住宅ローンや高額な融資を受ける場合、連帯保証人を付ける必要があるケースがあります。連帯保証人は、債務者がローンの返済ができなくなってしまった場合、残債を債務者に代わり返済義務が発生します。また、不動産担保ローンのように不動産を担保に融資を受け、返済が滞ってしまったときに関係してくるのが「担保保存義務」です。そこで今回は、連帯保証人と担保保存義務の関係や不動産担保ローンを利用する場合のデメリットや注意点についてご紹介します。
担保保存義務とは？
担保保存義務とは、わかりやすく説明すると、債権者は債務者に対して預かっている担保を喪失させたり、担保の価値を減少させたりしてはいけないという義務を負っていることをいいます。
不動産担保ローンを利用して、所有する不動産を担保に融資を受けた場合、債務者が返済できなくなると、債権者は担保にしていた不動産を売却し、残債を回収することができます。
ですが、債権者が早く残債を回収するために担保にしていた不動産を安く売却してしまい、不動産を売却してもすべての返済ができずに残ってしまった場合は、債務者は残りの債務を返済しなくてはいけません。連帯保証人を付けている場合は、債務者の代わりに連帯保証人が返済する必要があります。しかし債権者が不動産の価値を下げずに売却でき、それによって借入金が返済できれば債務者はもちろん、連帯保証人にも返済義務が発生することはありません。
このように、債権者が担保を喪失させたり、担保価値を下げたりしまうことで連帯保証人が不利益な状態になってしまうことがないように、担保保存義務が民法によって定められています。
連帯保証人と担保保存義務の関係
不動産担保ローンでは、ローンの返済が不可能になってしまった場合、債権者は担保を売却して返済されていない債務を回収することができます。しかし、連帯保証人がついている場合は、連帯保証人の承諾なしに担保物件を売却してしまうと、債権者は連帯保証人から担保保存義務違反で訴えられてしまう可能性があります。そのため、一般的に債権者は連帯保証人の同意を求めてから任意売却を求めることが重要であると言われています。
債権者側が行う方法として、連帯保証人が付く契約に関しては事前に「担保保存義務免除特約」というものを結ぶケースが多いです。これは債務者が返済困難になり、債権者が任意売却を行う際に連帯保証人は債権者の行う行動に反論をしないという契約です。
しかし、担保保存義務免除特約を結んでいても、連帯保証人が担保保存義務違反で訴えを起こした判例の中には、債権者が敗訴しているケースもあります。担保保存義務免除特約を結んでいたとしても、債権者側の売却内容によっては、連帯保証人から訴えを起こされた場合、敗訴してしまうケースと債権者側の訴えが認められるケースがでてきます。市場価格よりは安くなるが任意売却を行うほうが競売にかけられてしまうよりも連帯保証人の負担が軽くなる可能性が高いことを説明した上で売却を行うことが大切です。
また、連帯保証人になっている場合、仮に担保保存義務免除特約を結んでいたとしても納得できない任意売却が行われて残った債務の返済責任を負わなくてはいけなくなった場合は、担保保存義務違反の訴えを起こすと訴えが認められる可能性があります。売却内容に納得ができない場合は、諦めずに行動を起こしてみましょう。
不動産担保ローンのデメリットと注意点
所有している不動産を担保に融資を受けられる不動産担保ローンは、銀行などの金融機関から融資を受けるよりも審査が通りやすく、またローン会社から融資を受けるよりも金利を抑えることができるというメリットがありますが、メリットばかりではなくデメリットもあります。不動産担保ローンを利用する場合は、デメリットや注意点についても十分に理解した上で契約するようにしましょう。
返済ができないと担保物件を失う
不動産担保ローンのデメリットの1つ目は、万が一返済ができなくなってしまったときは、所有している不動産を失う可能性があるということです。また、担保物件を売却しても全額返済ができなかった場合は、所有している不動産を失った上に残っている債務は返済しなければなりません。また、担保物件が競売にかけられることになってしまった場合は、市場価格と比較するとかなり安い金額で競売にかけられてしまうことになるため、担保物件を売却しても残った債務を返済しなければいけない可能性が高くなります。
連帯保証人には返済義務がある
不動産担保ローンのデメリットの2つ目は、連帯保証人を付けている場合、債務者が返済不能になってしまうと残っている債務の全額に対する返済義務は、連帯保証人にあることです。つまり、債務者が不動産担保ローンで融資を受け、返済不能になってしまった場合は、その時点で残っている債務の返済義務は連帯保証人がそのまま引き継ぐことになります。
担保割れになり、担保物件を売却しても債務を完済できない場合は連帯保証人が完済しなければなりませんので、連帯保証人になる場合は、このようなリスクがあることを理解した上で引き受けるようにしましょう。
担保保存義務免除特約を付けると安く売却されても反論できない
連帯保証人を付けているケースでは、債権者は担保保存義務があるため担保物件を安く売却した場合、連帯保証人は担保義務違反を主張することができます。しかし担保保存義務免除特約を締結している場合は、仮に担保物件を安く売却されてしまったとしても担保保存義務違反の訴えが認められない可能性が高くなります。連帯保証人を付けて不動産担保ローンを利用する場合は、担保保存義務特約がついているか、担保保存義務特約が付いている場合はどんなデメリットがあるかを理解した上で契約するようにしましょう。
まとめ
連帯保証人を付けて不動産担保ローンの契約する場合、債権者は担保保存義務について理解しておく必要がありますが、債務者や連帯保証人も債権者も担保保存義務について理解しておくことはとても大切です。特に連帯保証人を付けて契約する場合は、担保保存義務免除特約が付いているかといった点も事前に確認しておきましょう。
不動産担保ローンは、不動産を担保にすることで他の金融機関やローン会社から融資を受けるよりも審査が通りやすいというメリットがありますが、万が一返済ができなくなってしまった場合には不動産を失う可能性や、連帯保証人を付けた場合は連帯保証人が残った債務を返済しなくてはいけないというデメリットもあります。
不動産担保ローンを利用する場合は、返済が滞らないように無理のない返済計画を立てるようにしましょう。
