不動産投資で2棟目を買うメリットは？融資審査や自己資金の考え方を紹介
不動産投資で1棟目の運営が軌道に乗ると、「そろそろ2棟目を購入して規模を広げたい」と考える方も多いでしょう。2棟目を購入すると、家賃収入の増加や空室リスクの分散が期待できます。
一方、ローンを利用すれば借入額が増え、管理費や修繕費の負担も大きくなるため、無理なく運営できるかを確認することが大切です。
この記事では、不動産投資で2棟目を購入するメリットや融資審査で見られるポイント、自己資金を準備する際の考え方を解説します。
目次
不動産投資で2棟目を購入するメリット
2棟目の購入には、収入源を増やし、賃貸経営の安定性を高められる可能性があります。主なメリットを確認しましょう。
家賃収入が増える
2棟目を購入して入居者を確保できれば、新たな家賃収入を得られます。1棟目に加えて収入源を持つことで、投資規模の拡大を目指せるでしょう。
ただし、家賃収入の増加が、そのまま手元に残る資金の増加につながるとは限りません。
管理費や修繕費、税金、ローン返済なども増えるため、収入と支出の両方を確認する必要があります。
購入前には、満室時の家賃収入だけで判断せず、空室や家賃の下落も織り込んで、手残りを試算しましょう。
空室リスクを分散できる
複数の物件を所有すると、一方で空室が増えても、もう一方の家賃収入で収入減を補える可能性があります。
特に、地域や入居者層が異なる物件を組み合わせると、特定の地域や需要に収入が偏るリスクを抑えやすくなるでしょう。
例えば、単身者向けの物件に加えてファミリー向けの物件を持つ方法などが考えられます。
ただし、物件を増やすだけで空室がなくなるわけではありません。
2棟とも同じ地域や入居者層に依存していると、同時に影響を受ける可能性もあります。
融資を受けやすい場合がある
1棟目の安定した運営実績は、2棟目の融資審査でプラスに評価される場合があります。
入居率や家賃収入を維持し、ローンを遅れずに返済してきた実績は、賃貸経営を継続する力を示す材料になるでしょう。
ただし、1棟目を所有しているだけで融資を受けやすくなるわけではありません。
既存の借入残高や返済額も確認されるため、運営実績が良好でも、希望する金額を借りられない場合があります。
2棟目の融資審査で見られるポイント
2棟目の融資審査では、本人の返済能力に加え、保有物件と購入予定物件の状況が確認されます。
具体的な基準は金融機関や商品によって異なりますが、主に以下の3点を整理しておきましょう。
個人の属性と借入状況
個人で融資を申し込む場合、年収や勤務先、勤続年数、保有する金融資産などが確認され、金融機関は収入の安定性や返済能力を判断します。
また、1棟目のローンだけでなく、住宅ローンや自動車ローン、カードローンなどの借入残高、毎月の返済額、返済状況も確認の対象です。
既存の借入れを減らすことが審査にプラスに働く場合もありますが、繰上返済で手元資金を減らしすぎると、購入後の運営に支障が出かねません。
返済負担と手元資金のバランスを考え、事前に金融機関へ相談しましょう。
1棟目の運営実績と収支
1棟目の入居率や家賃収入、管理費・修繕費などの支出、ローン返済後に残る資金も重要な確認事項です。
安定した運営を続けていることを、資料で説明できるようにしておきましょう。
なお、確定申告上の黒字・赤字と、実際の資金繰りは一致しません。例えば、減価償却費はその年に現金支出を伴わない費用である一方、ローンの元金返済は必要経費にならなくても現金の支出を伴います。
帳簿上の利益だけでなく、実際の入出金も把握することが大切です。
申し込みに備えて、確定申告書や収支内訳書・青色申告決算書、賃貸借契約書、家賃の入金記録、ローンの返済予定表などを整理しておくと、手続きを進めやすくなります。
必要書類は金融機関に確認してください。
2棟目物件の収益性と担保評価
購入予定物件については、家賃収入から経費を差し引き、無理なくローンを返済できるかが確認されます。
現在の入居率や周辺の家賃相場に加え、将来の空室や修繕の見込みも踏まえた収支計画が重要です。
返済が難しくなった場合の回収可能性を判断するため、不動産の担保価値も評価されます。
評価は立地や築年数、構造、建物の状態などによって異なり、売買価格と同じ金額になるとは限りません。
物件選びでは、家賃収入と物件価格だけで計算する表面利回りの高さにとらわれず、実際に見込める手残りや必要な修繕、融資条件を合わせて検討しましょう。
不動産投資で2棟目を購入する際の自己資金の考え方
自己資金を準備する際は、購入時に支払う「頭金と諸費用」に加え、購入後の運営に備えて残す資金も考えることが大切です。
購入に必要な金額と、購入後に確保しておきたい金額を分けて整理しましょう。
頭金と諸費用を分けて考える
頭金は、物件価格のうちローンを使わずに支払う部分です。資金計画を立てる際の目安として、頭金は物件価格の10〜20％程度、諸費用は7〜10％程度が挙げられます。
ただし、必要額は物件や融資条件によって異なります。
例えば、5,000万円の物件について、この割合で試算すると以下のようになります。
| 項目 | 物件価格に対する割合 | 金額の目安 |
| 頭金 | 10〜20％ | 500万〜1,000万円 |
| 諸費用 | 7〜10％ | 350万〜500万円 |
| 合計 | 17〜30％ | 850万〜1,500万円 |
諸費用には、仲介手数料や登記費用、不動産取得税、融資関連費用、火災保険料などが含まれます。
支払う時期が購入時とは限らない費用もあるため、金額と支払時期を確認しておきましょう。
なお、頭金を入れずに物件価格の全額を借りる方法は、一般に「フルローン」と呼ばれます。諸費用まで含めて物件価格を超える金額を借りる方法は、「オーバーローン」と呼ばれ、フルローンとは区別されます。
借入額が増えるほど返済負担も大きくなるため、借りられる金額だけで判断せず、購入後の収支を確認しましょう。
修繕費や空室に備える手元資金を残しておく
頭金を増やせば借入額を減らせますが、自己資金を使い切ると、購入後の急な出費に対応しにくくなります。
2棟を所有すると、設備の故障や退去が重なる可能性もあるでしょう。
特に、築年数が近い物件では、大規模修繕の時期が重なることも考えられるため、2棟分の修繕計画を確認しておくことが大切です。
残しておく資金は、物件の状態や毎月の返済額、固定費などを踏まえて検討します。
空室期間が想定より長くなった場合や、変動金利の上昇で返済額が増えた場合でも、運営を続けられるか試算しましょう。
不動産投資の2棟目の購入資金は不動産担保ローンで備えよう
不動産投資で2棟目を購入する際は、家賃収入の増加だけでなく、2棟全体の収支と返済負担を確認することが大切です。
頭金や諸費用に加え、修繕や空室に備える資金も確保しておきましょう。
資金調達の方法としては、所有する不動産などを担保に借り入れる「不動産担保ローン」も選択肢の一つです。購入予定の物件に加え、すでに所有する不動産を担保として相談できる場合もあり、購入資金や運転資金の調達に活用できます。
協和信用保証株式会社では、不動産担保ローンに特化した融資を行っています。
お客様のニーズに合わせた融資プランをご提案しますので、2棟目の購入資金でお悩みの方も、お気軽にご相談ください。
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