長引く新型コロナウイルス感染症の影響により、不動産投資を目的とした融資が厳しい状況にあると言われています。
今回は、コロナ禍ので不動産市場はどう変わったのか、不動産投資を目的とした融資について解説します。
コロナ禍で不動産市場はどう変わった？
新型コロナウイルス感染症の流行は、不動産市場にも大きな影響を与えています。
不動産市場において最もコロナ禍の影響を受けたのは、最初の緊急事態宣言が発令された2020年の4～5月頃で、当時は首都圏の中古マンションの成約件数が半減したと言われるほどの落ち込みがありました。
しかし、現在では首都圏を中心に中古マンションや新築マンションのニーズが高まってきていると言われています。
マンションの需要が高まってきた背景には、在宅勤務を行う人が増えたことが影響していることが考えられます。夫婦がお互いに快適に在宅勤務ができるように広いスペースを望む人や、家を楽しめる空間にしたいと望む人が増加したようです。そのため、中古マンションのニーズが高まり、価格は値上がり傾向にあるようです。
その一方で、日本の不動産市場は三極化が進むと言われています。
三極とは、「都心、駅近、駅前など価格維持または価格上昇が続く地域」「人口の減少などが原因でなだらかに価格減少が続く地域」「かつてはベッドタウンだったか人口減少や人気が落ちたことが原因で価値がなくなったと言われている地域」の3つです。
新型コロナウイルス感染症が流行したことで、価格上昇が期待される地域と価格減少が続く地域の格差は、今後さらに広がることが予想されています。
今、不動産投資で融資を受けるのは厳しい？
結論から申し上げますと、今、不動産投資で融資を受けるのは厳しいと言わざるを得ません。
新型コロナウイルス感染防止対策によって金融機関の勤務体制が変わってきているため、審査や手続きに時間がかかっていることもありますが、緊急性の高い融資の申し込み件数が増えていることで、不動産投資に関する融資にまで手が回らなくなっている点も理由としてあげられます。
また、貸し倒れのリスクを避けるために、金融機関の融資審査が厳しくなっている傾向にあるため、自己資金が少ない人や十分な収益が期待できないエリアにある物件は融資が受けにくい状態になっています。
コロナ禍の終息が見えていない現状において、不動産投資を目的とした融資を受けるためには、以下のような努力が必要になると言えます。
自己資金の比率を上げる
融資を受ける側の目線で考えた場合、自己資金はできるだけ抑えて融資を受けたいと思う人が多いと思いますが、融資をする側の立場から考えると、自己資金の比率が少なければ貸し倒れのリスクは高くなります。
そのため、不動産投資で融資を受ける場合は、自己資金の比率を上げれば融資の審査に通る可能性が高くなります。
収益性が期待できる物件を購入する
新型コロナウイルス感染症の流行により、人気の高いエリアにある物件は価格上昇が続いていますが、人口の少ないエリアにある物件は価格減少が続き、買い手がつかないという状況が続いています。
投資目的で不動産を購入する場合、投資対象となる物件によって審査への通りやすさが変わってきます。
収益が期待できる物件であれば担保価値は高く評価されますが、収益が期待できない物件や人気のないエリアの物件は担保価値が低くなるため、審査に通りにくくなります。また、立地条件の良い物件は、賃貸需要が見込めるため融資の審査が有利になります。
取引実績のある金融機関を利用する
銀行の不動産投資ローンは、物件の担保価値や収益が期待できる物件であることよりも、本人の信用力や取引実績が重要視される傾向があります。
そのため、銀行からの融資を希望する場合は、取引期間が長い金融機関を利用することで融資の審査が有利になることがあります。
コロナ禍でも不動産投資で融資を受けやすい人とは
融資の審査基準が厳しくなっているコロナ禍において、不動産投資で融資を受けやすい人は、個人の信用力が高く、収益力の高い物件を選んだ人です。
信用力が高い人とは
特に銀行からの融資を希望する場合は、個人の信用力が大きく影響すると言われています。個人の信頼力とは具体的には以下のようなことがあります。
· 安定した会社に長年勤めている
· 返済遅延、滞納などの金融事故歴がない
· 多額の借入がない
· 健康状態に問題がない
融資が通りにくい人とは、返済が滞る可能性が高い人です。つまり、長期にわたり安定した収入が継続することが予想でき、返済遅延や滞納などがなく、他に多額の借金などがない人は融資に通りやすくなります。
収益が期待できる物件とは
安定して契約者を確保できる可能性が高い物件は、賃料から返済が可能なので、融資に通りやすくなります。収益が期待できる物件とは、以下のような物件です。
· 人気エリアにある物件
· 駅から近いなど利便性の高い場所にある物件
· 築年数が新しい物件
· 価格が下がる可能性が低い物件
一般的に郊外の物件よりも首都圏に近い物件の方が不動産の担保価値が認められやすく、古い物件よりも築年数が浅い物件の方が収益性の高さが認められる可能性が高くなります。
また、人気のエリアにある物件やおしゃれなデザインの物件は人気があるので、空室になりにくいと判断されることがあります。立地や建物の内容だけではなく、オリンピックのような国際的なイベントの開催や物件周辺の開発なども影響してくるため、物件を決める際は物件周辺の情報収集もしっかり行っておくと良いでしょう。
最後に
不動産市場は、中古マンションのニーズが高まっていると言われていますが、緊急性の高い融資相談の増加などの影響もあり、不動産投資の融資審査はますます厳しくなっていると言われています。
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