融資を検討している場合、不動産を担保に融資を受けることで融資審査が通りやすくなる半面、不動産担保ローンとはどんな商品なのか、どんなデメリットがあるのか、融資が決定した場合、契約書のどんな点に注意して確認をすればいいのかなど、知っておかなければいけないことが数多くあります。不動産担保ローンを利用する場合に知っておかなければならない「譲渡担保（じょうとたんぽ）」についてわかりやすく解説します。
譲渡担保とは？
不動産担保ローンは、所有している不動産を担保に融資を受けることができる商品です。融資を実行するにあたり、債権者は債務者の不動産に対して担保の設定をします。融資したお金が弁済されたら、債権者は担保にしていた不動産の所有権を債務者に戻します。しかし返済が滞り、債務不履行となった場合は、担保物件の所有権は債権者に譲渡されます。このことを約定担保物件といいます。約定担保物件は、「質権」「抵当権」「譲渡担保」「仮登記担保」の4つで構成されています。
つまり譲渡担保とは、不動産を担保に融資を受ける場合に不動産の所有権を債権者に譲渡し、融資したお金が弁済されれば不動産の所有権は債務者に戻され、融資を受けたお金を返済することができなくなってしまった場合は、担保にした不動産の所有権は債権者に譲渡されたままになり、債務者は不動産の所有権を失ってしまうということです。
不動産担保ローンを利用する場合の注意点
不動産担保ローンは、冒頭でご紹介したように不動産を担保にすることで融資を受けやすくなるため、銀行で融資を断られてしまった場合でも不動産担保ローンを利用すれば融資が受けられる可能性があります。しかし、不動産担保ローンの性質を理解した上で利用しなければ、利用する側が不利になるケースもあります。
そこで、不動産担保ローンを利用する場合の注意点についてご紹介します。
契約書の内容によっては借りる側にかなり不利な条件になるケースがある
不動産担保ローンは所有している不動産の権利を債権者に譲渡し、融資を受ける商品です。そのため、債務不履行の状態に陥ってしまった場合は、不動産の所有権は債権者に譲渡してしまっている状態なります。お金の回収ができなくなると債権者は不動産の売却益で貸していたお金を回収することになります。その際、仮に売却によって得た利益が貸付金よりも売却によって利益のほうが上回っていたとしても、その差額分の利益は債権者のものになります。
逆に売却しても残債がある場合は、債務者は不動産を失うだけではなく差額分の返済をしなければいけないのです。このように、契約内容によっては借り入れ側にかなり不利な契約になる可能性があるのです。
譲渡担保の場合、融資額が弁済されれば不動産の所有権が借り入れた側に戻りますが、契約不履行になってしまうと譲渡された不動産の所有権は債権者側のままです。たとえば、2,000万円で売却可能な不動産を担保に1,000万円の融資を受けたとします。500万円の残債がある状態で返済ができなくなってしまうと、返済しなければいけない金額は500万円ですが2,000万円から500万円を引いた残りの1,500万円は債権者の利益になってしまいます。そのうえ、譲渡担保の場合、借りたお金の返済が済むまでは不動産の所有権は債権者側にありますので、債務者が不動産を自由に売却することはできません。
融資内容だけではなく返済に関する契約内容を確認する
上記でご説明したように、「融資を受ける金額」、「実際に担保物件を売却したときに得られる金額」、「返済に関する契約の内容」によって、債務者がかなり不利になるケースがあります。融資を受けたいと考えているときは、受けられる融資額を重視してしまいがちですが、契約内容によっては債務者がかなり不利な条件になってしまうケースがあります。
契約を締結する際は、融資額だけではなく返済に関する契約内容をきちんと確認しておくことが大切です。
不動産担保ローンを利用する場合は返済計画をきちんと立てる
不動産を担保に融資を受ける場合、弁済が済むまでは不動産の所有権は債権者側にあるというご説明をしましたが、逆にいうと弁済が済んでしまえば不動産の所有権は債務者側に戻されます。銀行からの融資が難しい場合、不動産担保ローンを利用することで融資が可能になる可能性が高くなりますので、不動産担保ローンの利用は便利な一面もあります。
上記のようなお金を借りる側が不利益となる契約を防ぐためには、返済が滞ることがないような無理のない返済計画を立てる必要があります。融資を受ける際は、余裕を持って返済ができる計画を立てておきましょう。
まとめ
譲渡担保は、借りたお金の弁済が済んでしまえばお金を借りた側が不利益になることはありませんが、返済が滞ってしまった場合はかなり不利な契約になってしまう可能性があります。不動産担保ローンをうまく利用するためには、返済が滞ることがないように余裕のある返済計画を立てておくことです。また、契約内容によってはご紹介のようにお金を借りる側が不利な契約になっている可能性があります。契約を締結する際は融資額だけではなく、返済に関する契約内容をきちんと確認しておくことが大切です。
