不動産担保ローン関連コラム

不動産担保ローンで1,000万円借りるには?

不動産担保ローンは、他の融資方法と比較すると高額な融資を受けることも可能です。そこでこの記事では、不動産担保ローンを利用して1,000万円借りるにはどんな担保が必要なのかについて解説します。

不動産担保ローンで1,000万円借りるにどんな担保が必要?

不動産担保ローンの融資可能額は、主に担保となる不動産の担保評価額と担保掛目で決まります。
担保評価額とは、担保としてどれくらいの価値があるかを算定したものです。不動産の担保評価額は、家(建物)と土地は別々に評価されます。
不動産担保ローンの担保掛目は、不動産担保ローン会社の未回収リスクを避けるために設けられているものです。一般的に、不動産の担保評価額の70%程度に設定するローン会社が多くなっています。そのため、不動産担保ローンを利用して1,000万円借りるためには、不動産担保評価額が1,000万円以上の不動産が必要になるということです。

不動産担保評価額と担保掛目

不動産担保ローンの融資可能額を決めるものには、不動産の担保評価額と担保掛目があります。
不動産の担保評価は、家(建物)と土地に分けて評価されます。家(建物)は、積算価格、比準価格、収益価格などをもとに算出されます。「積算価格」とは、再調達原価(新築として立て直したときに必要な費用)から経年劣化による下がった分の価値を差し引いて計算されます。「比準価格」とは、過去の取引例などをもとに計算されるもので、「収益価格」は、不動産の収益性をもとに算出されます。これらの金額をもとに、不動産の担保価値を評価します。
土地は、相続税路線価や公示地価、基準地価など国土交通省や各都道府県が毎年公表している土地の価格を参考に算出されます。これらの方法で算出された不動産の担保評価額に、担保掛目をかけて融資可能額が決まります。

担保掛目とは、不動産の担保評価額に一定の割合をかけるものです。不動産は、周辺の環境の変化や経年劣化などで不動産の価値が変動することがあります。担保には、債務者が万が一返済不能になった場合に担保を売却して返済されていないお金を回収するという目的があります。しかし、融資当初よりも不動産の価値が下がってしまった場合、不動産を売却しても未回収分のお金が回収できなくなるリスクがあります。このようなリスクを回避するために設けられているのが担保掛目です。

たとえば、1,000万円の担保価値があり、担保掛目が70%だった場合の融資可能額は700万円になります。
つまり、担保掛目が100%に近い会社であるほど、融資可能額が高くなるということです。

ローン契約に必要な経費も考慮する

不動産担保ローンで1,000万円借りるためには、担保掛目を差し引いた金額が1,000万円以上の担保評価額の不動産以外に、不動産担保ローンの契約に必要な事務手数料や抵当権設定など、必要な費用の金額についても考慮する必要があります。
一般的に、不動産担保ローンの事務手数料や抵当権設定に必要な費用、不動産の評価に必要な金額はおよそ10万円程だといわれていますので、不動産担保ローンで1,000万円借りるためには1,500万円程度の担保評価額のある不動産が必要になるということです。

不動産担保ローンで1,000万円の融資を受けるときの注意点

不動産担保ローンを利用して、1,000万円の融資を受けるためには、担保評価額はおよそ1,500万円程度の不動産が必要です。不動産の担保評価額は、不動産の価値を評価する人によっても異なりますが、担保評価額を算出する方法によっても変わります。
また、所有している不動産の周辺が変化する可能性がある場合は不動産の価値が大きく変わることがありますので、できるだけ多くの融資を希望する場合は不動産を高く評価してくれる金融機関やローン会社を探すことが大切です。また、すでに他に借り入れをしている場合は、その分融資可能額から差し引かれてしまう可能性がありますので、他の銀行やローン会社からの借入がある場合は可能な限り返済しておくことがおすすめです。

また、不動産担保ローンに限らず必要な資金の融資を受ける場合は、必要な金額を調達する方法を検討することも大切ですが、返済についてもシミュレーションしておくことも大切です。
不動産担保ローンは、不動産の担保価値により高額な融資が受けられる可能性がありますが、返済ができなくなってしまった場合は大切な不動産を失ってしまうリスクもあります。
不動産担保ローンの返済額は金利の変動などにより異なりますが、インターネット上にある返済シミュレーションやエクセルのPMT関数を利用すると、金利を含めた借入金の総額や月々の返済金額を計算することができます。
不動産担保ローンを利用して1,000万円の融資を受けるときは、希望融資額が受けられる方法と同時に、返済に関してもシミュレーションを行い、無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

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