所有している不動産を売却し、その資金で新規物件を購入しようとしている方にご紹介したい融資活用方法が「共同担保ローン」です。有名なところでは、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス社のアパートローンプラスという商品があり、こちらでは融資限度額が3億円と規模の大きな融資を受けたい方のための商品でもあります。今回は売却物件と新規購入物件の共同担保ローについてわかりやすく解説していきたいと思います。

そもそも共同担保ローンとは何か

共同担保ローンとは、融資を受けるときに担保として、複数の不動産（土地や建物）を設定することを言います。わかりやすく言うと、1件の不動産だけでは希望融資額に対して、担保評価額が足りずに、別の不動産をあわせて担保に設定する（別担保）ということです。

例えば、3,000万円の物件を購入しようとし、頭金なしのフルローン融資を希望しているものの、これから購入しようとしている物件の担保では融資可能額が2,100万円までと評価されてしまったとします。そこで残りの900万円分の融資を受けられるようにするため、現在ご自身が所有している不動産を担保に追加で設定するという方法です。シンプルな考え方ではありますが、担保に設定する不動産数が増えるだけ、融資可能な限度額が増えていくということになります。

どんなときに共同担保ローンを活用すべきなのか

では、どのようなときに共同担保ローンを活用すべきなのでしょうか。わかりやすく事例を挙げてご説明しますと、借入なしで不動産（自宅）を所有している方が自宅の買い替えを考えたとき、住宅ローンなどの返済金は無いものの余裕のある自己資金はないという場合に、現在所有している自宅を売却物件にし、買い替え後の不動産を新規購入物件として共同担保ローンを活用するというケースです。

基本的に新規購入物件のために融資を受けようとすると、新規購入物件を担保に設定し、融資限度額を物件購入金額に近づけようとします。しかし、それでも融資金額が物件購入金額に足りない場合に活用できるのが共同担保ローンです。物件購入に足りない金額を、現在の自宅を別担保として設定することで、融資限度額を増やせますし、新規物件購入のために当てることができます。

売却物件と新規購入物件の共同担保ローンを活用するメリット

現在の自宅を売却物件とし、売却した代金で新規の物件を購入しようと考えた場合に問題になるのは、売却物件がいつ売れるのかわからないということです。相場よりも格安な売却物件価格を設定することで購入希望者が現れ早く売却できるかもしれませんが、売却した代金が予定していた金額より大幅下がってしまっては、元も子もありません。そのため、多くの方が少しでも高く売りたいと相場と同等以上の売却物件価格を設定するでしょう。すると、近隣の競合物件に埋もれてしまったり、購入希望者が現れる可能性が低くなってしまうため、結果として新規購入物件の購入費用の支払い期日になっても物件が売却できない、売却による代金で新規購入物件の支払いができないという状況に陥ってしまいます。

このような状況を避けるために、不動産仲介会社などは物件購入費用の支払い期日が近くと「売却物件価格を大幅に値下げよう」と提案してくるなど、「とにかく早く売ろう」という考えになります。これでは計画的でスマートな売却と新規購入ができませんよね。

このようなケースでも共同担保ローンを活用することで、不動産仲介会社の「叩き売り」に巻き込まれることなく、計画的にご自身のタイミングで所有物件の売却、新規物件の購入を実行することができるのです。

まとめ

今回は、売却物件と新規購入物件の二つを担保に入れる共同担保ローンについて、わかりやすく解説してきました。自宅の買い替え時など、所有不動産を売却して新規に物件を購入しようとお考えの際、所有不動産の売却が、ご自身の思い通りのタイミングや金額でスムーズに進むとは限りません。蓋を開けてみたら新規購入物件の残金支払い日になっても売却ができず、売却した代金を新規購入物件の支払いに当てることが出来なくなったという状況に陥ってしまう可能性もあるのです。この場合、新規購入物件の契約にもよりますが違約金などの罰則が設定されている場合もあります。不動産仲介会社にコントロールされてしまい、早く売却するために本来の売却希望価格よりも低く売却物件金額を設定されてしまう、新規物件購入の残金支払い遅延などにより違約金を支払うことになってしまうなどの望まない状況にならないよう、売却物件と新規購入物件の二つを担保に入れる共同担保を活用した不動産担保ローンを活用することをお勧めします。不動産担保ローンについて、より詳細にご覧になられたい方は、以下の当社サイトをご参照ください。

https://kshc.jp/realestate-securedloan/