不動産担保ローンは、無担保で融資が受けられるローンとは違い、比較的大きな金額の融資を受けることが可能です。しかし、担保となる土地や建物の担保評価額によって融資可能な上限額が変わってきます。そこでこの記事では、不動産担保ローンの担保評価額について紹介します。
不動産評価額の算出方法
不動産担保ローンの融資額は、不動産の担保評価額によって変わります。不動産の担保評価額は、不動産評価額に担保掛目と呼ばれる一定の割合をかけて算出します。不動産の価値を算出したあとに、担保掛目をかけた金額が担保評価額になるということです。
不動産の評価額は、土地と建物にわけて計算されるので、土地と建物を同時に担保にする場合は、土地の評価額に建物の評価額を合わせて計算します。
土地の評価額の算出方法
土地の評価額の算出方法には、「実勢価格（時価）」「公示地価・基準地価」「路線価（相続税路線価）」「固定資産税評価額」などがあります。
実勢価格（時価）
実勢価格とは、今の時点で土地を売却したときに売れる金額のことです。ですが、実際に土地を売却するわけではないので、実勢価格は評価する人によって価格にばらつきが生じます。実勢価格は、一般的には近隣で同様の土地の売却価格と比較して算出されます。ただし、同じくらいの場所で同じくらいの面積の土地であったとしても、土地周辺の環境などの違いから金額が大きく変わる可能性があるため注意が必要です。
公示地価・基準地価
公示地価とは、国土交通省が毎年3月（評価は1月1日時点）に公示する土地の評価額のことです。基準地価は都道府県が公表している土地の評価額で、こちらは7月1日時点の評価額が9月に公表されています。公示地価や基準地価は国や都道府県が評価している価格なので公的な評価を得ることができますが、すべての地点の価格が公表されているわけではないので、路線価（相続税路線価）と合わせて評価されることが多くなっています。
路線価（相続税路線価）
路線価とは、路線（不特定多数の人が利用する道路）に面する宅地の1㎡当たりの評価額のことです。路線価には相続税や贈与税の計算に使われる相続性路線価と、固定資産税や不動産取得税などの計算に使われる固定資産税路線価がありますが、単に路線価と表記されている場合は相続性路線価を指すことが多くなっています。
路線価は、毎年1月1日時点の評価額が7月に公表されています。
路線価方式は、7月に公表される路線価を元に土地の評価額を算出します。
建物の評価額の算出方法
建物の評価額は、一般的に建物の構造と耐用年数を元に算出します。建物の築年数が古い場合は、建物の評価額がゼロになってしまうこともあります。
不動産担保ローンの担保評価額算出方法
不動産担保ローンの担保評価額は、不動産の評価額に担保掛目をかけて算出します。
例えば、不動産評価額が1,000万円、担保掛目が8割の場合の不動産担保評価額は、1,000万円×80％＝800万円になります。実際の不動産評価額よりも不動産担保ローンの担保評価額が低くなってしまう理由は、万が一債務者の返済が滞り、担保の不動産を売却して残債を回収する際に、不動産の価値が下がったことにより返済が不能になってしまうリスクを避けるためです。
担保掛目は利用する融資期間によって異なりますが、一般的には不動産評価額の6～8割程度に設定されていることが多くなっています。
不動産担保ローンの担保評価額は融資機関によって変わる
不動産担保ローンの担保評価額は、利用する融資機関によって変わります。評価が異なる理由は、不動産評価額の算出方法が1つではないことと、担保掛目が利用する融資機関によって異なるためです。
つまり、同じ不動産を担保に融資を受けたとしても、利用する融資機関によって融資の上限が異なる可能性があるということです。不動産評価額や、不動産の担保評価額に納得がいかない場合は、他の機関に相談してみるのも1つの方法です。
不動産担保ローンを利用するときは不動産担保ローンを多く扱う会社がおすすめ
不動産担保ローンは、不動産担保ローンを専門に扱う会社がおすすめです。
銀行などで扱っている不動産担保ローンでは、不動産の評価は統一的な基準に基づき、簡便的な方法を用いることが一般的です。新築物件などの場合は、簡便的な方法による評価を行ったとしても大きな問題になることはありませんが、不動産の価値は所有している場所や面積だけで単純に判断するのは難しいことも多く、簡便的な方法での評価の場合、不動産の担保価値が過少評価されてしまうことがあります。
不動産の担保評価は、融資額の上限に大きく影響するため、特に高額の融資を希望する場合は、必要な融資が受けられなくなってしまう可能性があります。不動産の知識がなければ不動産の価値を正当に評価することが困難なので、不動産担保ローンの利用を検討する場合は、不動産の評価実績が多い不動産担保ローンの取扱が多い会社を利用することがおすすめです。
最後に
不動産担保の評価額は、不動産評価額と担保掛目によって決まります。ただし、不動産評価額や不動産担保評価額は、算出方法や不動産の価値の評価が分かれることがあるため、利用する融資機関によって異なります。また、銀行などで不動産の評価を行う場合は統一的に基準に基づき、簡便的な方法で算出されることが多いため、不動産の評価が過少評価されてしまうことがあります。不動産担保ローンの利用を検討する場合は、不動産の評価の数が多い不動産担保ローンの融資実績が多い会社を利用することがおすすめです。もし、不動産評価額や不動産担保額に納得がいかない場合は、他の融資機関に相談してみると良いでしょう。
