「担保不動産収益執行（たんぽふどうさんしゅうえきしっこう）」という言葉をご存知でしょうか。あまり耳慣れない言葉ですが、収益物件を担保に融資を受けている方や、これから収益物件を担保に融資を受けたいという方は覚えておいた方が良い言葉です。そこで担保不動産収益執行とはどんなことなのか、わかりやすく解説します。
担保不動産収益執行とは
担保不動産収益執行とは、収益物件（所有している賃貸マンションや賃貸アパート）を担保に融資を受け、返済ができなくなってしまった場合に賃料を差し押さえられてしまうことをいいます。通常は、部屋の賃料は物件を所有している所有者に対して支払われます。
しかし、収益物件を担保に融資を受けていて返済ができなくなってしまうと、債権者は担保不動産収益執行手続きを行うことで担保物件となっている部屋を借りている人の賃料をローンの債権者が直接受け取ることができるようになります。そのため、ローンの返済額は収益物件の賃料から強制的に回収されてしまうのです。
抵当権の実行ではなく担保不動産収益執行が行われる理由
収益物件を担保に融資を受ける場合、担保となる収益物件には抵当権が設定されます。借りたお金が返済できなくなってしまった場合、債権者は担保物件を競売にかけ、競売で得たお金を返済に充てることができます。競売にかけるのではなく、担保不動産収益執行が行われる理由は、競売にかけるまでは時間と手間がかかるため、すぐに競売にかけて貸したお金を回収するのではなく収益物件の賃料を差し押さえることで貸し付けたお金の回収を行うのです。
物上代位と担保不動産収益執行との違い
担保不動産収益執行と似ているのが「物上代位（ぶつじょうだいい）」です。結論からお話すると、物上代位も収益物件を担保に融資を受け、返済ができなくなってしまった場合、債務者が得られる部屋の賃料を回収できるというものです。結果だけを見ると内容に違いはないのですが、賃料を回収するための手順に違いがあります。
担保不動産収益執行の場合
債権者が賃料を抑えるためには、家賃を支払っている人の特定と、支払われた賃料を回収する人が必要になります。担保不動産収益執行の場合、債権者からの申立てにより裁判所が賃料を支払っている人（債務者の物件の部屋を借りている人）を調査し、裁判所が選任した管理人が支払われた賃料を回収します。管理人によって回収された賃料は、債務者（収益物件の所有者）を経由せずに債権者に支払われます。
物上代位の場合
物上代位の場合、債権者は賃料の差し押さえの申立てをするためには、まずは債務者から部屋を借りている人を特定する必要があります。なぜなら、物上代位の場合は賃料の回収は債権者が行わなければいけないためです。債権者が物上代位を行うためには、債務者から部屋を借りている人を特定し、裁判所に抵当権に基づく物上代位での賃料差し押さえの申立てを行い、家賃を支払っている人から直接賃料の回収を行います。
物上代位による賃料の差し押さえを行う場合も、賃料は部屋を借りている人から賃料を直接回収するため、債務者を経由せずに債権者に支払われます。
担保不動産収益執行が実施されるまでの流れ
担保不動産収益執行は以下の流れで実施されます。
- 債権者が裁判所に担保不動産収益執行の申立てを行います。
- 申立内容に問題がなければ、裁判所は担保不動産収益執行の開始が決定されます。
- 開始決定後、物件を管理する管理者の選出が行われます。
- 管理人が決まると債務者に担保不動産収益執行が開始される旨の通知が届きます。
- 担保不動産収益執行が開始されると、部屋を借りている人（賃借人）に対して「担保不動産収益執行が開始されますので、裁判所で選出された管理人に賃料を支払ってください」という通知が送られます。
- 管理人によって回収された賃料の中から、固定資産税などの税金が支払われ、マンション管理に必要な経費が差し引かれた金額が返済に充てられます。
担保不動産収益執行が開始されたら任意売却を検討してみる
担保不動産収益執行が開始されてしまったら、任意売却を検討してみるのも1つの方法です。債権者は賃料による回収をすすめる一方で競売によってローンの返済を始めることがあります。一般的に競売の場合、売却価格がかなり低くなってしまいますが、任意売却を行うことで競売よりも高い金額で担保物件を売却できる可能性が高いので、物件が高く売れればすべての借入金が返済できる可能性があります。
まとめ
収益物件を担保に融資を受け、返済ができなくなってしまうと、賃料が差し押さえられてしまう担保不動産収益執行が開始されてしまうことがあります。執行が開始されてしまいますと、賃料を受け取ることができなくなりますので、生活に大きな影響を及ぼしてしまうことになります。執行開始の通知が来ると、賃料を受け取れなくなりますので、今後の対策をしっかり考えておくことが大切です。また、収益物件を担保に融資を考えている場合は、返済計画をきちんと立て、担保不動産収益執行の申立てが行われることがないように対策を立てておきましょう。
