相続時精算課税で不動産を贈与できる？税金やメリット・注意点を解説
自宅や所有する賃貸物件を、生きている間に子どもや孫に引き継ぎたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
不動産は評価額が高くなりやすく、生前贈与によって多額の贈与税がかかることもあります。
そこで選択肢となるのが、贈与時の税負担を抑えられる「相続時精算課税制度」です。
この記事では、相続時精算課税を使って不動産を贈与する場合の税金やメリット、注意点を解説します。
目次
相続時精算課税制度とは
相続時精算課税制度とは、生前贈与した財産について、贈与時と相続時を通じて税金を計算する制度です。
原則として、贈与する年の1月1日時点で60歳以上の父母・祖父母などから、同日時点で18歳以上の子や孫などへの贈与が対象となります。
子の場合は、原則として贈与者の推定相続人（相続が始まれば相続人になると見込まれる人）であることも要件です。
この制度には、年110万円の基礎控除と、贈与者ごとに累計2,500万円までの特別控除があります。
| 控除の種類 | 内容 |
| 基礎控除 | 2024年1月1日以後の贈与に適用される年110万円の控除です。控除した部分は、贈与者が亡くなった際の相続税の計算にも加算しません。 |
| 特別控除 | 基礎控除後の金額から、贈与者ごとに累計2,500万円まで差し引けます。この控除を使った部分は、相続税の計算に加算されます。 |
利用するには、贈与を受けた人が「相続時精算課税選択届出書」を税務署へ提出する必要があります。贈与税の申告が必要になる場合もあるため、手続きについては後述します。
出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」
相続時精算課税で不動産を贈与できるのか
相続時精算課税は、現金だけでなく、土地や建物などの不動産の贈与にも利用できます。
対象となる財産の種類や贈与回数に制限はなく、自宅や賃貸物件を引き継ぐ際にも選択できます。
ただし、贈与税の計算に使う不動産の評価額は、購入価格や売却相場と同じとは限りません。
土地は原則として路線価方式または倍率方式、建物は原則として固定資産税評価額をもとに評価します。賃貸物件や分譲マンションなどは、利用状況や物件の種類に応じた調整も必要です。
制度を利用する前に、贈与する不動産の評価額を確認しておきましょう。
出典：国税庁「No.4602 土地家屋の評価」
相続時精算課税で不動産を贈与する場合にかかる税金
相続時精算課税を利用しても、不動産の贈与にかかる税金がすべてなくなるわけではありません。
贈与税はもちろん、所有権移転登記にかかる登録免許税や、不動産取得税を確認しておきましょう。
贈与税
贈与税は、1年間に贈与を受けた財産の評価額から、年110万円の基礎控除と、特別控除の未使用額を差し引いて計算します。
控除後に残額がある場合は、その金額に一律20％の贈与税がかかります。
例えば、父から評価額3,000万円の不動産を贈与され、特別控除を初めて使う場合の贈与税は、次のとおりです。
（3,000万円－110万円－2,500万円）×20％＝78万円
※その年に、ほかに相続時精算課税の対象となる贈与を受けていない場合の例です。
贈与時に納めた贈与税は、贈与者が亡くなった際に計算する相続税額から差し引かれます。
なお、同じ年に父と母の両方から相続時精算課税による贈与を受けても、基礎控除は合計110万円です。贈与者ごとの贈与額に応じて配分して使います。
出典：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」「No.4410 複数の人から贈与を受けたとき」
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権移転登記などにかかる税金です。
税額は原則として固定資産税評価額をもとに計算し、所有権移転登記の税率は、相続では原則0.4％、贈与では2％となります。
相続時精算課税を利用しても、登記上は贈与として扱われるため、税率は2％です。
例えば、贈与する不動産の固定資産税評価額が合計2,000万円であれば、登録免許税は40万円となります。
出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
不動産取得税
不動産取得税は、土地や建物を取得した際にかかる都道府県税です。
相続による取得は原則として非課税ですが、贈与による取得は課税対象となり、相続時精算課税を利用しても同様です。
2027年3月31日までに取得した土地と住宅の税率は3％で、店舗や事務所など住宅以外の建物は4％です。
税額は原則として固定資産税評価額をもとに計算します。
また、同日までに取得した宅地や宅地として評価される土地は、課税標準を評価額の2分の1とする特例の対象です。
住宅やその敷地には、別途、控除や減額を受けられる場合もあるため、不動産の所在地を管轄する都道府県税事務所などに確認しましょう。
出典：東京都主税局「不動産取得税」
不動産の贈与に相続時精算課税を使うメリット
相続時精算課税は、贈与時の税負担を抑えながら、不動産を早めに引き継ぐ方法の一つです。
ここでは、不動産の贈与で利用する主なメリットを紹介します。
贈与時の評価額で相続財産に加算される
相続時精算課税で贈与した不動産は、原則として贈与時の評価額をもとに相続税を計算します。
2024年以後の贈与については、年110万円の基礎控除に相当する部分を除いて加算します。
そのため、贈与後に不動産の評価額が上がった場合、値上がりした分は相続税の計算に反映されません。
将来的な値上がりが見込まれる不動産では、相続まで所有し続ける場合より、税負担を抑えられる可能性があります。
ただし、ほかの財産や利用できる特例によって結果は変わるため、値上がりの見込みだけで判断しないことが大切です。
出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」
賃貸物件の収益を早いうちから子どもに引き継げる
アパートやマンションなどの賃貸物件を贈与すると、贈与後に発生する家賃収入は、原則として新たな所有者である子どもに帰属します。
親が家賃収入を受け取り続ける場合と比べ、親の財産が増えるのを抑えられる可能性があります。
一方で、子どもは物件の管理や修繕費の支払いを担い、家賃収入に応じて所得税などの申告・納税が必要になることもあります。
収益だけでなく、維持管理の負担も含めて引き継ぎ方を検討しましょう。
参考：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」
相続後のトラブルを防ぎやすい
生前贈与では、財産を所有する本人の意思で、不動産を引き継ぐ相手や時期を決められます。
贈与の目的や理由を家族に説明し、理解を得ておけば、相続開始後の話し合いを進めやすくなるでしょう。
ただし、贈与をすれば相続争いを必ず防げるわけではありません。
配偶者や子どもなど一定の相続人には、最低限の遺産取得分である「遺留分」が認められています。
生前贈与が遺留分を侵害すると、贈与を受けた人が金銭の支払いを求められる場合もあるため、ほかの相続人への配慮も必要です。
出典：裁判所「遺留分侵害額の請求調停」
相続時精算課税で不動産を贈与する際の注意点
相続時精算課税を選ぶと、将来の相続税や、その後の贈与にも影響します。
利用前に、相続で引き継ぐ場合との違いを確認しておきましょう。
小規模宅地等の特例が使えない
小規模宅地等の特例は、相続や遺贈で取得した自宅の敷地や事業用地などについて、相続税の計算上の評価額を減らせる制度です。
一定の要件を満たすと、自宅の敷地は330㎡まで80％、貸付事業用の土地は200㎡まで50％の減額を受けられます。
しかし、相続時精算課税による贈与で取得した土地には、この特例を適用できません。
自宅や賃貸物件の敷地を贈与する際は、相続まで所有して特例を使う場合と比べ、税負担が増えないかを確認する必要があります。
出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
暦年課税に戻せない
相続時精算課税を一度選ぶと、その贈与者から受ける贈与は、選択した年以降、すべて同じ制度で扱われます。
後から暦年課税へ戻すことはできません。
相続時精算課税にも年110万円の基礎控除はありますが、暦年課税とは、相続時に加算する贈与財産の範囲などが異なります。
なお、制度は贈与者ごとに選べるため、父からの贈与に相続時精算課税を選んでも、母からの贈与は暦年課税とすることが可能です。
贈与税の申告が必要になる
初めて相続時精算課税を選ぶ年は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、相続時精算課税選択届出書と必要書類を提出します。
その年に相続時精算課税の対象として受けた贈与の合計額が110万円を超える場合は、贈与税の申告も必要です。
特別控除によって納税額が0円になる場合も、申告を省略できません。特別控除は、期限内に申告書を提出した場合に限り適用されます。
2年目以降は選択届出書を再提出する必要はありませんが、対象となる贈与の合計額が年110万円を超えれば、引き続き贈与税の申告が必要です。
出典：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
不動産の価値が下がっても贈与時の評価額で計算される
贈与後に地価が下落したり、建物が古くなったりしても、相続税は原則として贈与時の評価額をもとに計算します。
相続時の評価額に置き換えられないため、相続まで所有し続ける場合より不利になる可能性があります。
なお、災害によって土地や建物が一定の被害を受けた場合には、要件を満たすことで、相続税の計算に加算する評価額を減らせる特例があります。
出典：国税庁「No.8006 災害により被害を受けたときの相続税の取扱い」
孫への贈与は相続税が2割加算されることがある
孫が相続時精算課税で不動産を受け取った場合、贈与者が亡くなった際に、その孫の相続税額が原則として2割加算されます。
ただし、贈与者の子どもが先に亡くなり、孫が代襲相続人となっている場合などは対象外です
孫へ直接引き継ぐ場合は、贈与時だけでなく相続時の税負担も確認しましょう。
出典：国税庁「No.4157 相続税額の2割加算」
登記費用や税金がかかる
贈与税がかからなくても、登録免許税や不動産取得税、登記を依頼する場合の司法書士報酬などが必要です。
不動産の評価額や軽減措置の適用状況によっては、費用が数十万円以上になることもあります。
贈与を受ける人が支払う費用を整理し、納税時期も含めて資金を準備しておきましょう。
不動産の贈与にかかる費用は不動産担保ローンで備えよう
相続時精算課税は、贈与時の税負担を抑えながら、自宅や賃貸物件を子どもや孫に引き継ぐ方法の一つです。
ただし、相続税が必ず減るわけではなく、小規模宅地等の特例が使えない点や、登記費用などの負担も踏まえて判断する必要があります。
贈与を進めるにあたり、税金や登記費用を預貯金だけで賄うのが難しい場合は、不動産担保ローンも資金調達の選択肢となります。
利用する際は、借入額や金利、返済期間を確認し、無理のない返済計画を立てましょう。
協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに関するご相談を受け付けています。
不動産の贈与に伴う費用の準備でお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。
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