東京23区の中古マンション価格が4か月連続で下落。「上がり続ける」前提が崩れ始めた今、不動産オーナーがすべきこと

高騰を続けてきた都心のマンション価格に、潮目の変化が見え始めました。不動産調査会社・東京カンテイが10月22日に発表した調査によると、9月の東京23区の中古マンション平均価格（70平米換算）は1億2,629万円と前月比0.4％下落し、4か月連続のマイナスとなりました。千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷の都心6区は1億7,786万円と前月比1.6％下落し、こちらは5か月連続の下落。価格調整の動きが都心から周辺エリアへ広がりつつあると指摘されています。

一方で、首都圏平均は7,773万円と26か月連続の上昇が続いており、市場全体が崩れたわけではありません。ただ、「どこでも、いつまでも上がり続ける」という近年の前提は、明らかに修正が始まっています。

本記事では、足元のマンション市況の変化と、不動産をお持ちの方がこの局面で取るべき対応を解説します。

何が起きているのか:データで見る「潮目の変化」

1. 下落は「最も上がった場所」から始まった

価格が先行して急騰した東京23区、特に都心6区から調整が始まっています。都心6区の平均は一時1億8,000万円台で推移していましたが、1億7,000万円台まで水準を切り下げました。

2. 「売り希望価格」と「実際に売れる価格」の乖離が拡大

東日本不動産流通機構（レインズ)のデータでは、首都圏中古マンションの新規売り出し価格は上昇が続く一方、実際の成約価格・成約㎡単価は今年5月に約6年ぶりの下落に転じ、東京都区部の成約㎡単価は76か月ぶりに前年割れとなる月も出ています。売り手の強気と買い手の慎重姿勢がすれ違い始めています。

3. 成約件数の減少と在庫の増加

9月の首都圏中古マンションの成約件数は前年同月比20％超の減少となり、減少は6か月連続。売り出し在庫は4万件を超えており、「出せばすぐ売れる」市場から「選ばれる物件しか売れない」市場へ変わりつつあります。

4. 背景にあるのは金利上昇

日銀は6月・9月と利上げを進め、10月から住宅ローンの変動金利引き上げが本格化しました。借入コストの上昇は、特に高額物件の購入余力を直接削ぎます。価格高騰と金利上昇のダブルパンチで、買い手がついていけなくなっているのが調整の本質です。

「暴落」ではなく「二極化と選別」の局面

誤解のないように付け加えると、現状は暴落ではありません。前年同月比では23区も2桁のプラス水準にあり、首都圏平均や郊外・周辺3県は上昇が続いています。公的指標でも、今年の路線価・基準地価はともに5年連続の上昇でした。

起きているのは、急騰しすぎた価格の調整と、エリア・物件による選別の始まりです。ただし、この変化は不動産オーナーにとって次の2つの意味を持ちます。

• 「待てば待つほど高く売れる」時代の終わり:売却を考えている方にとって、時間は味方とは限らなくなりました
• 「売れるまでの期間」が読みにくくなる:成約件数が減り在庫が積み上がる中では、売り出しから成約までの期間が長期化しやすくなります

この局面で不動産オーナーがすべき3つのこと

1. 保有物件の「現在の実勢」を把握する

売り出し価格の相場ではなく、実際の成約水準でご自身の物件の価値を把握しましょう。価格が動き始めた局面では、1年前の査定はもう当てになりません。

2. 売却予定があるなら「時間の余裕」を資金で作る

住み替えや資産整理で売却を考えている方にとって、最悪なのは「期限に追われた値下げ売却」です。先につなぎ資金を確保して新居や次の計画を進め、物件は適正価格でじっくり売る——この順番を組めれば、軟調な市場でも売り急ぎを避けられます。

3. 「売る」以外の選択肢も比較する

調整局面での売却に迷いがあるなら、売らずに資金をつくる選択肢もあります。賃貸に出して収益化しながら、必要な資金は不動産担保ローンで調達する、といった組み立てです。幸い、担保評価の基礎となる地価水準はなお高く、不動産の担保力は歴史的に見て高い位置にあります。

売り急がない・売らない選択を支える、協和信用保証の不動産担保ローン

当社・協和信用保証株式会社は、昭和63年の創業以来、不動産担保ローン一筋の専門会社です。市況の変わり目にある今、次のようなご支援が可能です。

• 住み替えの買い先行を支えるつなぎ資金:最短当日のご融資も可能です（お申込みの時間帯によっては対応できない場合があります）。新居を先に確保し、ご自宅は納得のいく価格でじっくり売却できます
• 元金据置き・利払いのみのご契約が可能:売却代金での一括返済を前提に、売却期間中の負担を最小限に抑えられます
• 自社で担保評価を実施:動きの出てきた市況を踏まえ、現在の実勢に即した評価でスピーディーに審査します
• 資金使途は自由:売却を先送りする間の資金ニーズ(納税・リフォーム・事業資金など)にも幅広く対応します
• 住宅ローン返済中の不動産や、ご家族名義の不動産(所有者様の承諾が必要です)も担保にできる場合があります

対応エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉です(その他の地域も政令指定都市であればご相談を承ります）。お申込みからアフターフォローまで、1人の担当者が一貫して対応いたします。

※ご融資には審査があります。貸付条件をご確認のうえ、借りすぎにご注意ください。不動産市況に関する記述は執筆時点の公表データに基づくものであり、将来の価格を保証するものではありません。

まとめ:潮目の変化は、慌てる理由ではなく「段取りを整える」合図

都心のマンション価格は高値圏からの調整が始まり、「いつでも高く売れる」前提は崩れ始めました。しかし、資産価値も担保力もなお高い水準にある今だからこそ、取れる選択肢は豊富です。

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