不動産担保ローンを利用する場合、不動産の価値によって融資が受けられる金額が決まります。できるだけ多くの融資を受けたいという人にとって、不動産の評価方法は融資額に大きな影響を受けることになります。不動産の評価方法はいくつか種類がありますが、利用する会社によって不動産の評価方法は異なります。そこで、不動産の評価方法について、積算評価とは何か？についてご紹介します。
不動産の評価方法にはどのようなものがある？
不動産の評価方法には次のようなものがあります。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、評価対象の不動産と条件が近い物件の取引の情報を集め、差異の補正を行ったうえで、比較して評価額を決定する方法です。条件が似ている物件が評価対象と同じ地域にある場合は良いのですが、不動産の所在地によってどれくらいの補正が必要になるかという点については、不動産を評価する不動産鑑定士の感覚に違いがあるため、鑑定する人によって評価に差が生じることも多い鑑定方法です。
原価法
原価法とは、評価対象の不動産と同等の物件を建築した場合に必要な原価を割り出して（再調達原価）、必要な修正や経過した年数分の価値を差し引き、不動産の価値を評価する方法です。この方法は、再調達原価の把握が可能な物件に対しては有効な評価方法ですが、再調達原価の把握が難しい物件には向いていない評価法といえます。
収益還元法
収益還元法とは、賃貸マンションやアパートなどの不動産の評価に使われる方法です。評価対象の不動産が将来生み出すであろうと予測される純利益と不動産の現在の価値を合わせた金額で不動産の評価を行います。
収益還元法には、1年間に得られる利益を利回りで割る「直接還元法」と、一定の投資期間に得られる利益と物件価格を予測して合計する「DCF法」があります。
積算評価・積算価格とは？
積算評価とは、土地と建物の現在価値をそれぞれ別に評価を行い、土地と建物の価格を合算して評価を行う方法です。積算評価によって決められた不動産価格のことを積算価格といいます。
積算評価の土地の評価額の求め方
土地の評価額は、以下の計算式で計算されます。
土地の評価額＝不動産の路線価×土地の平米数
路線価とは、国税局によって定められている道路に面している宅地の評価額です。その年の1月1日時点の評価額が毎年7月に発表されており、この評価額に評価する土地の面積をかけたものを土地の評価額として計算します。ただし、金融機関によっては別の指標で土地の評価額を計算していることもあります。
積算評価の建物の評価額の求め方
建物の評価額は下記の計算式で計算されます。
建物の評価額＝建物の延床面積×再調達価格×（残耐用年数÷法定耐用年数）
耐用年数は、以下のような建築構造の違いで以下の年数を元に計算されています。
・軽量鉄骨造：19年
・木造：22年
・鉄骨造：34年
・SRC・RC造：47年
建築物は年数の経過とともに価値が減少しているとみなされますが、建築構造の違いによって耐用年数が異なります。再調達価格は、評価対象の不動産と同じものを建築した場合に必要な金額です。
上記の計算で算出された土地の価格と建物の価格を合わせた金額が「積算評価額」になります。
不動産担保ローンは専門会社がおすすめ
ご紹介したように、不動産の担保価値を決める方法には様々な方法があります。不動産担保ローンの利用を検討している場合は、金融機関の不動産担保ローンではなく、不動産に詳しい会社の不動産担保ローンの利用がおすすめです。なぜなら金融機関や不動産に詳しくない会社の場合は、一般的な評価で不動産の価値を評価されてしまう可能性があるためです。一方、不動産に詳しい会社の不動産担保ローンを利用する場合は、高く売れる可能性がある不動産に関しては他の金融機関の評価額よりも高く評価してもらえる可能性があるためです。
不動産の評価は、融資額に大きな影響があります。同じ不動産を担保に融資を受けるのであれば、できるだけ高い評価をしてもらえる会社を選ぶことが賢明な判断だといえます。不動産の評価額に疑問がある場合は、複数の会社の融資可能な金額を確認して、自分が納得できる会社を利用することをおすすめします。
最後に
不動産を担保に融資を受ける不動産担保ローンは、不動産の評価によって受けられる融資額が決まります。不動産の評価方法は、ローンを利用する会社によっても異なりますし、不動産の価値を鑑定する鑑定士によっても異なります。不動産担保ローンを利用する場合におすすめなのは、不動産に詳しい会社の不動産担保ローンを利用することです。不動産に詳しい会社の場合、同じ地区の不動産の取引額などを理解しているので、一般的な評価額よりも高く評価してもらえる可能性があります。
不動産担保に融資を検討している場合は、不動産に詳しい会社の不動産担保ローンをおすすめします。
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