不動産を担保に融資を受ける場合、不動産担保ローン専門会社などから火災保険への質権設定を求められることが多いです。不動産担保ローンにおける火災保険への質権設定には、融資をする側のリスクを最小限に抑えるという目的があります。ここでは、不動産担保ローンにおける火災保険への質権設定について解説していきます。

不動産担保ローンの仕組みとは

銀行などの金融機関やローン専門会社が提供する不動産担保ローンは、資金需要者が所有する不動産を担保にして必要な資金の融資を行うという仕組みになっています。融資する側（貸し手）としては、不動産を担保に設定することで、融資を受ける側（借り手）が、万が一返済不能な状態に陥ってしまった場合でも、担保に設定した不動産を売却するなどして残った債権を回収することができるため、リスクを最小限に抑えた状態で融資を実行することができるからです。そして、さらにリスクを最小化するために、火災保険への質権設定を求められるケースが大半です。

火災保険の質権設定とは

銀行などの金融機関やローン専門会社に不動産担保ローンを申し込むと、ほとんどの場合、所有する不動産の火災保険の加入の有無が問われます。もしそのときに火災保険に加入していなければ、不動産担保ローンの審査時に、火災保険に加入することを融資の条件として提示されるのが一般的です。火災保険に加入することで、火災や倒壊などにより所有する不動産が消滅してしまった場合でも、加入する火災保険から保険金が加入者へと支払われます。

融資する側（貸し手）としては、担保の不動産が消滅してしまったとしても、残債を確実に回収するために、加入者に支払われる火災保険の保険金を請求する権利をあらかじめ設定しておくという契約がなされます。このことを火災保険の質権設定と呼びます。仮に、建物が火災で全焼してしまうなどして不動産が消滅してしまった場合、抵当権を実行して不動産を売却することができなくなってしまいます。しかし、火災保険を質権設定しておくことで、その保険金によって債権を回収することができるという仕組みなのです。

担保提供した不動産が火事で焼失した場合

不動産担保ローンで担保提供した不動産が火災により焼失してしまった場合、借り手側は契約上与えられていた「期限の利益」を失ってしまいます。期限の利益とは、わかりやすく言えば、貸したお金をすぐには返さず、決められた返済計画の通りに分割して返済できる権利のことです。しかし、火災によって担保の不動産が焼失してしまった場合、期限の利益も無効となってしまい、直ちに残された融資金額を一括返済しなければならなくなるのです。

しかし、不動産担保ローン利用者の多くは、資金に余力がないという理由で不動産を担保に融資を受けています。そのため、火災で不動産が焼失したからといって、残債を一括で返済できるという方はほとんどいないでしょう。そんなとき火災保険に加入していれば、保険金としてまとまったお金が加入者に支払われるため、貸し手側はその保険金から残りの融資金額を回収することができます。つまり、担保にした不動産が火事で焼失した場合でも、火災保険の保険金として加入者に支払われたお金から優先的に残された融資金額を回収するために、ローン専門会社は火災保険の質権設定を求めるのです。

債権保全火災保険とは

銀行などの金融機関やローン専門会社が融資した債権を確実に回収するために行う方法は次のとおりです。

まず第一に、借り手が所有する不動産を担保に設定し抵当権を得ます。
次に、担保にした不動産が火災などによって焼失、倒壊してしまった場合に備え、不動産の火災保険への加入を条件とし、さらにその火災保険の質権設定を行います。

さらに、より確実に債権を回収するための方法として、火災保険の他に「債権保全火災保険」と呼ばれる保険があります。債権保全火災保険は、不動産担保ローンを提供する銀行などの金融機関やローン専門会社といった債権者側が保険契約者になるタイプの火災保険です。

不動産担保ローンを申し込む際には、資金需要者が加入する火災保険を質権設定するか、債権者である銀行やローン専門会社が加入する債権保全火災保険が必要となり、そうすることで債務者、債権者双方のリスクを最小限に抑えることができるのです。

最後に

今回は、不動産担保ローンで融資を受けるときに、債権者である銀行やローン専門会社から求められる火災保険の質権設定、そして債権保全火災保険について解説してきました。火災保険の質権設定にしても、債権保全火災保険にしても、担保にした建物などの不動産が、万が一火災や地震などにより焼失してしまった際に、火災保険で受け取る保険金で債権を回収することが目的です。借り手、貸し手双方の損失を最小限に抑えるための重要な対策となりますので、不動産担保ローンに申し込む際には火災保険の加入状況について確認しておきましょう。不動産担保ローンにおける火災保険の質権設定や債権保全火災保険について、より詳細にご覧になりたい場合は、こちらをご参照ください。

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