土地の一部だけを売却したり、相続した土地を兄弟で分けたりといった場合に、問題になるのが土地の分筆です。言葉としては知っていても意外とわからないのが、「分筆」のしくみ。初めて分筆が必要になったがどうすれば良いのかわからないといったご相談を受けることは少なくありません。

そこで今回は、土地の分筆について詳しくお話します。分筆できない土地はそもそもあるのか、分筆不可能な宅地の不動産担保査定はどのように行われるのか、土地の分筆の費用についてなど解説したいと思います。

土地の分筆とは？

分筆とは、土地を2分割以上に分けることです。土地を「1筆、2筆」といった単位で数えることがあり、1筆の土地を2筆以上に分けることから、「分筆」といわれます。
分筆の目的としては、「土地の一部を売却する」「相続した土地を分ける」「境界線を越境しているため、隣地と清算する」などの理由が挙げられます。また、節税対策として分筆が行われる場合もあります。大きな間口の土地を1筆所有する場合よりも、2筆にすれば1筆分の間口が狭くなり、節税になるためです。
一方で、分筆できない土地も存在します。分筆不可能な宅地の不動産担保査定はどのように行われるのでしょうか。

分筆できない土地の不動産担保査定は？

分筆できない土地というのは、どのような土地なのでしょうか。

例として挙げるならば、土地の形状が接道に対して極端な長方形の大きな土地などです。担保査定の際には土地の接道に面している間口を基準に判断しますので、正方形の大きな土地で宅地間口が広ければ分筆しやすくなります。ですが、極端な長方形の土地の場合はそこから2分割以上分けるのは困難になりますので、一宅地として不動産担保評価することになるのです。

分筆できない土地のまま不動産担保評価すると、一宅地でグロス（土地面積）が張るため不動産売却の際1坪単価が下がりやすくなってしまいます。分筆できない土地＝グロスの張る不動産は一般エンドユーザーの需要が見込めないため、不動産担保ローン会社は不動産業者の一括買い取り金額を評価金額に採択することになります。不動産業者による一括買い取り金額の場合、一般エンドユーザーを対象とした売買金額よりも2～3割減になるため、不動産担保評価金額も通常の土地取引相場以下になってしまいます。

次は、土地が分筆できた場合の分筆登記の費用相場を見ていきましょう。

分筆登記の費用相場は？

土地の分筆にかかる費用は、意外と多くなります。

まずは、土地の確定測量。土地を分筆登記するには、土地全体の境界を確定させる必要があります。一部でも確定していない場合は、確定測量を行う必要がでてきます。土地の確定測量には、数十万円単位の費用がかかります。更に、土地の分筆費用には分筆登記の費用も含まれます。

例として土地面積100～200平方メートルの土地を2筆に分筆する場合、法務局等での調査や測量業務、現地立会い、図面や境界確認書の作成業務、境界標設置などを含む分筆登記費用、そして土地1筆あたり1,000円の登録免許税がかかります。すべて合計すると、15万円～程度が分筆登記の費用相場になります。

土地の分筆費用、分筆登記の費用相場共に、あくまでも目安になります。土地の筆数や隣接する土地の数、隣地所有者の数などによって異なる場合が大いにあるため、注意して分筆登記の費用を用意するようにしましょう。

まとめ

今回は、分筆不可能な宅地の不動産担保査定や、分筆登記の費用相場についてお話しました。
分筆とは「土地を2分割以上に分けること」を指します。目的としては、「土地の一部を売却する」「相続した土地を分ける」「境界線を越境しているため、隣地と清算する」などがあります。分筆不可能な宅地とは、「土地の形状が接道に対して極端な長方形の大きな土地」などを指します。極端な長方形の土地の場合、間口から2分割以上に分けるのが困難になってしまいます。そのため、一宅地として不動産担保評価することになり、評価額が下がってしまう傾向にあります。
土地の分筆費用に関しては、まず土地の確定測量費がかかります。数十万円単位の費用がかかるので、注意が必要になります。また、土地の分筆費用には更に、分筆登記の費用も含まれます。法務局等での調査や測量業務、現地立会い、図面や境界確認書の作成業務、境界標設置などを含む分筆登記費用、そして土地1筆あたり1,000円の登録免許税がかかるため、土地面積100～200平方メートルの土地を2筆に分筆する場合には15万円～程度が分筆登記費用としてかかります。
土地を分筆する場合には、まず土地の確定測量が必要になります。担保活用の予定のある不動産が分筆不可能でないか、一度測量してもらってみてはいかがでしょうか。

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