令和6年以降、相続登記が義務化されることが決定しました。両親や祖父母名義の土地や家があり、かつ名義人である親や祖父母が亡くなっているのに名義の変更をしていないという方は、相続登記が義務化されると罰則が科せられる可能性があります。
そこでこの記事では、過去の相続も対象となる相続登記の義務化について、開始時期や制度の概要を解説します。
相続登記とは
不動産登記とは、土地や建物の権利を公に示すため公開された帳簿に記載することです。
登記されている土地や建物の所有者が亡くなった場合、亡くなった方から相続した人に名義を変更する必要があります。
相続によって不動産の名義を変更することを「相続による所有権移転登記」といい、相続登記と呼ばれています。
相続登記の義務化は令和6年4月1日から
これまでも、相続登記は相続人の任意で行われていました。
相続登記を行わなかったとしても特に処罰の対象になることはなかったため、「相続しても使い道がない」「手続きの方法が分からない」「手間や時間がかかる」などの理由から、名義人が亡くなった後も所有権移転登記が行われていない不動産が増えています。
その結果、所有者の分からない土地や建物が増加し、「土地や建物が空いているのに有効活用できない」「土地や建物が荒れて環境や治安が悪化する」「防災対策のための工事が進められない」など、さまざまな問題が起きています。
このような背景から、令和6年4月1日以降、相続登記が義務化されることになりました。
相続登記は、相続により不動産の取得を知った日から3年以内に行う必要があります。
また、過去の相続も義務化の対象となるので注意が必要です。
相続登記をしないとどうなる？
相続登記をしないままでいると、相続人全員が法定相続分通りに不動産を相続し、共同所有している状態となります。
例えば、名義人が父親の不動産があり、相続人が母親と子どもA、子どもB、子どもCだったとします。
名義人である父親が亡くなると、不動産は法定相続に則って母親と子ども3人が共同で相続することになるため、不動産の共同名義人は4人となります。
その後、年月が経過して子どもAが結婚・出産し、その後亡くなってしまった場合、子どもAの不動産持分は、その配偶者と子ども（孫）に移ることになります。
すると、不動産の共同名義人は母親と子どもB、子どもC、子どもAの配偶者と子どもAの子ども（孫）となり、5人に増えてしまうのです。
子どもB、子どもCでも同じことが起こる可能性は十分にあり、相続が繰り返されるたび共同名義人は増えることになります。
相続登記の手続きには、相続によって不動産を取得した共同名義人全員の戸籍謄本等の書類や捺印が必要となります。
共同名義人の人数が増えれば増えるほど、所在や連絡先が分からないといったことが起こりやすくなり、手続きが煩雑になってしまうのです。
そのため、義務化がされていなかったとしても、相続登記はできるだけ早く行うべきと言えるでしょう。
また、相続登記が義務化された後は、以下のような罰則やデメリットが発生するので注意が必要です。
罰則は10万円以下の過料
相続登記が義務化されると、不動産を取得してから3年以内に相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科せられます。
また、登記名義人の住所・氏名変更登記も義務化されます。
変更から2年以内に変更登記を行わなかった場合、5万円以下の過料の対象となるので忘れないように注意しましょう。
売却ができない
相続登記の義務化の有無に関係なく、不動産を売却できるのは名義人のみです。
たとえ親子であっても、本人名義以外の不動産を勝手に売却することはできません。
つまり、名義人がすでに亡くなっている場合、名義人本人が売却することはできないため、相続登記が行われていない不動産は売却できないということです。
不動産を担保にできない
家族が所有している不動産を担保に融資を受けられるケースがありますが、その場合「名義人の承諾が得られている」ことが前提条件となります。
これは、名義人が所有している不動産が担保にされていることを知らなかったといったトラブルを防ぐためです。
名義人がすでに亡くなっている場合、名義人の承諾を得ることができないので、不動産を担保に融資を受けることはできなくなります。
最後に
両親や祖父母が所有していた土地や家を相続したけれど、名義変更登記をしていないというケースは珍しくありません。
しかし、令和6年4月1日以降、相続登記の義務化が施行された後は、相続した不動産をそのままにすると、10万円以下の罰金が科せられる可能性があります。過去に相続した不動産も義務化の対象です。
相続により取得した不動産を所有していて登記をしていない場合は、お住まいの自治体や司法書士事務所の無料相談などを利用して、一度相談してみてはいかがでしょうか。
相続登記が完了すれば、相続した不動産を担保に融資を受けることも可能です。
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