市街化調整区域にある不動産を担保に融資は受けられないと聞いたことはありませんか。親から譲り受けた土地が市街化調整区域にあった場合、その不動産を担保に融資は受けられないのかと不安に感じている人もいらっしゃるかもしれません。
そこでこの記事では、市街化調整区域とは何か、なぜ融資が受けられないと言われているのかについてわかりやすく解説します。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、ひとことで説明すると「人が住みやすいように土地を活性化させない区域」にある土地のことです。
都市計画法と市街化調整区域
市街化調整区域は、都市計画法という法律に基づき定められています。この都市計画法によって、人が住みやすい場所にするために積極的に開発を進める地域と、開発を進めない地域に分けられているのです。
このように地域が分けられた理由は、土地開発の秩序を保つためです。都市計画によって都道府県が「都市計画区域」を定めていて、「市街化区域」「市街化調整区域」「用途地域」などが指定され、商業施設や建物の建設に制限を設けている地域があります。
市街化調整区域は、人が住みやすくなるように開発を進めない地域に指定されているエリアなので、商業施設や建物の建設に制限が設けられています。
市街化調整区域を担保に融資が受けにくい理由
市街化調整区域を担保に融資が受けにくい理由は、不動産の担保評価が認められにくいためです。
市街化調整区域は、商業施設や建物の建設に制限が設けられています。そのため、生活が便利になるように開発が進められていないエリアなので、不動産としての価値がつけにくくなってしまうのです。
市街化調整区域でも不動産担保ローンは受けられる？
市街化調整区域にある土地には、原則として家を建てることができません。
しかし、自治体によってはある一定の条件を満たしていれば家の建築が認められているエリアもあります。
つまり、同じ市街化調整区域に土地があったとしても、条件によっては担保価値が認められる可能性もあるということです。
市街化調整区域にある家や土地などの不動産は、融資を受けにくいケースもありますが、すべての家や土地が融資対象外になるというわけではありません。
市街化調整区域の家や土地を担保に融資を希望する場合は、金融機関やローン会社に相談してみることをおすすめします。
市街化調整区域の土地は地目を確認する
市街化調整区域を担保に希望している場合は、土地の地目を確認してみましょう。地目（ちもく）とは、土地を使用する用途のことで、不動産登記法により土地の登記記録（登記事項証明書）に記載されている情報の1つです。地目には、「田」「畑」「宅地」などがあり、土地の状況の変化や必要に応じて変更することも可能です。
たとえば、地目が農地になっている場合、農業を営んでいる人以外の人が購入することが難しく、農地に家を建てる場合は地目変更をする必要があります。もし、農地の地目変更が不可能な場合は、宅地として利用することができないため家を建てることはできず、融資審査に通りにくくなる可能性があります。
このように、同じ市街化調整区域にある土地であっても条件によっては土地の使い道が限定されてしまいますので、融資が可能なのかを事前に調べたいという場合は、地目を確認してみるのも１つの方法です。
地目の確認方法
地目の確認は、土地の固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」や「評価明細書」、近くの法務局で確認することができます。地目を確認しておきたいという方は、固定資産税の納付通知書または近くの法務局で確認してみましょう。
線引き前の建物か、線引き後の建物かを確認する
「線引き」というのは、市街化区域と市街化調整区域に指定された日のことです。
建物が現存している場合、市街化区域・市街化調整区域に指定される日よりも前に建てられた建物なのか、指定された後に建てられた建物なのかによって、土地の価値が変わる可能性があります。
市街化調整区域は不動産担保ローン会社に相談しよう
市街化調整区域は、人が住みやすい環境を整えるための開発を制限されているエリアなので、市街化区域にある不動産と比較すると担保価値として認められにくいエリアです。しかし、市街化調整区域にある不動産はすべて担保として認められないかというと、そういうことでもありません。市街化区域と比較すると担保価値は下がってしまいますが、不動産の担保価値が認められて融資が受けられるケースもあります。
ただし、銀行や一般的なローン会社の場合、融資に関する知識は豊富ですが、不動産の鑑定は専門家に依頼することが多くなっています。一方、不動産担保ローンを専門に扱うローン会社や不動産担保ローンを多く扱う会社では不動産に関する知識も豊富です。市街化調整区域を担保に融資を希望する場合は、不動産に詳しいローン会社に相談してみることをおすすめします。
