要です。

特に近年は、相続・資金確保・住み替えの手段として、以下の3つの方法が選ばれています。

それぞれの特徴とメリットを理解し、自分の状況に合った選択をしましょう。

生前贈与

生前贈与とは、自分が亡くなる前に不動産などの資産を子どもや孫に贈与することです。

住まいの終活では、家を誰に引き継ぐかを明確にしたい場合や、将来の相続トラブルを回避したい方に選ばれています。

生前に不動産の所有権を移しておけば、相続時の遺産分割協議が不要になるため、相続人間の争いを未然に防ぐことができます。

また、「暦年贈与」や「相続時精算課税制度」など、税制優遇を受けられる制度もあります。

ただし、贈与税や不動産取得税がかかるケースもあるため、事前に税理士など専門家に相談するのがおすすめです。

リースバック

リースバックは、自宅を売却して現金化した後も、その家に賃貸契約で住み続けられる仕組みです。

売却益を老後資金や介護費用に充てつつ、住み慣れた家で暮らし続けたいという方に支持されています。

所有権は買主に移りますが、住居の確保と資金調達の両立を叶えることができ、家の老朽化に伴う維持費の負担がなくなるという点も、リースバックの魅力です。

ただし、家賃設定や再買戻しの可否、契約期間などは事業者によって異なるため、複数社を比較し、契約内容をしっかり確認することが大切です。

リバース・モーゲージ

リバース・モーゲージは、自宅を担保にして金融機関から融資を受け、契約者の死亡後に不動産を売却して返済する仕組みです。

毎月の返済負担がなく、自宅に住み続けながらまとまった資金を調達できるため、「現金が必要だが住み慣れた家を手放したくない」という高齢者の資金確保手段として注目されています。

ただし、契約条件として物件の所在地や評価額、借入年齢に制限があるほか、金利変動によるリスクもあります。

また、契約者の死亡後に家族が残る場合は退去が必要になるため、家族の理解と事前の話し合いが不可欠です。

地方自治体や民間金融機関が提供する商品があり、内容や条件に差があるため、しっかりと比較検討しましょう。