所有している不動産は、不動産会社などの第三者に売却をする以外に、親族間で売買取引を行うことも可能です。
取引をする相手が親族であれば、お互いの条件をすり合わせやすく、価格も安くできると考える方もいるかもしれませんが、親族間売買ならではの注意点もあります。そこで今回は、親族間売買とは何か、流れや注意点などの基礎知識を解説します。
親族間売買とは
親族間売買とは個人間売買の一種で、親族同士で不動産の売り買いを行うことです。
個人間売買とは、不動産会社などの仲介業者を通さずに、売主と買主がそれぞれ個人で取引を行うことを指します。
仲介会社を利用する場合は、物件の確認、交渉、契約書の作成、契約の締結、登記申請などのサポートを行ってもらうことができます。
しかし、親族間売買は個人間売買なので、これらをすべて個人で行うことになります。
また、親族間売買では、税務上の特例や控除などが利用できない場合があるので注意が必要です。
親族間売買の範囲はどこまで？
民法上の親族とは、６親等内の血族，配偶者，３親等内の姻族のことを指します。
親族間売買を行う場合は「みなし贈与」が発生していないか税務署に確認されることがあるため、税務署では相続人に該当する範囲を親族としていることもあります。
法定相続人と呼ばれる人は、配偶者と血族です。
血族には順位があり、第1順位が子および代襲相続人、第2順位が両親等の直系尊属、第3順位が兄弟姉妹および代襲相続人となります。
代襲相続人とは、例えば本人から見た「子」に子どもがいて、「子」が死亡していた場合に「子の子ども」、つまり孫が親の代わりに相続できるというものです。
親族間売買では、死亡した人の財産を相続するわけではないため、親族の範囲は民法上の親族とは異なると言われています。
しかし、「みなし贈与」を疑われることがあるため注意が必要です。
親族間売買の流れ
親族間売買は、以下のような流れで進めます。
①売買金額を決める
②買主を探す
③売買契約を締結する
④代金の支払いを行う
⑤入金の確認を行う
⑥引き渡しと所有権移転登記手続きを行う
不動産のような高額のものを購入する際は、代金の支払いは住宅ローンを利用するのが一般的です。
しかし、親族間売買の場合、金融機関やローン会社に敬遠されてしまうことも多く、ローンの審査に通りにくくなっています。
住宅ローンが利用できない場合や一括での支払いが難しい場合は、不動産担保ローンがおすすめです。
不動産担保ローンとは、所有している不動産を担保に融資をうける金融商品です。
不動産を担保にすることで、比較的審査に通りやすく、また借入期間を長く設定できるため、個人間売買で不動産を購入する場合も返済の負担を軽減することができます。
親族間売買の注意点
一般的な不動産売買の場合は不動産会社などが仲介するため、大きな問題が起こるケースはほとんどありません。
一方で、親族間売買を行う場合は、以下の点に注意が必要です。
適正価格での売買が必要
一般的な不動産売買とは異なり、親族間で不動産を売買する場合は、相場よりもかなり低い金額で売却するケースがあります。
個人間での売買なので基本的には売却価格は自由に決めることができますが、相場より低い金額で売却する場合、みなし贈与とみなされてしまうことがあるので注意が必要です。
みなし贈与とは、相場価格から売却価格を差し引いた金額分が贈与にあたるとみなされてしまうことです。
例えば、相場が2,000万円の不動産を500万円で売却したとします。
この場合、相場と売却額の差額は1,500万円ですが、1,500万円分を現金で贈与したことと同じ意味になると判断されてしまい、差額の1,500万円に贈与税が課税される可能性があるのです。
みなし贈与とみなされるケースは、相場と売却額の差がどれくらいあるかによるので、あらかじめ適正価格を調べておく必要があります。
適正価格を知る方法には、「路線価などから適正価格を計算する」、「不動産鑑定士に鑑定を依頼し、適正価格を算出してもらう」といったことがあります。
ただし、不動産鑑定士に依頼する場合は20～30万円程度の鑑定料が必要になります。
売買契約書の作成は必須
親族間での売買であれば契約者がなくても良いのではないかと思う人もいるかもしれませんが、親族間売買であっても売買契約書の作成は必須です。
不動産は売却を行うと不動産の所有者が変わるため、所有権移転登記が必要です。
仮に売買契約書を作成しなかった場合は、売買によって所有権が移転したことを証明することができないため、贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。
親族間売買であったとしても、売買によって移転したことを証明するために、売買契約書、領収書は必ず作成するようにしましょう。
最後に
親族に所有している不動産の売却を行う場合、親族間売買が行われるケースがあります。
親族間売買には、仲介手数料がかからない、親族間であれば支払い回数や支払い期限などを柔軟に設定することができるといったメリットがありますが、「みなし贈与とみなされる可能性がある」「住宅ローンが利用できない可能性が高い」といったデメリットもあります。
不動産を購入する際に住宅ローンが利用できない場合は、不動産担保ローンの利用が便利です。
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親族間売買での不動産購入資金に住宅ローンが利用できない場合は、協和信用保証株式会社にご相談ください。
