所有している土地を貸し、その借主が借りた土地に建物を建てていると言うケースは日常的に行われている不動産契約です。ここには「借地権」という契約が発生するのですが、この借地権契約が満了するまでの間は借地権者がその土地を利用し続けることが守られています。そして、その借地権が付いた状態の建物（不動産）で、土地の借主は借地権付きの建物を担保に不動産担保ローンを組むことが可能です。今回は、このように借主（第三者）が借地権付き担保物件を所有しているときの土地所有者側の対処方法、不動産担保ローンを組めるか否かについて解説していきたいと思います

借地権付き担保物件とは

借地権付き担保物件とは、土地所有者から借りた土地の上に借主（第三者）が建てた建物で、かつその借主が金融機関やローン会社から融資を受ける際の担保に設定した物件のことを言います。借地権付き担保物件は、土地所有者への連絡や許可を得ることなく担保に設定できてしまうため、土地所有者である地主が全く知らないうちに借地権付き担保物件になっていたというケースもあるのです。とは言え、ほとんどの借主は後々に問題にならないようにと、借地権付き担保物件にすることを、あらかじめ土地所有者に連絡してくる傾向にあります。

借地権付き担保物件が建つ土地を担保に設定することはできるのか

では、借主（第三者）によって借地権付き担保物件が建てられている不動産（土地）を、土地所有者である地主は担保に設定することができるのでしょうか？

借地権契約は土地の借主の地代未納などの問題がない限り、30年以上もの長期間に渡って借主の利用が守られるという契約です。それゆえ、土地所有者は自分の土地でありながら、貸し出すこと以外に自由に活用することができないようになっています。ローン会社や金融機関の考え方としても、借地権付き担保物件がある土地の評価は低く、ほとんどの場合不動産担保ローンを組むことができないと思った方が良いでしょう。

借地権付き担保物件が建つ土地を担保に設定できる対処方法

一方で、借地権付き担保物件が建つ土地を担保に設定し、ローンや融資を組むことができる対処方法も存在します。それは、借地権契約のある不動産（土地）であったとしても、契約で借地権の有効範囲面積を設定している場合、建物が建っていない別の土地部分に関しては担保に設定し不動産担保ローンが組めるというものです。

具体的に数字を使った例を挙げてご説明すると、地主が1,000㎡の土地を借主（第三者）に貸し出し、その際に借地契約に「建物などの借地利用は700㎡以内」と範囲を定めていた場合、残りの300㎡については地主の自由で不動産担保ローンに使うことができる可能性があるということです。

借地権付き担保物件が建つ土地を担保設定する際の注意点

先ほど例として挙げた「地主が1,000㎡の土地を借主（第三者）に貸し、700㎡の建物が建っており、残り300㎡の土地が余っている」というケースでも、借地契約に借地利用の有効範囲・面積を設定しなければ、借地権は貸している土地全て（同じ番地内）に有効となってしまいます。土地を貸し出すが、将来的に不動産担保ローンを組みたい、などの計画がある場合は、借地契約時に明確に借地利用の範囲を設定しましょう。もちろん、後から借地契約の見直しをしたい、と借主と協議をすることも可能です。借地利用の範囲設定がされていなかった借地権に、協議の上利用範囲を線引きし直すことができます。

借地権の消滅を活用した対処方法

借地権とは、30年以上もの長期に渡る借地利用が設定された契約です。借地借家法で初回にする借地権は「30年以上」と定められていますし、借地権が長期間となることは止むを得ないことではあります。

しかし、借地権は消滅することがあります。
一つは、借地権契約期間が終わり、地主と借主双方の合意で更新契約がされない場合です。
その他には、朽廃（きゅうはい）と呼ばれる借地権の消滅があります。

朽廃とは、

・建物がいつ崩壊してもおかしくないほど朽ちている状態
・建物が長い期間利用されておらず、建て替えが必要な状態
・建物の壁や土台など、骨組みとなる部分が朽ちており、修繕するにもほとんど新築同等の改築が必要な状態

のことを指しています。このような状態の建物が建っている場合、地主は土地の借主と協議をし、借地権を消滅させることができます。借地権さえ消滅してしまえば、貸していた土地は地主のが自由に活用しても良い元の状態に戻ります。

まとめ

今回は、借地権付き担保物件が建つ土地の担保利用を検討するときの対処方法として、借地権付き担保物件が建っている土地の活用方法・注意点を解説してきました。最善の対処方法としては、土地を貸し出し、借地権契約をする際に明確に借地利用範囲（面積）を設定しておくことです。借地利用範囲を設定していなければ、仮に利用されていない土地が大量に余っていたとしても、地主の自由に活用できないよう土地借主の権利が守られているのが借地権です。借地権付き担保物件が建つ土地を担保設定することは、なかなか難易度が高いことは事実ではありますが、その対処方法も少なからず存在します。対処方法などを含め、より詳しく不動産担保ローンについてご覧になられたい方は、こちらをご参照ください。

https://kshc.jp/realestate-securedloan/