オーバーローンという言葉を聞いたことがありますか？オーバーローンとは、経済学で使われている用語なのですが、不動産を担保にお金の融資を受けたいと考えている人は、ぜひ覚えておきたい言葉のひとつです。ここでは、オーバーローンとは何か、どんなリスクがあるのかなどについて解説していきます。不動産担保ローンの利用を検討している人は、オーバーローンとはどのような意味なのかを覚えておきましょう。
オーバーローンとは
オーバーローンとは経済用語のひとつで、ローンの残高が不動産の売却価格よりも上回っていて、不動産を売却してもローンを完済できない状態になってしまっていることをいいます。他にも、融資を受ける際に担保となる不動産価格よりも多くお金を借りるときもオーバーローンという言葉が使われる場合もあります。
オーバーローンにはどのようなリスクがあるの？
不動産などを担保にしてお金を借りる場合、一般的には建物の評価価格の7割程度が融資額といわれています。なぜ、評価額と同じ金額の融資が受けられないのかといいますと、建物の評価額は年数とともに下がってしまう可能性があるからです。また、金利などの変動により同じ100万円という金額でも、今と30年先ではお金の価値が変わってしまうことがあるので、現在の評価額よりも融資額を7割程度にしておくことで債権者は貸し付けたお金が未回収になるリスクを減らすことができるのです。
不動産担保ローンは、所有している不動産を担保にすることで、貸付金が回収できなくというリスクが減らすことで、比較的融資が受けやすいローンです。ですが、オーバーローンの状態で融資を受けてしまいますと、万が一、借入額の返済ができなくなってしまった場合、担保にしてあった不動産を売却しても借り入れたお金の返済ができない状態になってしまいます。
最悪の場合、債務者は自己破産をしなければいけなくなってしまう可能性もあります。不動産担保ローンで評価額に近い金額を借りてしまうと、債務者がオーバーローンのリスクを負う可能性が高くなるので注意が必要です。
オーバーローンになっている不動産は売却できる？
不動産担保ローンを利用した場合、返済ができなくなってしまうと債権者は担保になっている不動産を競売にかけ、売却された金額から返済が残っている分のお金を回収します。借入中に担保となっている不動産がオーバーローンになっている場合は、家を売却しても借金が残る状態になってしまうため、債務者は基本的に不動産を売却することができません。
先ほどご紹介したように債権者によって競売にかけられてしまいますと、一般的に市場価格よりも安くなってしまうことが多いため、オーバーローンになっていると競売にかけることでさらに借金を増やしてしまうことになります。
不動産担保ローンを利用していて、担保にしている不動産がオーバーローンになってしまっているときは、任意売却をすすめられることがあります。任意売却とは何か？競売とは何が違うのかさらに詳しく解説していきます。
任意売却とは？
不動産担保ローンを利用していて返済が困難になり、残りの借入額の返済ができなくなってしまった場合、通常であれば債権者が担保物件を競売にかけ、返済されていない分の貸付金を回収します。不動産を競売にかける場合、市場価格よりも価格が安くなってしまう上に、オーバーローンになっているので、債権者は貸付金を全額回収できません。
任意売却は、不動産会社が仲介に入り、債権者と債務者が納得する形で売却を進めていく方法のことをいいます。任意売却によって不動産を売った場合、競売にかけるよりも高く売れることが多いので、債務者だけではなく債権者にとってもメリットになることが多いのです。
競売と任意売却の主な違いは以下の通りです。
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競売 |
任意売却 |
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売却価格 |
市場価格の7割程度 |
市場価格とほぼ同等の価格で売れる可能性がある |
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残債 |
任意売却よりも多く残る可能性が高い |
競売よりも残る可能性が低い |
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引っ越し日 |
選べない |
債権者との協議により決めることができる |
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プライバシー |
新聞やネットなどで情報が公開されるため、近所の人や会社の人に知られてしまう可能性がある |
通常の不動産の売却と同じ方法で売却されるため、事情を知られずに売却することができる |
不動産担保ローンを利用する場合はオーバーローンに注意が必要
不動産担保ローンを利用してできるだけ多くの融資を受けたいと考えている人も多いでしょう。ですが、評価額いっぱいの融資を受けてしまうとオーバーローンのリスクがあるため、債権者ではなく債務者がリスクを負ってしまうケースもあります。資金調達を考えている場合、できるだけ多くの融資を受けたいと考える人が多いと思いますが、評価額いっぱいの融資は、債務者のリスクが高くなる可能性があるということを覚えておきましょう。
最後に
オーバーローンという言葉はあまり馴染みがないという人も、不動産を担保に資金調達を考えている人はぜひ覚えておきたい言葉です。また、万が一借り入れた金額の返済が困難になってしまった場合は、競売による売却だけではなく任意売却という方法があります。任意売却は、債務者にメリットがあるだけではなく、債権者にとってもメリットがある売却方法なので覚えておきましょう。
不動産担保ローンについて、より詳細にご覧になりたい場合は、こちらをご参照ください。
