住宅ローンの残債がある場合でも、不動産担保ローンが利用できるケースがあります。ただし、すべての人が利用できるわけではありません。
そこでこの記事では、住宅ローンの残債があっても不動産担保ローンが利用できるケースにはどのようなものがあるか、残債ありで不動産担保ローンを利用するときの注意点などについて解説していきます。
不動産担保ローンは住宅ローンの残債があっても利用できる？
すべてのケースで当てはまるわけではありませんが、住宅ローンの残債があっても不動産担保ローンの利用が可能なケースがあります。
まずは、基本的な知識として、不動産担保ローンと住宅ローンの違い、抵当権の順位について理解しておきましょう。
不動産担保ローンと住宅ローンの違い
不動産担保ローンと住宅ローンの最も大きな違いは、借りたお金の使い道（資金使途）にあります。
住宅ローンも不動産担保ローンも家を担保に借入をする金融商品ですが、住宅ローンの場合は借りたお金は家の購入代金にしか使用することができません。
一方、不動産担保ローンは、原則として資金使途が限定されていないため、借りたお金を自由に使うことができます。
二番抵当とは
家を担保に借入を行う場合、担保となる家に抵当権が設定されます。
抵当権とは、お金を借りた人が万が一借りたお金を返済できなくなってしまった場合に、お金を貸した人が担保として預かっていた家を売却し、売却益から残債を返済してもらうことができる権利のことです。
抵当権は、複数設定することができ、最初に設定されたものから第一抵当、第二抵当、第三抵当…のように順位がつけられます。
二番抵当とは、二番目に設定された抵当権のことです。
担保を売却して残債を返済することになった場合、第一抵当権者→第二抵当権者のように抵当権の高い順番に残債が返済してもらえる仕組みとなっています。
例えば、第一抵当権者の残債が2,500万円、第二抵当権者の残債が1,000万円で売却益が3,000万円だったとします。
この場合、第一抵当権者は、2,500万円をすべて回収することができますが、第二抵当権者は、500万円しか残っていないので残りの500万円は回収できないことになります。
このように抵当権の順位が下がると残債を全額回収できなくなってしまうリスクがあるため、住宅ローンの場合は第一抵当を条件としているケースほとんどです。
しかし、不動産担保ローンの場合は第二抵当でも借入が可能な会社もあります。
残債ありで不動産担保ローンを利用するための条件
抵当権は複数設定することができるので、第二抵当でも借入が可能な金融機関やローン会社であれば、住宅ローンが残っていても不動産担保ローンが利用できる可能性があります。
ただし、第二抵当でも借入可能な会社であったとしても、必ずしも不動産担保ローンが利用できるわけではありません。
以下のような条件を満たしているケースであれば、残債ありでも不動産担保ローンが利用できる可能性があります。
住宅ローンの残債が少ない
住宅ローンの返済が進み、残債が少ない場合で第二抵当が可能な会社であれば、審査に通過する可能性が高いと言えます。
担保となる家の担保価値が高い
担保予定の家の担保価値が高く、住宅ローンの残債分を差し引いたとしても、売却益が上回る可能性のある物件であれば、不動産担保ローンの審査に通る可能性があります。
融資希望額が少ない
住宅ローンの返済がある程度進んでいて、かつ融資希望額が少ない場合は、不動産担保ローンが利用できる可能性があります。
残債ありで不動産担保ローンを利用するときの注意点
住宅ローンの残債があっても、上記で説明したような条件を満たしている場合は不動産担保ローンが利用できる可能性があります。
ただし、残債ありで不動産担保ローンを利用する場合は注意も必要です。
家などの不動産を担保に借入を行う場合、担保予定となる不動産には抵当権が設定されますが、複数の抵当権を設定した場合、抵当権の順位が低くなる程、貸したお金が回収できなくなってしまうリスクが高くなります。
そのため、残債がある状態（第二抵当）で、不動産担保ローンを利用する場合は、通常よりも金利が高くなるケースや、希望額の融資が受けられないケースがあります。
残債ありで不動産担保ローンを利用する場合は、このようなデメリットを理解した上で利用することが大切です。
最後に
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