シェアハウスは、利用者側にとっては他の人と共有することで家賃を抑えることができ、ひとり暮らしのような寂しさもないことから人気のある物件です。ですがシェアハウスの所有者が、シェアハウスを担保に融資を受けるのは難しいと言われています。そこで今回は、シェアハウスを担保に融資を受けることはできるのか、シェアハウス物件の担保価値や評価方法についてご紹介します。
シェアハウスを担保に融資を受けるのは難しい？
不動産担保ローンを扱う会社の中でも、シェアハウス物件を担保に融資を検討してくれる会社はかなり稀です。なぜならシェアハウスの場合、一般的に通常の賃貸借契約とは違い、短期間の賃貸借契約を採用しているケースが多いため、安定した家賃収益の計算が難しいことなどが主な理由です。
収益物件を担保に融資を受ける場合、物件自体の価値はもちろんですが、安定した家賃収益が見込まれる物件であることが審査通過のための大きなポイントになります。逆にいうと、安定した家賃収益の計算が難しいシェアハウスの場合は、融資の審査においてマイナス評価の対象になってしまうため、融資を受けるのは難しいと言われてしまうのです。
収益物件の評価方法
不動産の評価方法に、この方法で評価しなければいけないというものはありません。会社によってさまざまな評価方法が使われています。収益物件に使われている評価方式には、「積算評価」と「収益還元評価」があります。
積算評価とは？
積算評価とは、土地と建物の価値を別々に評価し、合算して不動産の価値を評価するものです。
土地の評価は、毎年7月に国税局が発表する「路線価」という土地の価格を元に計算されます。建物の評価は、同じ建物を建築したときに必要であろう再調達価格、建物の延床面積、法廷耐用年数などを元に計算されます。
収益還元評価とは？
収益還元法は、将来不動産が生み出す可能性がある収益に着目して不動産を評価する方法です。
収益還元法は、家賃収入から必要な経費を差し引いた金額を元に不動産の評価を行うので、収益物件の評価に多く使われています。収益還元法で評価される可能性が高い場合は、周辺のマンションやアパートなどの入居状況や空き室状況、入居者募集のための宣伝費などの経費をできるだけ細かく調査しておくと、高い評価をされやすいか、低い評価になりやすいかの傾向をある程度予測することができます。
シェアハウスの評価が低くなった原因、かぼちゃの馬車事件
シェアハウスを担保に融資を受けにくくなった背景の1つに「かぼちゃの馬車事件」があります。かぼちゃの馬車とは、スマートデイズという会社が展開していた女性専用のシェアハウスです。スマートデイズは、副収入を得たい会社員などを対象にシェアハウスのかぼちゃの馬車の建設、賃貸の管理運営を行うサブリース契約を結んでいました。サブリース契約とは、不動産管理会社が大家さんから物件を借り上げ、その管理会社が入居者と賃貸契約を直接結ぶ契約形式のことをいいます。大家さんは、管理会社に賃料の一部を支払うことで、部屋の管理の負担や、空き室によるリスクがなくなるのです。
副収入を得たい会社員の人など対して、頭金なしで投資ができ、30年間家賃収入が保証されるという内容でかぼちゃの馬車というシェアハウスのサブリース契約事業を展開していましたが、スマートデイズがオーナーに対してサブリース賃料の支払いが困難になったため2018年1月に経営破綻しました。
この事件の根本的な原因は、シェアハウスにあるわけではありません。しかし、賃貸のアパートやマンションと比較してシェアハウスは短期契約の人が多いこと、この事件をきっかけにシェアハウスは入居率が悪いという認識をしてしまう金融機関が増えてしまったことから、シェアハウスを担保に融資を受けることがますます厳しい状態になってしまったのです。
シェアハウスを担保に融資を受ける場合
不動産自体に担保価値がある通常の不動産であれば、不動産担保ローンの審査は比較的通りやすいといえます。しかし、収益物件の場合は収益還元法で評価されることが多いのですが、シェアハウスの場合は家賃収益の計算が難しく、また「かぼちゃの馬車事件」以降、シェアハウスは収益を上げにくいというイメージが付いてしまったため、シェアハウスを担保に融資を行う会社自体が少ないという現実があります。
そのためシェアハウスを担保に融資を受けたい場合は、シェアハウスの経営者の信用度の高さがカギといえます。事業の安定性や成長性が高く、財務状況が安定していること、返済実績がきちんとしていることなどの信頼度を上げておくことが大切だと言えるでしょう。
まとめ
シェアハウスを担保に融資を行っている会社は、かなり少ないという現状があるのは事実です。特に金融機関から融資を受けるのはかなり厳しいといえます。ですが、不動産担保ローンを専門としている会社の場合は、相談に乗ってもらえる可能性もありますので、金融機関にシェアハウスを担保にした融資を断られてしまった場合でも、諦めずに不動産担保ローンを専門としている会社に相談してみることをおすすめします。
