共同担保ローンとは？仕組みや活用方法をわかりやすく解説
所有している不動産を売却し、その資金で新規物件を購入しようとしている方にご紹介したい融資の活用方法が「共同担保ローン」です。共同担保ローンとは、複数の不動産を担保にすることで融資限度額を増やせる仕組みで、自宅の買い替えや不動産投資などの場面で活用されています。
「共同担保ローンとはどのような仕組みなのか」「共同担保ローンの活用方法にはどのようなものがあるのか」と疑問をお持ちの方もいるでしょう。
今回は、共同担保ローンとは何か、活用方法やメリット・デメリット、共同担保に設定できる物件の条件についてわかりやすく解説していきたいと思います。
目次
そもそも共同担保ローンとは何か
共同担保ローンとは、融資を受けるときに担保として、複数の不動産（土地や建物）を設定することを言います。わかりやすく言うと、1件の不動産だけでは希望融資額に対して、担保評価額が足りずに、別の不動産をあわせて担保に設定する（別担保）ということです。
例えば、3,000万円の物件を購入しようとし、頭金なしのフルローン融資を希望しているものの、これから購入しようとしている物件の担保では融資可能額が2,100万円までと評価されてしまったとします。そこで残りの900万円分の融資を受けられるようにするため、現在ご自身が所有している不動産を担保に追加で設定するという方法です。シンプルな考え方ではありますが、担保に設定する不動産数が増えるだけ、融資可能な限度額が増えていくということになります。
なお、共同担保を設定すると、担保にした不動産の情報は不動産登記の「共同担保目録」に記載されます。共同担保目録とは、同じ融資に対して担保に入っている不動産の一覧を示す書類で、法務局で登記事項証明書を取得する際に確認することができます。
共同担保ローンの代表的な活用方法
共同担保ローンの活用方法は、自宅の買い替え時だけに限りません。ここでは、代表的な活用方法をご紹介します。
自宅の買い替え時
共同担保ローンの活用方法として最も多いのが、自宅の買い替えのケースです。借入なしで不動産（自宅）を所有している方が自宅の買い替えを考えたとき、住宅ローンなどの返済金は無いものの余裕のある自己資金はないという場合に、現在所有している自宅を売却物件にし、買い替え後の不動産を新規購入物件として共同担保ローンを活用するというケースです。
基本的に新規購入物件のために融資を受けようとすると、新規購入物件を担保に設定し、融資限度額を物件購入金額に近づけようとします。しかし、それでも融資金額が物件購入金額に足りない場合に活用できるのが共同担保ローンです。物件購入に足りない金額を、現在の自宅を別担保として設定することで、融資限度額を増やせますし、新規物件購入のために当てることができます。
投資用不動産の購入時
不動産投資で収益物件を購入する際にも、共同担保ローンは活用されています。購入する投資物件の担保評価だけでは希望する融資額に届かない場合に、すでに所有している自宅やほかの収益物件を共同担保として追加することで、融資を受けやすくなります。
特に、築古の高利回り物件や再建築不可物件など、単体では金融機関の担保評価が低くなりやすい物件の購入を検討する際には、共同担保ローンの活用方法として有効な手段です。
事業用不動産の購入時
法人や個人事業主が事業拡大のために事業用の不動産（オフィス、店舗、工場など）を購入する際にも、共同担保ローンの活用方法として有効です。代表者個人が所有する不動産を共同担保として設定することで、法人としての融資枠を広げられる場合があります。
売却物件と新規購入物件の共同担保ローンを活用するメリット
現在の自宅を売却物件とし、売却した代金で新規の物件を購入しようと考えた場合に問題になるのは、売却物件がいつ売れるのかわからないということです。相場よりも格安な売却物件価格を設定することで購入希望者が現れ早く売却できるかもしれませんが、売却した代金が予定していた金額より大幅に下がってしまっては、元も子もありません。そのため、多くの方が少しでも高く売りたいと相場と同等以上の売却物件価格を設定するでしょう。すると、近隣の競合物件に埋もれてしまったり、購入希望者が現れる可能性が低くなってしまうため、結果として新規購入物件の購入費用の支払い期日になっても物件が売却できない、売却による代金で新規購入物件の支払いができないという状況に陥ってしまいます。
このような状況を避けるために、不動産仲介会社などは物件購入費用の支払い期日が近づくと「売却物件価格を大幅に値下げしよう」と提案してくるなど、「とにかく早く売ろう」という考えになります。これでは計画的でスマートな売却と新規購入ができませんよね。
このようなケースでも共同担保ローンを活用することで、不動産仲介会社の急いだ提案に巻き込まれることなく、計画的にご自身のタイミングで所有物件の売却、新規物件の購入を実行することができるのです。
共同担保ローンのメリットをまとめると、以下のとおりです。
まず、単独の不動産では足りない担保評価を補えるため、希望する融資額に近い金額を借り入れできる可能性が高まります。
また、複数の不動産を担保にすることで金融機関のリスクが分散されるため、金利が低く設定されたり、返済期間を長く設定できたりなど、有利な融資条件を引き出しやすくなるケースもあります。
さらに、単体では担保評価が低い不動産（築古物件や郊外の物件など）であっても、評価の高い不動産と組み合わせることで活用できるようになるのも共同担保ならではの強みです。
共同担保ローンのデメリットと注意点
共同担保ローンにはメリットがある一方で、知っておくべきデメリットと注意点もあります。
最も重要なデメリットは、返済が滞った場合、担保に入れたすべての不動産が差し押さえの対象になる点です。たとえば、自宅と投資物件を共同担保に設定していた場合、投資物件の収益悪化がきっかけで返済が困難になると、自宅まで失ってしまうリスクがあります。共同担保ローンとは、一つの融資に複数の不動産がまとめて紐付けられる仕組みであるため、この点は十分に理解したうえで利用する必要があります。
また、共同担保に設定した不動産は、原則としてローンを完済するまで自由に売却することができません。登記簿に共同担保の記載が残っている限り、個別の不動産を単独で売却することは難しく、資産の流動性が制限されます。将来的に一部の不動産を売却したい場合や、他のローンへの借り換えを検討したい場合には、制約が生じる可能性がある点に注意しましょう。借り換えの場合も、共同担保を含めた借入をすべて完済しないと受け付けてもらえない金融機関が多いため、事前に確認が必要です。
さらに、一度設定した共同担保は簡単には外せないという点も重要です。金融機関にとっては、共同担保を外すことは回収リスクが増すことを意味するため、別の担保を提供するか、ローンをある程度返済しない限り、解除に応じてもらうことは難しいのが実情です。
共同担保に設定できる物件の条件
共同担保ローンを活用する場合、どのような物件でも担保に設定できるわけではありません。ここでは、共同担保に設定できる物件の一般的な条件を紹介します。
まず、ローンの残債が少ない、または完済している物件であることが重要です。ローンが完済されている物件は評価額全体が担保として機能するため、最も高く評価されます。一方、残債が多く残っている物件は、評価額から残債を差し引いた「担保余力」が少なくなるため、共同担保としての価値が低くなります。一般的には、残債が評価額の半分以下であれば共同担保として活用できる可能性があります。
次に、金融機関の営業エリア内にある物件であることが求められるケースが多いです。特に地方銀行や信用金庫では、自社の営業エリア内の物件しか共同担保として認めない場合があります。共同担保ローンの活用方法を検討する際には、事前に金融機関の対応エリアを確認しておきましょう。
なお、本人名義の不動産だけでなく、配偶者や親族が所有する不動産を共同担保に設定できるケースもあります。ただし、その場合は不動産の所有者の同意が必要です。
共同担保ローンを完済した際には、担保に入れたすべての不動産について抵当権の抹消手続きが必要になります。抹消手続きは法務局で行い、登録免許税（不動産1件あたり1,000円）と、司法書士に依頼する場合はその報酬が発生します。完済後は速やかに手続きを行いましょう。
まとめ
今回は、共同担保ローンとは何か、その活用方法やメリット・デメリットについてわかりやすく解説してきました。
共同担保ローンとは、複数の不動産を担保にすることで融資限度額を増やせる仕組みです。自宅の買い替え時には、所有不動産の売却が思い通りのタイミングや金額でスムーズに進むとは限りません。蓋を開けてみたら新規購入物件の残金支払い日になっても売却ができず、売却した代金を新規購入物件の支払いに当てることが出来なくなったという状況に陥ってしまう可能性もあるのです。この場合、新規購入物件の契約にもよりますが違約金などの罰則が設定されている場合もあります。
共同担保ローンの活用方法は買い替えだけでなく、投資用不動産の購入や事業用不動産の取得など幅広い場面で利用されています。ただし、返済が滞るとすべての担保不動産を失うリスクや、担保の解除が難しいといったデメリットもあるため、仕組みを十分に理解したうえで活用することが大切です。
不動産仲介会社にコントロールされてしまい、早く売却するために本来の売却希望価格よりも低く設定されてしまう、新規物件購入の残金支払い遅延などにより違約金を支払うことになってしまうなどの望まない状況にならないよう、売却物件と新規購入物件の二つを担保に入れる共同担保を活用した不動産担保ローンの利用をお勧めします。
協和信用保証株式会社は、昭和63年の創業以来、不動産担保ローンに特化した融資を行っております。共同担保ローンに関するご相談も承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
