収益物件を所有している場合、所有している物件が常に満室になっているという人ばかりではありません。特に交通の便や物件の周辺の環境によっては、常に空室がある物件になってしまっていることもあります。そこで今回は、空室のある収益物件を担保に融資を受けることはできるのか、空室のある収益物件はどのように評価されるのかについてご紹介します。
通常の収益物件はどのように評価されるのか
不動産の評価方法は決められた方法はないため、不動産会社によって評価方法は変わります。一般的には収益物件は、収益還元法によって評価されることが多いです。収益還元法には、直接還元法とDCF法という2種類の計算方法があります。
直接還元法とは
直接還元法は、不動産の運営で得られる純利益（経費を差し引いた利益）を還元利回りで割った金額で不動産の価値を評価します。直接還元法は、収益物件がどれだけの利益をあげることができるかに着目して不動産の評価を行います。
そのため所有している収益物件の空室が多ければその分利益が下がることになりますので、不動産の評価は低くなります。また、収益物件の築年数が経過している場合は、メンテナンスの経費が必要になる分、純利益が下がりますので不動産の評価が下がることがあります。
しかし、メンテナンスによって物件の価値を上げることができれば、空室を埋められる可能性も高くなるので、逆に不動産価値を上げることも可能です。直接還元法によって不動産価値を評価している会社から融資を受ける場合は、空室を埋める対策やメンテナンスなどで収益をあげるための計画が明確にできれば、不動産の評価を上げられる可能性があるということです。
DCF法とは
DCF法は、「Discounted Cash Flow」の頭文字を並べたものです。直訳すると値引きされたお金の流れという意味になります。DCF法で重視しているのは、時間の経過による価値の変化です。直接還元法の場合は、収益物件によって得られる純利益や利回りを基準に不動産の価値を評価しますが、DCF法の場合は、時間経過による価値の変化を考慮して担保価値の計算を行います。
たとえば、50年前の100万円の価値と現在の100万円の価値を比較するとします。50年前も現在も100万円という金額は同じですが、実質的な価値という観点から他の物価などを考慮してお金を価値を評価すると、現在の100万円の価値よりも、50年前の100万円の方の価値が高く評価されます。
DCF法は直接還元法と比較すると計算方法が複雑で、現在得られる価値と時間を経過したときの価値を考慮した計算方法なので、主に不動産鑑定士などの専門家が不動産の担保価値を評価するときに使われています。
空室収益物件の担保査定はどのように評価される？
収益不動産の担保評価は、前の項目でご紹介したようにほとんどの場合は収益還元法という方法で担保価値の査定が行われています。直接還元法で計算される収益は、収益物件のほとんどが空室で現況では家賃収入が見込めない場合であっても、一般的には収益物件が満室になったときの収益を元に査定を行うローン会社が多いです。
ただし、空室の家賃も含めた金額を元に評価を行う会社であったとしても、空室になっている理由が利便性の問題なのか、建物が老朽化していることが問題なのか、入居者募集の仕方に問題があるのかなどの理由によっては、査定の際にマイナス評価になることがあります。
収益物件の空室の査定方法は、ご紹介のように収益物件が満室になったときに得られる利益を元に不動産を査定する会社もありますが、現在出ている収益を元に査定を行う会社もありますので、空室を理由に融資を断られてしまった場合は諦めずに他のローン会社に相談してみると良いでしょう。
全室が空室の収益物件を担保に融資を受けることはできる？
空室がある収益物件の場合、全室が満室の場合に得られる収益を元に査定をする会社と、現在出ている収益を元に査定を行う会社があります。現在出ている収益を元に査定を行う会社の場合は、全室が空室になってしまっていると家賃収入はゼロという評価になってしまいますので、融資を断られてしまう可能性があります。
しかし、満室になった場合の収益を元に査定を行う会社であれば、現在は全室が空室であったとしても融資が受けられる可能性が高くなります。実際に、全室が空室の収益物件を担保にして融資が実行されたケースもあります。
まとめ
収益物件の査定方法は、査定する会社によって異なります。同じ収益還元法で査定を行っていたとしても、収益物件に空室がある場合は、現在出ている収益を元に不動産価値を査定する会社もありますが、満室になったときの収益を元に査定する会社もあります。空室を理由に融資を断られてしまったとしても、諦めずに複数の会社に相談した結果、全室が空室の物件でも融資が受けられたケースもあります。
また、融資額に納得ができない場合も、複数の会社に相談することで融資額の上限が変わる可能性もありますので、空室の収益物件だからと諦めてしまわずに複数の会社に相談してみると良いでしょう。
