分筆された土地活用で税金納付回避しながら不動産担保融資は受けられる！？

2019.5.18
不動産担保ローン関連情報

不動産担保ローンで担保に設定する土地は、その形状や道路への接道、権利の状況などによって担保設定の可否や融資の金額が左右します。税金対策として、税金納付回避のために土地を分筆する場合もありますが、分筆された土地活用でも不動産担保融資は受けられるのでしょうか？今回は法的に認められている土地の分割方法「分筆」を理解するとともに、節税面での分筆メリットや不動産担保ローンへの影響などについて解説していきます。

「分筆」とは何なのか

土地に関する言葉に「分筆（ぶんぴつ）」というものがあります。分筆とは、「一つの土地」と登記簿上で定められている土地を、複数の土地に分けて別々に登記し直すことを言います。

一方で、「一つの土地」の中に建築基準法を満たしながら複数の建物を建てられるように土地を線引きすることを「分割」と言います。分割の場合は、登記簿上は「一つの土地」のままとなります。

分筆が必要となるわかりやすい例としては、所有する一つの土地の一部だけを売却し、残りはそのまま自分で所有しておきたいという場合です。このケースの場合、一つの土地のままでは部分的に売却することはできず、登記簿上で別々の土地であることを登記し直し、それを売却するという流れになります。

また、土地は登記簿上で「地目」が決められており、「一つの土地」に「一つの地目」でなければなりません。地目とは宅地、農地などの土地の用途区分のことを言い、一つの土地の中に複数の地目を設定することはできません。複数の地目を設定したい場合には、分筆により登記簿上で土地を分け、新たに登記された土地に対して別の地目を設定する、という流れになります。

分筆された土地活用で土地の評価を下げる

分筆を行うことで、敢えて土地の評価を下げる場合があります。単純化したわかりやすい例でお話ししますと、道路に面した土地を所有しており、その状態での土地の評価が100であったとします。この土地を道路に接道した半分と、全く接道していない奥側の半分の土地に分筆した場合、その土地の評価は合計100とはなりません。接道した土地が40、接道していない奥の土地が5で合計45の評価になる可能性があります。これは、接道していない土地は法律上建物を新たに建てることができない「死に地」と見なされてしまうため、土地の価値が極端に落ちてしまうことに起因します。

この例で見ると、登記簿上一つの土地として見られていた場合は100の評価を受けていた土地が、分筆することによって45の評価を受けることとなり、土地の評価が下がっていることがお分かりいただけるかと思います。では、敢えて土地の評価を下げることにメリットがあるのでしょうか。

節税対策として分筆された土地活用で税金納付回避

分筆のやり方によっては、土地の・評価が下がる場合があることをお分かりいただけたかと思います。では、敢えて土地の価値・評価を下げることにどのようなメリットがあるのでしょうか。

それは「節税対策」のためです。土地の所有には固定資産税が課せられています。また、所有者の死後、親族に発生する相続税や生前相続時の贈与税などもあります。これらの税は土地の評価額によって税率が決められており、土地の評価額が低ければ低いほど、税金の金額も小さくなっていくのです。

しかし、分筆にはデメリットもあるため、専門家と相談をしながら慎重に進めていくことをおすすめします。デメリットとしては、

・分筆の仕方次第では固定資産税が上がってしまう場合がある
・分筆で死に地を作ってしまった場合、新たな建物を建てることができない

などがあります。

分筆された土地活用で不動産担保ローン

では、分筆されたた土地を担保に融資を受けることはできるのでしょうか。結論から言えば、分筆された土地を不動産担保ローンの担保不動産に設定することは可能です。ただし、道路に接道していない「死に地」などのように、建築基準法上、新たに建物が建てられないなどの土地の場合、担保評価がつかず、結果として不動産担保ローンを組むことができないという場合もあります。

まとめ

今回は、分筆された土地活用で税金納付回避しながら不動産担保ローンの担保不動産とすることは可能なのかをテーマに、土地の分筆を効果的に活用することで節税対策になる可能性があること、さらには分筆された土地であっても、土地の評価によっては不動産担保ローンに活用できることについて解説してきました。しかし、一方で、土地の分筆にはデメリットが発生してしまう可能性もあるため、土地家屋調査士などの専門家に相談しながら実行するのが安全でおすすめです。また、分筆した土地を担保に設定する不動産担保ローンをお考えの場合には、ローン会社や金融機関へも並行して相談しながら進めると良いでしょう。分筆された土地活用の方法など、より詳細に不動産担保ローンについてご覧になられたい方は、以下の当社サイトをご参照ください。

https://kshc.jp/realestate-securedloan/