不動産投資のなかでも高額の資金が必要な現物不動産投資を始める場合、不動産の購入費用を全額自己資金で賄える方は少ないでしょう。
一般的に、現物不動産投資は融資を受けて始める方が多くなっています。
そこで今回は、不動産投資における融資のしくみを分かりやすく解説します。
不動産投資には融資が不可欠
高額の資金が必要となる現物不動産投資は、現金一括で不動産を購入して始めるという方は少なく、融資を受けるのが一般的です。
そのため、不動産投資を始めるなら、融資の仕組みについてしっかりと理解しておく必要があるでしょう。
融資とは、銀行やローン会社がお金を必要としている人にお金を貸すことですが、借りたお金は金利を含めて返済する必要があります。
お金を借りるときの金利のタイプ、返済期間、返済方法などによって返済額が大幅に変わってきますので、これらの内容を理解した上で融資を受けることが大切です。
不動産投資における融資の仕組み
不動産投資で融資を受ける場合、まずは購入する現物不動産を選定し、自己資金を考慮したうえで足りない資金はいくらなのかを算出します。
購入資金として足りない分は、購入する予定の不動産を担保提供することで、不動産の担保価値に応じて融資を受けることができます。
不動産をの担保価値は、融資元となる金融機関やローン会社などが対象となる不動産を審査することで決定します。
不動産の価格は、周辺の環境や経済状況によって価格が大きく変動することがあるため、どんな不動産を購入するかによって融資額は大きく変わってきますし、どこから融資を受けるかによっても融資額に差がでてくる場合があります。
不動産投資向けの融資はどこで受けられる？
不動産投資ローンは、銀行などの金融機関をはじめ、ローン会社などのノンバンクでも扱っています。
一般的に銀行などの金融機関のほうが審査基準が厳しく、ノンバンクの会社は比較的審査に通りやすい傾向があります。
また、都市銀行の金融商品は低金利で長期借入が可能ですが審査が厳しい傾向があり、地方銀行の金融商品は都市銀行の金融商品よりも金利が高めに設定されていることが多くなっています。
一方、ローン会社や信販会社などのノンバンクの会社の場合は、銀行よりも金利が高く設定されていることが多いですが、審査の柔軟性が高いという特徴があります。
銀行とノンバンクの会社では、それぞれ特徴に違いがあり、メリットとデメリットがあります。
銀行だけではなく、ノンバンクで扱っている不動産投資ローンなどの融資条件をそれぞれ比較して、融資先を決めるのがおすすめです。
不動産投資向けにはどんな融資商品がある？
現物不動産投資のための融資には、アパートローン、プロパーローン、不動産担保ローンなどがあります。
アパートローン
アパートローンとは、不動産投資用の物件を購入する際に利用できる商品で、融資に関する条件はあらかじめ定められているのが特徴です。
住居用の物件を購入する際に利用する金融商品には住宅ローンがあり、金利が低いという特徴があるものの、住宅ローンは購入者が住むための家を購入するときにしか使うことができないため原則投資物件には利用できません。
アパートローンは投資用の物件を購入する際に利用するものなので、住宅ローンと比較すると金利がやや高めに設定されています。
プロパーローン
プロパーローンは、融資を行う金融機関が融資条件を決める商品で、アパートローンと同様に不動産投資用の物件の購入費として利用できます。
プロパーローンはあらかじめ融資条件が決められていないため、投資する不動産に高い利益が上げられる可能性が認められればアパートローンよりも好条件で融資が受けられる可能性があります。
ただし、不動産投資ローンよりも審査が厳しく、返済期間もアパートローンを利用するときよりも短く設定されてしまうケースもあるため注意も必要です。
不動産担保ローン
アパートローンやプロパーローンは、不動産を所有していない人も利用することができますが、不動産担保ローンは、本人または家族が所有している不動産を担保に融資を受ける方法です。
不動産担保ローンの特徴は、本人名義の不動産を担保にする場合は原則として保証人の必要がなく、低金利で高額な融資を受けることが可能なほか、最大の特徴は資金使途が限定されていないことです。
不動産投資ローンの場合は、投資用の不動産の購入資金としてのみ使用することができますが、それ以外の用途で借りたお金を利用することができません。
自宅や土地などの不動産を所有している場合は、不動産担保ローンすれば借りたお金は不動産の購入資金以外にも利用することが可能です。
不動産投資向けの融資は何を基準に選べばいい？
不動産投資ローンやアパートローンは融資先によって融資条件が異なります。そこで、不動産投資用の物件の購入費用として融資を受ける場合、何を基準に選べばよいか解説します。
金利のタイプ
金利のタイプには、大きく分けて固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利とは、融資を受けた時点の金利が返済終了まで続くもので、返済が終わりまで金利が変わらないものです。
固定金利のメリットは、返済が終了するまで金利が変わらないため、返済計画が立てやすいことと、金利上昇が起こった際のリスクを抑えられることです。
反対にデメリットは、変動金利と比較すると融資契約時の金利が高く設定されていることと、金利が下がった場合でも金利は引き下げられないことがあげられます。
また、繰り上げ返済を行う場合、違約金を支払わなければならない点も固定金利のデメリットと言えます。
変動金利とは、一定期間に一度（一般的には5年に一度）、定期的に金利の見直しが行われるものです。
そのため、金利が引き下げられれば金利を抑えることができますが、金利が引き上げられてしまうと月々の返済額が上がってしまうリスクがあります。
変動金利は金利の変動によって返済額にも大きな影響があるというリスクがあるため、固定金利と比較すると金利が低く設定されているのが特徴です
返済期間
不動産投資のために融資を受ける場合、融資額が高額になるケースがほとんどです。返済期間が短ければ、月々の返済額の負担が大きくなってしまいますので、返済期間が長い商品を選ぶようにしましょう。
融資可能額
不動産投資の融資では、自己資金があると審査に通りやすくなります。
ただし、融資可能額が少ないため、自己資金の額を増やさざるを得なくなってしまうと、トラブルが起こった場合に手元にある資金で対応できなくなってしまう可能性があるため、融資可能額が多い商品を利用するようにしましょう。
不動産投資で融資を受けるときの注意点
不動産投資は、収益の元となる不動産を取得すれば必ずしも利益が出るとは限りません。
たとえば、キャピタルゲインを利用した収益を考えていた場合、購入した金額よりも高く売れなければ逆に損をしてしまうことになりますし、家賃収入での収益を考えていた場合は、空室が多い状態が続いてしまえば、計画通りの返済が困難になってしまう可能性もあります。
また、高額な融資を受ける場合、金利が1％違うだけで返済額に大きく影響しますので、金利タイプや返済方法など、融資条件を確認した上で融資を受けることが大切です。
最後に
不動産投資を成功するカギは、できるだけ良い条件で融資を受けることです。そのためには、融資の内容はもちろんですが、金利タイプ、返済方法などの融資条件の意味をしっかり理解しておくことが大切です。協和信用保証株式会社は、不動産担保ローンに特化した融資を行っています。不動産を所有している方や、所有している不動産を担保に複数の不動産投資を検討している方は、お気軽に協和信用保証株式会社までお問合せください。
