ローンを組んで家を購入したあとに転勤や海外赴任などが決まり、しばらく自宅に住むことができなくなってしまった場合、自宅を売らずに留守にする期間だけ誰かに貸したいと思う状況になることがあります。返済が済んでいる場合は特に問題はありませんが、残債がある家を賃貸に出す場合は注意が必要です。そこで今回は、住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことは可能なのか、ローンが残っている家を賃貸に出したい場合の対処法についてご紹介します。
住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことはできない？
結論から申し上げますと、住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことは原則として行うことができません。なぜなら、住宅ローンは融資を受けた人が住むための家の購入資金として融資を受けているからです。つまり、融資を受けた人以外の人が購入した家に住むことになってしまうと契約違反になってしまうのです。そのため融資先に無断で賃貸に出してしまいますと、契約違反を理由に一括返済をしなければならなくなってしまう可能性があります。長期で購入した自宅に住むことができなくなってしまい、賃貸を考えている場合は必ず融資先に相談するようにしましょう。
住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すための対処法
住宅ローンが残っている状態の家は、そのままでは賃貸契約をして別の人に家を貸すことはできません。しかし、長期で家を空けなければいけなくなってしまった場合、購入した家のローンを支払いながら別の家を準備する必要があるため、できれば誰かに貸して有効利用したいと考える人は多いでしょう。住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すためには、住宅ローンを不動産担保ローンに切り換えれば賃貸に出すことが可能になります。
住宅ローンを不動産担保ローンに切り換えるとは？
住宅ローンを不動産担保ローンに切り換えるとは、住宅ローンが残っている家を担保に不動産担保ローンを利用して融資を受け、住宅ローンを一括返済してしまうことを言います。
住宅ローンを不動産担保ローンに切り換えるためには、不動産担保ローンの契約が成立しなければ行うことができませんので、はじめに不動産担保ローンを扱っている会社に借り換えの相談を行います。不動産担保ローンの会社（借換先）と本契約を結び、審査に通過したら、住宅ローンを利用している会社（借換元）の金融機関に連絡して返済日と返済額の確認を行います。
借換元（住宅ローン）の返済が終わったら、借換元の抵当権の抹消手続きを行い、借換先（不動産担保ローン）の抵当権の設定を行います。借換先（住宅ローン）の返済が終わって抵当権が抹消され、借換先（不動産担保ローン）の抵当権が設定されたら借り換えが完了します。
住宅ローンは融資を受けた人が住むための家の購入資金として融資を受けているため、そのままでは賃貸契約を結ぶことはできません。しかし不動産担保ローンは資金使途が限定されていないケースがほとんどなので、住宅ローンから不動産担保ローンに切り替えることで賃貸に出すことが可能になるのです。
住宅ローンから不動産担保ローンの切り換えるときに注意すること
自宅を売却せずに住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことができるので、住宅ローンから不動産担保ローンの切り換えには大きなメリットがありますが、注意しなければならないこともあります。住宅ローンを不動産担保ローンに切り換える場合は、デメリットも理解した上で行うようにしましょう。
1.不動産担保ローンの審査に通過する必要がある
2.金利が上がり、返済総額が増える
3.住宅ローン控除が受けられなくなる
4.賃貸契約を結ぶ際の契約期間に注意する必要がある
1.不動産担保ローンの審査に通過する必要がある
住宅ローンから不動産担保ローンに切り換えを行うためには、当然ですが不動産担保ローンの審査に通過する必要があります。残債の金額が多い場合は、審査に通らない可能性もありますので注意が必要です。
2.金利が上がり、返済総額が増える
住宅ローンは融資を受けた人のマイホームの購入資金として融資を受けるものなので、金利が低く設定されています。しかし、不動産担保ローンの場合は資金使途の制限がないため、その分金利が高く設定されています。金利が高くなる分、借り換えを行うことによって返済総額が増えることになります。
3.住宅ローン控除が受けられなくなる
住宅ローンを利用して融資を受けた場合、住宅ローン控除の対象になるため所得税を安くすることができます。しかし不動産担保ローンは住宅ローン控除の対象外なので、住宅ローン控除を受けられなくなります。
4.賃貸契約を結ぶ際の契約期間に注意する必要がある
賃貸契約を結ぶ場合、貸主（家の所有者）は借主（家を借りる人）に対して一方的に賃貸契約を終了することができません。借主（家を借りている人）が継続して住むことを希望している場合は、貸主（家を貸している人）の希望を強制することができないため、契約期間についてきちんと決めておかなければトラブルが発生してしまう可能性があります。
住宅ローンから不動産担保ローンに切り換えるメリットとは？
住宅ローンから不動産担保ローンに切り換えるデメリットをご紹介しましたが、大きなメリットもあります。
住宅ローンから不動産担保ローンに切り換えるメリットは、住み慣れた自宅を手放さずに賃貸収入を得ることができることです。不動産担保ローンに切り換えることで返済総額が増加してしまいますが、賃貸料を得ることができますので賃貸料を利用してローンの返済をすることも可能になります。
最後に
住宅ローンが残っている家を賃貸に出すことはメリットもありますが、ご紹介のようなデメリットもあります。自宅を手放さずに賃貸に出したい場合は、不動産担保ローンを専門に扱っている会社に相談してみることから始めてみてはいかがでしょうか。
