土地の評価額には、「路線価」や「公示価格」「実勢価格」「固定資産税評価額」など、いくつかの種類があります。それぞれの土地評価額がどのような場面で使われ、どのような違いがあるのかが分からないという方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、路線価とは何か、工事価格や実勢価格との違いを分かりやすく解説していきます。
路線価とは
路線価とは、道路に面している宅地の1平方メートル当たりの価格を千円単位で表示しているもので、土地を評価する際に使われています。
毎年1月1日時点の路線価が7月1日頃に国税庁より発表されます。
ただし、路線価はすべての地域で発表されているものでなく、路線価が定められていない地域もあります。
不動産担保ローンなどのように不動産を担保に融資を受ける場合、担保提供する不動産の価値によって融資が受けられる金額が変わります。そのため、担保提供予定の不動産の価値があらかじめ予測できれば、どれくらいの融資が受けられるのかおおよその金額を把握することが可能です。
路線価と公示価格の違い
路線価と公示価格は、どちらも公的機関が発表している土地の価格ですが、同じ土地でも異なる価格となることがあります。
公示価格とは、国土交通省が発表している土地の価格で、公平な価格で土地の売買を行うための参考値として利用することを目的としています。一方、路線価は国税庁が相続税や贈与税の算出することを目的に決めている土地の評価額です。
路線価は、公示価格を元に金額を調整して道路ごとの金額が決められています。
路線価と実勢価格の違い
実勢価格とは、実際に不動産取引が行われるときの価格を指しています。
実勢価格は路線価や公示価格とは異なり、当事者間で価格が決められているため金額が決まっていないという特徴があります。
路線価は公示価格の8割程度に設定されており、実勢価格は公示価格の1.1～1.2倍程度が目安になるとされています。
路線価と固定資産税評価額の違い
固定資産税評価額とは、所有している土地や建物に対して支払う固定資産税を算出するために使われる土地の価格です。
固定資産税評価額は、公示価格の7割程度が目安となります。
土地の評価額は、固定資産税評価額＜路線価＜公示価格＜実勢価格という関係が一般的ですが、実勢価格は条件によって大幅に変動することがあります。
路線価を活用して土地の評価額を計算する場合は、あくまでも目安としておきましょう。
路線価の調べ方
ここからは、路線価の調べ方と、路線価を利用して土地の評価額の目安を計算する方法を紹介します。
路線価は、国税庁「路線価図・評価倍率表（https://www.rosenka.nta.go.jp/）」で調べることができます。
路線価を調べたい土地があるエリアの都道府県を選択し、路線価図→エリア→地名を選択して、表示された路線価図の地域名から該当エリアを探します。
所有している土地がある地域の路線価図を開くと、土地に面している道路上に「100B」のように数字とアルファベットが組み合わさっているものが表示されています。この部分が路線価です。
路線価は千円単位で表示されているため、該当エリアが「100」と表示されていた場合は1平方メートルの金額が10万円という意味になります。数字と一緒に書かれているアルファベットは借地権割合を表していますので、自分で所有している土地の場合はアルファベットを無視してもかまいません。
例えば、1本の公道に面している150平方メートルの宅地を所有していて、公道の路線価が10万円だったとします。この場合の不動産の価値は、150平方メートル×10万円＝1,500万円と計算することができます。
路線価には路線価方式と倍率方式があり、路線価が定められていないエリアは倍率方式で表示されます。路線価は、国税庁が相続税や贈与税の算出することを目的に決めている土地の価格のため、倍率方式の場合は固定資産税評価額に倍率表に表示されている倍率を掛けた金額が評価額になります。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円で路線価の倍率が1.1倍だった場合の評価額は1,000万円×1.1＝1,100万円となります。
固定資産税評価額は、春頃に送付されてくる固定資産税の納税通知書で確認することができます。
最後に
路線価の調べ方や見方を覚えておくと、所有している不動産を担保に融資を受けたい場合、おおよその融資限度額をあらかじめ把握することができます。ただし、不動産の評価額は不動産の所在地や周辺の環境などによっても金額が変わるため、あくまでも目安にしたいときに利用するようにしてください。
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