住宅ローン、不動産投資ローン、不動産担保ローンなど不動産に関する金融商品はいくつかありますが、収益物件担保ローンも不動産を活用した融資方法の一つです。そこで今回は、収益物件担保ローンとはどんなものか、審査基準や金利、メリットなどを紹介します。

収益物件担保ローンとは

収益物件担保ローンとは、マンションやアパートのオーナーをしていて賃料・家賃収入等で安定した収益がある方を対象とした融資方法です。
土地や建物を担保にする不動産担保ローンは一般の方も利用できますが、収益物件担保ローンの場合、利用できるは不動産賃貸業を営むマンションやアパートのオーナーのみであることが特徴です。

収益物件担保ローンの審査基準

収益物件担保ローンは、賃料、家賃収入などで収益がある方が対象となるため、収益還元法を利用した審査が一般的です。
収益還元法を利用した物件の審査では、賃料や家賃収入の安定性が審査基準のカギとなります。

収益還元法とは

不動産価格の算出方法には、「収益還元法」のほかに「積算法」「取引事例法」などの種類があります。
収益還元法とは、所有しているマンションやアパートなどの不動産が将来生み出す収益の可能性をベースに、その不動産の価格を算出する方法です。
積算法では、土地と建物は別々に評価されます。土地の価格は、国税庁の相続税評価額路線価、市町村の固定資産税路線価、国土交通省の公示価格、都道府県の基準地価などを参照して、土地の形状や道路からの位置などの条件を加味したうえで、土地の価格を算出します。また建物の評価については、再調達原価や再取得価格から建物の構造によって定められた耐用年数を割って金額を算出します。
一方、収益還元法とは、将来生み出すであろうと期待される収益をベースに価値を算出する方法で、収益還元法には直接還元法とDCF還元法があります。

直接還元法とは

直接還元法とは、収益から管理費などの諸経費を差し引いた純利益を還元利回りで割って不動産価格を算出する方法です。
直接還元法による不動産評価額は、（家賃収入―諸経費）÷還元利回りで計算することができます。
たとえば、年間の家賃収入が400万円、年間諸経費が100万円、還元利回りが8％だった場合、この計算式に当てはめると（400万円―100万円）÷0.08＝3,750万円になります。

DCF還元法とは

DCFとはディスカウントキャッシュフローの頭文字を取ったもので、家賃の下落率や空室リスクなども考慮して不動産の価値を計算する方法です。
直接還元法と比較すると精度が高くなりますが、計算方法が複雑です。DCF法は、空室リスクが高い物件や長期保有する収益用物件の評価に使われることが多くなっています。

収益物件担保ローンの金利 はどれくらい？

収益物件担保ローンの金利は、利用する金融機関やローン会社によって異なります。
一般的には3％程度から15％程度で設定されているところが多く、金利が高くなるとその分返済の負担も大きくなるため、収益物件担保ローンを利用する場合は金利や金利方式を確認しておくようにしましょう。

収益物件担保ローンのメリット

収益物件担保ローンには、以下のようなメリットがあります。

リフォーム資金や設備等の事業資金として活用できる

アパートやマンションを所有している場合、定期的なリフォームなどの設備投資が必要になります。外観が劣化して空室が多くなっている場合などの対策費用として利用することができるため、安定した家賃収入を得たい方は検討してみましょう。

別の収益物件を購入することもできる

現在所有している収益物件を担保に融資を受けることで、手元に購入資金がない人でも別の収益物件を購入することができます。

最後に

収益物件担保ローンは、賃貸アパートや賃貸マンションなど、収益物件を所有しているマンションやアパートのオーナだけが利用できる融資方法です。近年、年金の支給年齢が段階的に引き上げられ、老後の資産形成は自助努力が必要になっていると言われています。しかし、株式などによる資産形成は資産が増える可能性もありますが、資産を減らしてしまうリスクもあります。

不動産投資は専門知識がない人でも投資を始めることができ、すでに収益物件を所有しているオーナーであれば、手元にまとまった資金がなくても別の収益物件を購入することが可能です。協和信用保証株式会社は、不動産担保ローンに特化した融資を行っています。不動産担保ローン企業として、収益物件の価値を適切に審査し、ご納得いただけるご融資を行っています。収益物件担保ローンは、所有している収益物件のリフォーム資金や別の物件の購入だけではなく、既存のお借入の見直しのご相談も受け付けております。収益物件担保ローンに関してご不明な点がございましたら、協和信用保証株式会社にお気軽にご相談ください。